Łódzki sektor nieruchomości nie planuje podporządkowywać się tendencjom dostrzeganym w innych czołowych polskich aglomeracjach. Osoby poszukujące własnych czterech kątów mogą liczyć tam na najkorzystniejsze ceny zarówno w ofertach, jak i umowach notarialnych, a pragnący wynajmować lokale na najmniejsze opłaty.
Łódź – przynajmniej według informacji Narodowego Banku Polskiego – nadal pozostaje jednym z bardzo niewielu miast wojewódzkich, gdzie przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym nie przekroczyła 10 tys. zł/mkw. Poniżej tej umownej granicy, o której już od dawna zapomnieli nabywcy własnych czterech kątów w innych największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu, plasuje się jedynie Zielona Góra.
W przeciągu minionego roku, przeciętna suma umieszczana w aktach notarialnych zmniejszyła się o 2,9 proc. Metropolia woj. łódzkiego jest również miastem, w którym koszty nowych lokali mieszkalnych najmniej ucierpiały z powodu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W perspektywie dwuletniej, w IV kw. 2025 r. za nowe mieszkania płacono średnio o 5,5 proc. więcej. Natomiast w porównaniu do IV kw. 2022 r., a więc z całkowitym uwzględnieniem wystrzału popytu i w konsekwencji cen w 2023 r., średnia cena transakcyjna powiększyła się o 13,9 proc.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym – IV kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Białystok |
10 582 |
+5,2 |
+3,4 |
|
Bydgoszcz |
10 428 |
+2,0 |
+8,7 |
|
Gdańsk |
14 379 |
+1,3 |
+9,4 |
|
Gdynia |
13 893 |
+2,8 |
+11,9 |
|
Katowice |
11 854 |
-0,9 |
-0,7 |
|
Kielce |
10 114 |
+3,7 |
-1,7 |
|
Kraków |
15 588 |
-0,3 |
+0,9 |
|
Lublin |
11 123 |
+2,8 |
+1,2 |
|
Łódź |
9 708 |
-1,3 |
-2,9 |
|
Olsztyn |
10 382 |
+1,3 |
+8,9 |
|
Opole |
10 773 |
-7,5 |
+4,1 |
|
Poznań |
12 435 |
-0,7 |
-2,7 |
|
Rzeszów |
10 028 |
-5,2 |
-6,8 |
|
Szczecin |
11 726 |
-0,2 |
-1,6 |
|
Warszawa |
16 583 |
+1,8 |
+0,2 |
|
Wrocław |
14 062 |
-3,2 |
-0,6 |
|
Zielona Góra |
8 985 |
-4,2 |
+2,9 |
|
Źródło: Narodowy Bank Polski |
|||
Wzrost mniejszy niż 20 proc. zaobserwowano jeszcze tylko w Szczecinie. Dla porównania, w Warszawie oraz Krakowie w przeciągu ostatnich trzech lat nowe mieszkania podrożały średnio o ok. 29 proc., a we Wrocławiu i Gdańsku o ok. 34 proc.
Ceny płacone za mieszkania odbiegają w Łodzi również w przypadku lokali z rynku wtórnego, za które w ostatnim kwartale minionego roku płacono średnio 8038 zł/mkw – ponad dwukrotnie mniej niż w Warszawie. Niższą wartość odnotowano jedynie w Bydgoszczy.
Kawalerki pierwszy raz powyżej 10 tys. zł/mkw.
To, jak prezentują się średnie sumy uiszczane za poszczególne powierzchnie, obrazują dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium. W III kw. 2025 r., za sprawą podwyżki o 5 proc. r/r, po raz pierwszy w historii przeciętna cena transakcyjna rejestrowana w przypadku kawalerek (do 35 mkw.) przekroczyła 10 tys. zł/mkw.
Przed Łodzią, ostatnim z grona sześciu największych polskich miast, w którym to miało miejsce, był Poznań (IV kw. 2023 r.). Dla porównania, w Warszawie i Gdańsku pułap 10 tys. zł/mkw. na rynku kawalerek padł w I kw. 2020 r.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [w zł/mkw.]
Infogram
Łódź zmierza w odwrotnym kierunku także pod względem różnicy pomiędzy kwotami realnie płaconymi za mieszkania z rynku wtórnego a kwotami żądanymi przez sprzedających. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, chociaż IV kw. 2025 r. przyniósł zatrzymanie tej tendencji, to w ciągu roku dysproporcja między średnią ceną transakcyjną a ofertową na rynku wtórnym powiększyła się o 6,1 pp. do 14 proc.
W pozostałych z grona największych polskich miast nastąpił spadek tego wskaźnika: w Krakowie i Wrocławiu o ok. 2 proc., w Warszawie o 2,6 proc., w Gdańsku o 4 proc., a w Poznaniu o 6,6 proc.
W Łodzi najłatwiej o mieszkanie
Wciąż znacznie niższe ceny mieszkań znajdują swoje odzwierciedlenie również w czasie potrzebnym, by zaoszczędzić na własne cztery kąty. Biorąc pod uwagę wspomniane dane Cenatorium i Głównego Urzędu Statystycznego o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2025 r., przeciętna cena transakcyjna 50-metrowego mieszkania w Łodzi była równa 72 średnim miesięcznym wypłatom netto.
Na zbliżonym poziomie znajdował się jedynie Poznań (73). Dla porównania w Krakowie wskaźnik ten wyniósł 79, we Wrocławiu 84, w Gdańsku 85, a w Warszawie 92.
Co jednak, jeśli przeciętne wynagrodzenie odnotowywane w Warszawie zestawić ze średnimi cenami transakcyjnymi w Łodzi? To sytuacja hipotetyczna, jednak w dobie pracy zdalnej, a nawet hybrydowej, nie trudno ją sobie wyobrazić. Zgodnie z przyjętymi kryteriami, na nabycie 50-metrowego mieszkania potrzeba by „jedynie” 40 wypłat.
Nadpodaż już nie grozi?
O ile jednak dwa lata temu i rok temu o odmiennej drodze Łodzi można było pisać w kontekście rekordowej liczby mieszkań na sprzedaż i ryzyku nadpodaży, o tyle ostatnie miesiące przyniosły wyraźny spadek liczby ofert.
Zgodnie z danymi serwisu nieruchy.pro, aktualnie w Łodzi dostępnych jest ok. 8,3 tys. ofert sprzedaży mieszkań – o 37 proc. mniej niż przed rokiem, gdy odnotowano szczyt przekraczający 13 tys. ofert.
Wciąż jest ich jednak więcej zarówno w porównaniu do marca 2024 r., a więc czasu tuż po erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (+5 proc.), a także w ujęciu trzy- i czteroletnim – odpowiednio o 27 i 19 proc.
Ceny najmu rosną, choć nie straszą
Jeszcze większe dysproporcje występują na rynku wynajmu. Stawki rejestrowane w Łodzi są nie tylko niższe niż wśród pozostałych z grona sześciu największych polskich miast, ale również w porównaniu z o wiele mniejszymi od Łodzi ośrodkami.
