Fot. Freepik
Chcesz wynająć mieszkanie, aby zapewnić sobie dodatkowy dochód? Opłacalność takiego działania i wysokość zysku zależy od wielu czynników. Podpowiadamy, jak obliczyć, ile można zarobić wynajmie mieszkania oraz jakie koszty należy brać pod uwagę przy obliczaniu stopy kapitalizacji i zwrotu.
Co wpływa na rentowność wynajmu mieszkania
Jeśli chcesz obliczyć stopę zwrotu lub średni roczny zysk z wynajmu mieszkania, musisz brać pod uwagę różne koszty, które poniesiesz, zanim zaczniesz dzięki niej zarabiać. Jakie to wydatki?
Zakup mieszkania na wynajem
Lokal, który chcesz wynająć, odziedziczyłeś w spadku? A może planujesz inwestycję w mieszkanie?
Gdy dziedziczysz nieruchomość, dowiedz się, czy masz obowiązek zapłacić podatek od spadków i darowizn. Jeśli należysz do najbliższej rodziny spadkodawcy (grupa 1) i w ciągu 6 miesięcy lokalu zgłosisz fakt nabycia lokalu w drodze spadku do właściwego urzędu, będziesz mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku. Nie poniesiesz więc wtedy kosztów zyskania mieszkania na własność.
Jeśli jednak właścicielem lokalu stajesz się poprzez jego zakup, weź pod uwagę cenę nieruchomości i sposób, w jaki ją finansujesz.
Korzystasz z kredytu hipotecznego? Przy ustalaniu rentowności wynajmu mieszkania pamiętaj o kosztach hipoteki. Wierzycielowi musisz oddać więcej, niż dostałeś. To sprawia więc, że wydatki na nabycie nieruchomości będą wyższe, niż gdybyś w całości finansował ją z własnych środków.
Ponadto wydłuża to czas zwrotu z inwestycji i może wymusić ustalenie wyższej stawki opłat za wynajem.
Remont nieruchomości
Weź pod uwagę ewentualne koszty, które poniesiesz w związku z renowacją nieruchomości lub jej wyposażeniem.
Remont może okazać się konieczny, gdy nabywasz lub kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego.
Z kolei umeblowanie i wykończenie lokalu będzie konieczne, gdy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego.
W kontekście remontu mieszkania musisz również pamiętać o tym, że w trakcie wynajmu mogą wystąpić usterki i awarie różnych elementów lokalu. Koszty napraw tych, które wynikły z winy najemcy, pokrywa lokator. Jednak wydatki na te niezależne od sposobu użytkowania najemcy ponosisz Ty. Uwzględnij więc pewną stawkę, którą możesz potrzebować na naprawę, np. instalacji lub remont po zalaniu mieszkania przez sąsiada.
Podatek PCC
Gdy inwestujesz w mieszkanie na wynajem, pamiętaj, że przy zakupie nieruchomości od osoby fizycznej musisz zapłacić podatek PCC. Wynosi on 2% wartości lokalu.
Jeśli nabywasz mieszkanie od płatnika VAT (np. dewelopera), jesteś zwolniony z PCC, bo płacisz inny podatek – 23% VAT, który jest już wliczony w cenę nieruchomości.
Ponadto miej na uwadze, że przy zakupie mieszkania za kredyt hipoteczny musisz opłacić również podatek PCC od ustanowienia hipoteki. Wynosi on:
- 19 zł dla hipoteki kaucyjnej,
- 0,1% wartości nieruchomości dla hipoteki zwykłej.
Taksa notarialna
W swoich wyliczeniach uwzględnij koszty notarialne.
Pierwszym z nich jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. I tak dla przedmiotów wycenionych na stawkę od 60 tys. zł do 1 mln zł wynosi ona 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł i 23% VAT.
Przykładowo: za przygotowanie aktu notarialnego dla mieszkania o wartości 400 tys. zł zapłacisz 2915,10 zł.
(1010 zł + 0,4% × (400 tys. zł – 60 tys. zł)) × 23% = 2915,10 zł
Innym kosztem jest wykonanie odpisów aktu notarialnego – 6 zł za stronę + 23% podatek VAT.
Możesz również zdecydować się na sporządzenie u notariusza umowy najmu mieszkania. Wtedy zapłacisz również ok. 300–400 zł.
Wpisy do księgi wieczystej
U notariusza opłacisz również wszelkie wpisy do księgi wieczystej.
