W Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga zapadło doniosłe orzeczenie. Sąd odrzucił odwołanie nabywcy i uznał argumentację firmy deweloperskiej w sporze dotyczącym wliczania przestrzeni zajmowanej przez ścianki działowe. Czy to zapowiedź zmiany stanowiska sądów w tym narastającym konflikcie? Niekoniecznie.
Według relacji serwisu wnp.pl, według sądu, kluczowe było, czy postanowienia zawarte w umowie przygotowanej przez dewelopera były zrozumiałe dla kupującego. Ponadto „jednoznacznie ustalona cena jako świadczenie główne nie podlega weryfikacji pod kątem klauzul abuzywnych”. Innymi słowy, jeżeli nabywca złożył podpis pod umową, to tym samym przyjął całkowity koszt lokalu mieszkalnego.
Dwa lata temu tenże sąd w analogicznym sporze przyznał słuszność kupującemu i zanegował argumenty dewelopera, że ścianki działowe można demontować i zmieniać ich położenie. Wtedy sąd orzekł, że występują istotne różnice pomiędzy ściankami działowymi, które łatwo można usunąć a ścianami wewnętrznymi, których demontaż wiąże się z nakładem pracy.
I chociaż zeszłotygodniowy wyrok w konflikcie o wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi można postrzegać jako przełomowy, trzeba pamiętać, że sprawa dotyczyła mieszkania nabytego kilka lat temu, kiedy to strony posiadały swobodę w doborze sposobu ustalania powierzchni użytkowej.
Ściany nie są przestrzenią użytkową
Natomiast 13 lutego 2026 r. weszła w życie nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, która zasadniczo zmieniła reguły obliczania metrażu mieszkań. Od tego momentu deweloperzy nie mogą już wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe.
Dodany do tzw. ustawy deweloperskiej art. 5a wskazuje, że cena lokalu mieszkalnego ma być przedstawiana jako wynik mnożenia powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy, przy czym powierzchnia użytkowa musi być kalkulowana zgodnie z polską normą (PN-ISO 9836). Ta zaś stanowi, że obszar zajmowany przez mury, w tym ścianki działowe, nie stanowi przestrzeni użytkowej lokalu mieszkalnego.
Powództwa zbiorowe nie ustają
Warto przypomnieć, że w minionych miesiącach do sądów wpłynęło kilka pozwów zbiorowych dotyczących nieprawidłowego, w ocenie nabywców, wyliczania powierzchni użytkowej. W sumie stawką jest ponad 13 mln zł plus odsetki, a sprawy skierowano przeciwko trzem deweloperom: Dom Development, Spravia i Victoria Dom.
Analizując bieżące ceny transakcyjne mieszkań, różnica 1 mkw., choć niedostrzegalna na pierwszy rzut oka, może kosztować nieuważnego nabywcę w Warszawie średnio ponad 17 tys. zł.