Za nami już kolejny kwartał, w którym zwiększyły się możliwości pertraktacji dla nabywców mieszkań na rynku używanym – tak wynika z raportu „Barometr” opracowanego przez Metrohouse i Credipass. Spowodowane jest to rosnącymi komplikacjami w pozyskiwaniu nabywców. Jest jednak pewien haczyk: oferujący zaczęli windować ceny, co sprawiło, że rokowania rozpoczynały się z wyższego pułapu.
O podnoszeniu stawek świadczą przeciętne kwoty transakcyjne, które odnotowano na rynku wtórnym w IV kw. 2025 r. W oparciu o dane Metrohouse i Credipass, za lokale mieszkalne z drugiej ręki w największych polskich miastach płacono średnio od 3 do 4,5 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Z tendencji wzrostowej wyłamała się wyłącznie – postępująca odmiennie – Łódź, gdzie w umowach notarialnych wpisywano średnio 7498 zł/mkw. – o 3,3 proc. mniej niż w III kw. 2025 r.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w wybranych miastach – IV kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
11 962 |
+3,5 |
+1,4 |
|
Kraków |
13 930 |
+4,4 |
-3,7 |
|
Warszawa |
16 127 |
+2,9 |
+0,6 |
|
Gdańsk |
12 769 |
+4,5 |
+5,7 |
|
Łódź |
7498 |
-3,3 |
-7,7 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
W skali roku w Łodzi zanotowano obniżkę o 7,7 proc. Niższe kwoty niż w analogicznym okresie 2024 r. zaobserwowano także w Krakowie, natomiast ceny na zbliżonym poziomie odnotowano w Warszawie i we Wrocławiu.
Ile można wynegocjować, kupując mieszkanie?
Stolica Dolnego Śląska była jedynym spośród analizowanych miast, w którym średnie możliwości negocjacyjne uległy zmniejszeniu w stosunku do III kw. 2025 r. W pozostałych miastach nastąpił dalszy progres. Najwięcej podczas rokowań kupujący mogli zyskać w Krakowie i Gdańsku – średnio 3,6 i 3,5 proc., co, biorąc pod uwagę średnie ceny, przekładało się na blisko 500 zł/mkw. w stolicy woj. małopolskiego.
|
Możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnie możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
1,4 |
-1,4 |
-1,8 |
|
Kraków |
3,6 |
+1,7 |
-0,6 |
|
Warszawa |
2,9 |
+0,7 |
+1,5 |
|
Gdańsk |
3,5 |
+1,3 |
-0,9 |
|
Łódź |
3,0 |
+0,2 |
+1,6 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Jednak o ile w Warszawie i Łodzi średnie możliwości negocjacyjne w IV kw. 2025 r. były najwyższymi od ponad roku, o tyle we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku odnotowano spadek w stosunku do IV kw. 2024 r.
Coraz trudniej o kupujących
Ceny widniejące w anonsach nadal wyraźnie maleją jeszcze przed znalezieniem ewentualnych nabywców. Oferujący mieszkania z drugiej ręki jeszcze w trakcie wystawiania ogłoszenia redukowali swoje oczekiwania przeciętnie od 2,4 proc. w Gdańsku do ponad 4 proc. w Krakowie i Warszawie. Z wyjątkiem stolicy (+0,2 pp. k/k), wskaźniki te były mniejsze niż trzy miesiące wcześniej. W III kw. 2025 r. sięgały one przeszło 6,5 proc., a rok wcześniej ponad 7 proc.
|
Różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [pp.] |
|
Wrocław |
2,6 |
-0,6 |
-1,6 |
|
Kraków |
4,5 |
-2,2 |
-0,1 |
|
Warszawa |
4,3 |
+0,2 |
-2,9 |
|
Gdańsk |
2,4 |
-1,1 |
+1,8 |
|
Łódź |
2,5 |
-1,5 |
-3,2 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Osoby wystawiające lokale mieszkalne z drugiej ręki na sprzedaż mają jednak coraz większe przeszkody w znalezieniu nabywców. Przeciętny okres, jaki upływał od publikacji oferty do sprzedaży w Warszawie, przekraczał cztery miesiące (132 dni) i był o 28 dni dłuższy niż trzy miesiące wcześniej oraz o 11 dni dłuższy niż w IV kw. 2024 r.
W pozostałych z grona największy polskich miast był on krótszy – 109 dni – jednak o blisko tydzień dłuższy niż w III kw. 2025 r. oraz o 4 dni dłuższy niż rok wcześniej. W mniejszych miejscowościach sprzedaż lokalu mieszkalnego trwała przeciętnie 145 dni – o 40 dni dłużej niż trzy miesiące, jak i rok wcześniej.