|
Średnie ceny ofertowe najmu w wybranych miastach – styczeń 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Do 40 mkw. |
40-59 mkw. |
60-89 mkw. |
|
Białystok |
1731 |
2076 |
2515 |
|
Bielsko-Biała |
1826 |
2272 |
2667 |
|
Bytom |
1359 |
1624 |
1872 |
|
Chorzów |
1505 |
1875 |
2311 |
|
Częstochowa |
1535 |
1924 |
2732 |
|
Dąbrowa Górnicza |
1581 |
2108 |
3076 |
|
Elbląg |
1867 |
2070 |
2593 |
|
Gdańsk |
2476 |
3125 |
4333 |
|
Gdynia |
2186 |
2869 |
4143 |
|
Gliwice |
1825 |
2226 |
2600 |
|
Gorzów Wlkp. |
1747 |
2015 |
2279 |
|
Kalisz |
1719 |
2119 |
2816 |
|
Katowice |
1820 |
2376 |
3125 |
|
Kielce |
1790 |
2078 |
2423 |
|
Koszalin |
1703 |
2103 |
2464 |
|
Kraków |
2437 |
3082 |
4217 |
|
Legnica |
1785 |
2287 |
2750 |
|
Lublin |
2201 |
2578 |
3083 |
|
Łódź |
1793 |
2300 |
3076 |
|
Olsztyn |
2125 |
2346 |
2934 |
|
Opole |
1961 |
2477 |
2909 |
|
Płock |
2198 |
2678 |
3125 |
|
Poznań |
2090 |
2636 |
3430 |
|
Radom |
1686 |
2185 |
2745 |
|
Ruda Śląska |
1394 |
1603 |
2586 |
|
Rybnik |
1418 |
1787 |
2424 |
|
Rzeszów |
2118 |
2341 |
3408 |
|
Sosnowiec |
1621 |
1917 |
2036 |
|
Szczecin |
2212 |
2742 |
3821 |
|
Tarnów |
1543 |
1946 |
2372 |
|
Toruń |
1759 |
2072 |
2818 |
|
Tychy |
2043 |
2261 |
2759 |
|
Warszawa |
2984 |
3895 |
6049 |
|
Włocławek |
1392 |
1814 |
2236 |
|
Wrocław |
2402 |
2990 |
3944 |
|
Zabrze |
1503 |
1794 |
2478 |
|
Zielona Góra |
1948 |
2434 |
2782 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
Bazując na danych Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. osoby oferujące kawalerki w Łodzi oczekiwały średnio wciąż mniej niż 1800 zł/miesiąc. Wyższe opłaty rejestrowano w osiemnastu miastach, w tym kilku dawnych miastach wojewódzkich oraz takich, które nigdy nimi nie były: Bielsko-Białej, Elblągu, Gliwicach czy Tychach.
Chociaż w Łodzi ciężko szukać powierzchni, które staniały w ciągu ostatniego roku, a w zestawieniu dwuletnim notowano tam jedne z najwyższych wzrostów stawek umieszczanych w ogłoszeniach wynajmu, to zupełnie inaczej prezentują się opłaty, jeśli cofniemy się o trzy lata. W porównaniu ze styczniem 2023 r. za kawalerki na wynajem płacono przeciętnie o 1,2 proc. mniej, a za mieszkania o powierzchni co najmniej 60 mkw. o 3,6 proc. mniej.
Najwyższa stopa zwrotu, choć było lepiej
Pomimo niskich i wciąż wyróżniających się stawek, w Łodzi można natomiast liczyć na najwyższą rentowność z wynajmu spośród siedmiu największych polskich rynków nieruchomości.
Średnio 6,32 proc. w skali roku – tyle, według danych Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. wynosiła roczna stopa zwrotu z inwestycji w kawalerkę (do 40 mkw.) na wynajem w Łodzi. Dodajmy, bez brania pod uwagę kosztów remontu, utrzymania lokalu mieszkalnego oraz podatków.
Dla porównania, w Warszawie było to 5,68 proc., a w niemal identycznym pod względem liczby mieszkańców Wrocławiu 5,53 proc.
I chociaż nieznacznie (+0,03 pp. r/r) więcej niż rok wcześniej, to zdecydowanie mniej niż pod koniec 2022 r., gdy z powodu boomu na rynku wynajmu i wciąż nienaruszonych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” cen mieszkań odnotowano blisko 8 proc. w skali roku.
W Łodzi, przynajmniej średnio, najszybciej zwracają się także inwestycje w nieco większe mieszkania na wynajem. W przypadku najpopularniejszych lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw. roczna stopa zwrotu w maju wyniosła 5,94 proc. (+0,16 pp. r/r).
Łódź traci mieszkańców
Wszystkie te dane należy ostatecznie porównać jednak z innymi statystykami – dotyczącymi liczby ludności. O ile – według Głównego Urzędu Statystycznego – ostatnie lata stały pod znakiem wzrostu liczby mieszkańców w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oraz utrzymującego się stanu w Gdańsku i Poznaniu, o tyle w Łodzi miał miejsce ubytek mieszkańców.
Jeszcze w 2015 r. w Łodzi zamieszkiwało 700 tys. osób. Pod koniec 2025 r. już blisko 643 tys.