W I kw. 2026 r. na siedmiu największych rynkach w Polsce zbyto 12,9 tys. mieszkań, a do dyspozycji nabywców oddano 10,3 tys. nieruchomości. Zawirowania na rynku mogą wstępnie spotęgować atrakcyjność dostępnych, ukończonych lokali. Z drugiej strony, ceny nowo wprowadzanych pójdą w górę, a ich liczba zacznie się kurczyć – prognozuje Aleksandra Gawrońska z JLL.
"Analizując wyniki sprzedażowe, jak również wielkości mieszkań oddanych do obrotu w I kwartale, należy pamiętać, że liczby te prezentują efekty różnych decyzji podejmowanych wcześniej w odmiennych terminach. W przypadku rejestracji danych statystycznych sprzedaży, opartych nie na rezerwacjach, lecz umowach deweloperskich, decyzje klientów zapadły z reguły co najmniej kilka tygodni wcześniej. W skrócie, możemy stwierdzić, że dane statystyczne sprzedaży w marcu w większości odzwierciedlają postanowienia z lutego, czasami stycznia, a sporadycznie z początku marca" – oświadczyła, cytowana w komunikacie prasowym, Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Poland.
"Identyczny, jak w przypadku sprzedaży, jest schemat decyzyjny odnośnie do wprowadzania do oferty nowych projektów. Zazwyczaj przygotowanie i decyzja o udostępnieniu do sprzedaży ma kilka etapów, które pochłaniają miesiące, ale ostateczne ukazanie się przeważającej części nowych propozycji w marcu było w większości przypadków skutkiem postanowień z lutego i najdalej początku marca. Jest to w odniesieniu do tego kwartału istotne o tyle, że na początku marca wciąż można było mieć nadzieję, że ta kolejna wojna w Zatoce potrwa, tak jak poprzednia, parę tygodni i nie będzie wywierała zasadniczego wpływu na polską gospodarkę, inflację i rynek mieszkaniowy" – dodała.
Wojna trwa i nie wiadomo, kiedy i z jakimi konsekwencjami się zakończy. Jak szacuje ekspertka, prawdopodobnie spowoduje nie tylko wzrost kosztów paliw i cen wielu surowców sprowadzanych zazwyczaj do Europy z tamtego obszaru. Opłaty transportu z regionu mogą się stać trwale wyższe, ponieważ ryzyko kolejnej blokady będzie musiało być trwale wliczone w ceny.
Według Gawrońskiej, dla rynku deweloperskiego oznacza to, że oprocentowanie kredytów w optymistycznym scenariuszu przez dłuższy okres pozostanie zbliżone do obecnego, ewentualnie zacznie wzrastać, a nie będzie nadal spadać, jak można było zakładać na początku roku.
"Wzrosną nakłady na budowę, zarówno ze względu na koszty energii oraz paliw do transportu i pracy maszyn, jak i energochłonnych materiałów. Pojawią się przeszkody w łańcuchach dostaw, a w rezultacie – miejmy nadzieję chwilowe – trudności z niektórymi produktami. Paradoksalnie, w początkowym okresie może to być korzystne z punktu widzenia deweloperów. Klienci szybko pojmą, że ukończone lub prawie ukończone mieszkania to produkt niezagrażający zawirowaniom, produkt, który warto nabyć teraz, ponieważ cena i termin oddania są znane" – stwierdziła.
"Mniej oczywista będzie sytuacja z nowo rozpoczynanymi realizacjami. Przedsiębiorstwa budowlane będą musiały zacząć uwzględniać ryzyko wzrostu cen w ostateczne koszty, analogicznie jak deweloperzy działający w formule samodzielnego zarządzania budową. Nadmieńmy, że dziś jakiekolwiek prognozy wzrostu tych cen cechują się bardzo słabymi i niepewnymi podstawami. Ceny świeżo wprowadzanych na rynek mieszkań muszą zatem pójść w górę, a ich liczba najpewniej zacznie się kurczyć" – dodała.
