Pożyczka hipoteczna bardziej zobowiązuje niż ślub, hipoteka to najistotniejszy krok finansowy w życiu – z takimi sloganami stykają się często nowi kredytobiorcy. Jednocześnie stajemy się ofiarą kilku iluzji, które malują perspektywę w zbyt ciemnych kolorach.
Obraz zobowiązania ciążącego przez długie lata to wizja, która nierzadko pojawia się przed oczami ludzi, którzy po raz pierwszy decydują się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W umowie zazwyczaj widnieje odległa data zakończenia spłaty, sięgająca kolejnych dziesięcioleci, a w kalkulacjach kwota całkowitego kosztu, która przyprawia o gęsią skórkę. Stwierdzenie, że regulowanie hipoteki to rzecz łatwa i przyjemna, byłoby sporym nadużyciem. Warto jednak pamiętać o kilku aspektach, które z czasem modyfikują sposób postrzegania.
Suma kosztów nigdy nie odzwierciedla pełnej prawdy
„Dobrze, że nie zaciągnąłem kredytu w 2022 roku. Aktualnie ten sam kredyt jest tańszy o 200 tys. zł, już jestem ‘do przodu’” – takie spostrzeżenia można łatwo znaleźć w społecznościach internetowych. Ukazują one, jak wielką wagę przykłada się początkowo do całkowitego kosztu kredytu prezentowanego przez bank. Jest on użyteczny przy porównaniach, ale w gruncie rzeczy ta wartość, choć obligatoryjna w umowie i materiałach informacyjnych, zawsze wprowadza w błąd. Przyczyny są co najmniej dwie.
Po pierwsze, całkowity koszt kredytu poznajemy dopiero „po fakcie”, czyli po uregulowaniu całości zadłużenia. Prezentowana kredytobiorcy kwota jest prognozą bazującą na obecnych warunkach, tj. oprocentowaniu i wskaźnikach. Na polskim rynku nie funkcjonują prawdziwe kredyty z ustalonym oprocentowaniem, co oznacza, że koszt zawsze pozostaje nieznany. Jeśli wybieramy okresowo stałe oprocentowanie, niepewne pozostają losy wysokości odsetek po upływie pierwszego okresu spłat. Jeśli decydujemy się na oprocentowanie zmienne, projekcja zazwyczaj „rozmija się z prawdą” już w pierwszych miesiącach.
Po drugie, całkowity koszt rozciąga się na cały czas trwania spłaty. Każdy jest świadomy, że 100 tys. zł obecnie i 100 tys. zł za 15 lat to nie to samo. Różnić te kwoty będzie znacząco siła nabywcza pieniądza. Pomimo tego, gdy widzimy, że za pożyczone środki zwrócimy drugie tyle w odsetkach, automatycznie myślimy w kategoriach dzisiejszej wartości pieniądza.
Zmniejszająca się z czasem wartość jednostki pieniądza wpływa również na realny ciężar długu pozostałego do spłaty. Pół miliona przed 10 laty i pół miliona obecnie to różne sumy. W przypadku salda kredytu, zmniejsza się ono nie tylko nominalnie poprzez spłaty, ale też realnie, z powodu inflacji.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Nie jesteśmy przywiązani do harmonogramu
Początkowe lata spłaty są zazwyczaj najtrudniejsze. Z reguły trzeba wówczas nie tylko regulować raty, ale też ponosić koszty dodatkowych ubezpieczeń wymaganych przez pakiet cross-sellingowy. Nierzadko kredytobiorcy trzymają się wówczas narzuconego przez bank planu spłat, a domowe finanse balansują na granicy. Z czasem, wraz ze wzrostem zarobków i stabilnym oprocentowaniem, pojawia się nieco więcej przestrzeni. Można rozpocząć regulowanie kredytu „po swojemu”.
Dane z ubiegłych lat świadczą o tym, że ta opcja jest chętnie wykorzystywana przez kredytobiorców. Hipoteki były nadpłacane na dużą skalę. Sprzyja temu polityka cenowa banków i regulacje prawne. Po pierwsze, większość instytucji finansowych oferujących okresowo stałe oprocentowanie od początku rezygnuje z opłat za dodatkowe spłaty kapitału. To rezultat ostrożności w obliczu niejasnych zasad zawartych w ustawie. Unikanie problemów z UOKiK wydaje się być priorytetem dla banków.
Po drugie, w odniesieniu do kredytów o zmiennym oprocentowaniu, prawo uniemożliwia pobieranie opłat za nadpłaty i całkowitą spłatę po trzech latach trwania kredytu. Banki mogą przyjąć korzystniejsze dla klientów podejście (np. oferując zero w cenniku od samego początku), ale w najgorszym wypadku po 36 miesiącach klient zyskuje pełną swobodę.
Wykorzystanie możliwości nadpłacania zobowiązania redukuje całkowity koszt pożyczki. To kolejna przyczyna, dla której jest on raczej orientacyjny niż decydujący o tym, ile zapłacimy za hipotekę. Dodatkowo, zazwyczaj strategia nadpłacania długu prowadzi do skrócenia okresu kredytowania. Nawet jeśli nie decydujemy się na to przy każdej dodatkowej wpłacie, to w pewnym momencie zbliża się chwila, w której od pozbycia się kredytu dzieli nas jedna solidna nadpłata zamiast kilku lat spłacania rat. To między innymi z tego powodu (obok przeprowadzek związanych ze sprzedażą poprzedniej nieruchomości i refinansowania) przeciętny czas spłaty kredytu hipotecznego jest bliższy 12-14 lat niż 25 czy 30.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Jeden bank na 30 lat? To nie jest konieczne
Kredyt hipoteczny to nie tylko jednorazowa decyzja na długie lata, ale także możliwość skorzystania z „rynku wtórnego”, czyli opcji refinansowania zobowiązania. Kiedy nie istnieją bariery wyjścia, takie jak opłata za całkowitą spłatę kredytu, można przemyśleć transfer do innego banku. Istnieją lepsze i gorsze momenty na taki krok, zależne od sytuacji rynkowej oraz warunków naszej umowy. Obecnie refinansowanie jest jednym z czynników pobudzających ruch na rynku hipotek.
Należy pamiętać, że o pełnej elastyczności w obecnych warunkach nie ma mowy. Przeszkodą mogą okazać się nie tylko koszty i formalności, ale także rodzaj kredytu. Przejście na oprocentowanie zmienne, gdy spłacamy kredyt z okresowo stałą stopą procentową, nie jest możliwe. To efekt zaleceń nadzoru finansowego, których przestrzegają banki.
Przeniesienie kredytu do innego banku może obniżyć koszty finansowania, odciążyć budżet, a nawet przyspieszyć proces pozbywania się zadłużenia. To kolejna przyczyna, dla której „posiadanie hipoteki” to raczej proces niż sztywne zobowiązanie.
Sprawdź możliwość refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce