Takiego zjawiska nie obserwowaliśmy w branży hipotecznej od dawna. Powracamy do czasów, gdy za gwarancję stałości raty należało zapłacić więcej niż za analogiczny kredyt, lecz z ruchomym oprocentowaniem.
Od kilku miesięcy na stronach Bankier.pl obserwowaliśmy tendencjęzwiastującą „powrót do przeszłości” w kredytach hipotecznych. Pod analizę wzięliśmystosunek pomiędzy propozycjami banków z trwałym i zmiennymoprocentowaniem. Przez 4 wcześniejsze lata w zestawieniach kredytów jedno byłoniewątpliwe – najmniejsza wysokość oprocentowania była dostępna tylko dla tych,którzy wybrali okresowo stałą ratę. Na początku kredyt z oprocentowaniem„WIBOR plus marża” był kosztowniejszy niż jego stałoprocentowy odpowiednik.Ten okres jednakże właśnie dobiega końca i wracamy do realiów ostatni razwidzianych w 2021 r.
Jakie dane zestawiamy? Dla każdego z rankingów kredytówhipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wytypowaliśmy ofertę z najniższymoprocentowaniem, odrębnie w kategorii kredytów hipotecznych z trwałymoprocentowaniem i zmiennoprocentowych. Warto zaznaczyć, że nie zawsze bywali tozwycięzcy zestawień, w których analizujemy całkowity koszt kredytu uwzględniającyrównież dodatkowe składowe (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).
Bankier.pl
Od kwietnia 2025 r. różnica między najlepszymi stawkami systematycznie się zmniejszała. Rozpoczynała od lokalnego szczytu (1,2 pp.) i stopniowozbliżała się do zera. W grudniu 2025 r. dystans był już znikomy.Najlepszeoferty „zmienne” i „stałe” dzieliło tylko 0,03 pp.
Można było przypuszczać, że niebawem nastąpi „zamiana miejsc”i tak faktycznie się stało. W styczniu po raz pierwszy najlepsza stawka zmiennegoodsetek jest niższa niż najniższe dostępne oprocentowanie stałe. Różnica jeszczerazie niewielka i wynosi 0,05 pp.
Powracamy do zapłaty za gwarancję
Historia kredytów hipotecznych o okresowo trwałymoprocentowaniu na polskim rynku zaczęła się na dobre stosunkowo niedawno. Symbolicznągranicą może być połowa 2021 r. Przed tą datą banki nie miały obowiązkuzaoferowania okresowo stałoprocentowych kredytów hipotecznych. Kilka instytucjimiało je jednakże w swoich ofertach i klienci zmotywowani, aby „zablokować”sobie ratę na trwałym poziomie, mieli taką możliwość. Sprzedaż takichproduktów była jednakże niewielka.
Od połowy 2021 r. w życie weszły (z opóźnieniemspowodowanym pandemią) nowe wytyczne KNF. Każdy z banków działających na rynkuhipotecznym musiał mieć w ofercie kredyt z minimum 5-letnim okresem stałegoprocentowania. Lista dostępnych opcji znacznie się powiększyła, a zasadniczazmiana przypadła na moment tuż przed serią podwyżek stóp procentowych.
Wsierpniu 2021 r. można było wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem 3,04 proc.na 5 lat. Jeden z banków proponował, przy nieco wyższej stawce (3,25proc.), opcję zablokowania oprocentowania na 7 lat. Chętnych nie było jednakzbyt wielu. Stała rata była znacząco wyższa niż oprocentowanie zmienne dostępnewówczas dla klientów, oscylujące w granicach niewiele ponad 2 proc.
Ówczesny dystans między stawkami to przykład czegoś, coz perspektywy klienta można określić jako „zapłatę za pewność raty”. Mającdo wyboru niższe ruchome oprocentowanie i wyższe okresowo stałe możemy zdecydowaćsię na tymczasową korzyść, ale wraz z ryzykiem. Druga możliwość to wyższarata, lecz z pewnością niezmienności przez parę lat.
Temat na nowo staje się aktualny dziś, gdy na widokumajaczy moment zakończenia cyklu obniżek stóp procentowych. Dylematu, któraz opcji jest korzystniejsza, nie da się jednoznacznie rozstrzygnąć tylko w kategoriachfinansowych. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych nieprędko wydają sięmało prawdopodobne. Lecz przed 5 laty takiego rozwoju wydarzeń również spodziewałosię tylko niewielu.
Hipoteczny galimatias. Refinansować kredyt już teraz czy czekać na kolejne cięcia stóp?
Długo wyczekiwane ożywienie w kredytach nareszcie nadeszło. Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy, WIBOR spada razem z nimi, a raty kredytów po miesiącach oszczędzania w końcu dają ulgę domowym budżetom. Ale w umysłach kredytobiorców pojawia się nowa kwestia: czy to już chwila, by odejść z obecnego banku i refinansować kredyt, czy może warto jeszcze poczekać na lepsze propozycje? O matematyce kredytowej w czasach malejących stóp w najnowszym odcinku Gospodarczy Punkt Widzenia rozmawiamy z Michałem Kisielem, analitykiem Bankier.pl.
czytaj dalej »