W odniesieniu do Warszawy będzie to oznaczać dość szybkie uszczuplanie się oferty i wkroczenie w okres deficytu podaży, w pozostałych miastach – szybsze lub wolniejsze pozbywanie się nadwyżki podażowej.
"Im bliżej równowagi będzie dany rynek, tym szybciej zaczną drożeć lokale gotowe, w miarę jak zacznie ich ubywać. Kiedy tak się stanie, sprzedaż może jeszcze przyspieszyć, ponieważ część potencjalnych nabywców wyczekiwała dalszego spadku stóp i cen, a do zwykłych kupujących dołączą spekulanci, pragnący zarobić na spekulacji. Z drugiej strony, w dłuższej perspektywie możemy dostrzec dużą powściągliwość we wprowadzaniu nowych inwestycji u graczy średniej wielkości i zmienną strategię w największych firmach giełdowych, które z reguły wykorzystują podobne kryzysy do powiększenia udziału w kurczącym się rynku" – sądzi ekspertka.
W pierwszym kwartale 2026 r. na siedmiu największych rynkach sprzedano łącznie 12,9 tys. mieszkań (wzrost o 11,1 proc. kdk i 35,2 proc. rdr).
"Warto podkreślić, że progres nastąpił pomimo długiej przerwy urlopowej w styczniu i lutym, a ponadto w ostatnich tygodniach marca na postawy nabywców wpływała wojna w Zatoce Perskiej. Największy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału odnotowano w Katowicach (+51 proc.), co jednak przekłada się tylko na ok. 170 transakcji więcej. W Warszawie oraz Łodzi sprzedaż wzrosła odpowiednio o 16,7 proc. oraz 17,5 proc. kdk, a kolejny wzrost popytu dostrzegalny był również w Krakowie i Poznaniu. Przewaga sprzedaży nad nową podażą była widoczna w sześciu z siedmiu metropolii – wyjątkiem jest Kraków, gdzie wprowadzono na rynek o 13 proc. więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale" – powiedziała Gawrońska.
Do sprzedaży oddano łącznie 10,3 tys. nowych mieszkań, czyli o 27 proc. mniej niż w czwartym kwartale ubiegłego roku. Stabilizacja podaży jest zauważalna głównie we Wrocławiu i Poznaniu, natomiast w pozostałych miastach (poza Krakowem) odnotowano wyraźne osłabienie tej aktywności, co – jak oceniła ekspertka – jest typowe dla początku roku.
W rezultacie, oferta mieszkań na sprzedaż nieznacznie spadła w większości miast (albo pozostała bez zmian). Na koniec marca wynosiła na siedmiu największych rynkach ok. 69 tys. mieszkań – co stanowi poziom zbliżony do historycznych rekordów. Oferta ta obejmuje także lokale zarezerwowane, lecz niesprzedane, których na koniec pierwszego kwartału było łącznie ok 6,4 tys.
Jak podało JLL, w pierwszym kwartale średnia cena mieszkań będących w ofercie na koniec marca była pod wpływem nowych, często droższych inwestycji – szczególnie w Warszawie, gdzie wzrosła o 6,2 proc. kdk do poziomu 19.900 zł/m kw. Podobny wzrost odnotowano w Poznaniu (+2,4 proc. kdk do 14.100 zł/m kw.), natomiast w pozostałych miastach zmiana nie przekroczyła 0,6 proc. W skali roku wzrosty średniej ceny oferty przewyższające inflację widoczne są tylko w Warszawie i Poznaniu, natomiast wyraźny spadek wystąpił we Wrocławiu.
"Miasta różnicują się również coraz bardziej pod względem relacji popytu i podaży. Warszawa weszła w fazę przewagi popytu i lekkiego deficytu mieszkań. Trójmiasto pozostaje rynkiem zbliżonym do równowagi, a Wrocław dynamicznie przybliża się do tego poziomu. Natomiast w Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przewyższa popyt, chociaż różnica ta wyraźnie się zmniejsza. Najdłuższy szacunkowy czas wyprzedaży oferty jest notowany w Łodzi (ponad 2 lata) oraz Katowicach (powyżej 3 lat)" – dodała ekspertka. (PAP Biznes)
doa/ ana/