- Założenie księgi wieczystej nieruchomości – 150 zł
- Wpis prawa własności nieruchomości – 200 zł
- Wpis hipoteki zwykłej – 200 zł
Podatek od nieruchomości
Stałą, roczną opłatą jest podatek od nieruchomości. W 2023 roku maksymalna stawka, jaką urzędy mogły ustalić za 1 mkw. powierzchni mieszkalnej, wynosi 1 zł. To znaczy, że za mieszkanie o metrażu 50 mkw. zapłacisz do 50 zł.
Bierz pod uwagę, że z roku na rok będzie ona raczej wyższa.
Prowizja agenta nieruchomości
To dodatkowa opłata, kiedy decydujesz się na pośrednictwo w wynajmie. Stawka jest indywidualna i zależy od zakresu prac agenta nieruchomości i rodzaju umowy (otwartej czy na wyłączność).
Taki koszt wynosi zwykle od połowy miesięcznego czynszu do jego dwukrotności. Do tego dolicza się 23% podatek VAT.
Rozliczenie najmu mieszkania
Co roku musisz również rozliczyć się z urzędem skarbowym. Od 2023 roku jedyną formą dostępną dla osób fizycznych jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stawka ryczałtu wynosi 8,5%, jeśli roczne przychody z najmu wynoszą do 100 000 złotych, a jeżeli przekraczają tę kwotę, obowiązuje Cię stawka w wysokości 12,5%.
Przykładowo: jeśli Twój przychód wyniesie 45 tys. zł, to zapłacisz podatek w wysokości 3825 zł, gdy będzie to 150 tys. zł, to – 18 750 zł.
Jakie są ceny za wynajem mieszkania
Twoim dochodem z wynajmu jest to, co otrzymujesz od najemcy, czyli kwota pobierana za udostępnienie mieszkania do użytkowania.
Według danych NBP z marca 2023 roku średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu za 1 mkw. mieszkania na rynku wtórnym w IV kwartale 2022 roku wynosiły około:
- 72 zł/mkw. w Warszawie (np. 3600 zł za wynajem mieszkania o powierzchni 50 mkw.)
- 65 zł/mkw. w Gdańsku – (np. 3250 zł za – 50 mkw.)
- 57 zł/mkw. w Gdyni (np. 2850 za – 50 mkw.)
- 63 zł/mkw. w Krakowie (np. 3150 zł za – 50 mkw.)
- 53 zł/mkw. w Łodzi (np. 2650 zł za – 50 mkw.)
- 53 zł/mkw. w Poznaniu (np. 2650 za – 50 mkw.)
- 71 zł/mkw. we Wrocławiu (np. 3550 zł – 50 mkw.).
Średnia stawka w 6 największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) wynosiła 60 zł/mkw. (ok. 3000 zł za wynajem mieszkania o powierzchni 50 mkw.).
Ważne: podane wysokości są uśrednione. To znaczy, że koszty wynajmu mieszkania mogły być niższe, ale i o wiele wyższe!
Dane z zaprezentowanego przez NBP wykresu 14 mogą Ci się przydać przy ustalaniu własnej stawki. Zauważ, że dotychczas miały one tendencje do wzrostu.
W IV kw. 2022 roku stawki najmu wzrosły w porównaniu z IV kw. 2021 r. odpowiednio o 26,1% w Warszawie, 31,4% w 6 miastach oraz 21,5% w pozostałych miastach.
Ile można zarobić na wynajmie mieszkania? Przykład
Przychód z wynajmu obliczysz poprzez przemnożenie wysokości czynszy przez liczbę miesięcy, w trakcie których odpłatnie udostępniasz mieszkanie. Jeśli jednak chcesz poznać zysk, który realnie otrzymasz, musisz jeszcze odjąć koszty, które ponosisz w związku z inwestycją. Poniżej przedstawiamy prosty przykład.
Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie w Poznaniu. Ma ono 35 mkw., pochodzi z rynku wtórnego i kosztuje 265 tys. zł. Twój wkład własny wynosi 65 tys. zł. Pozostałą kwotę – 200 tys. zł – zaciągasz w ramach kredytu hipotecznego.
Odpowiada Ci jego wyposażenie i nie ma potrzeby remontu instalacji lub innych elementów lokalu. Nie korzystasz z pomocy biura nieruchomości przy szukaniu najemcy.
Twoje koszty to m.in.:
- 65 tys. zł – wkład własny,
- ok. 425 tys. zł – przewidywany łączny koszt kredytu hipotecznego na 20 lat przy stałej racie miesięcznej w wysokości ok. 1700 zł,
- 5300 zł – podatek PCC od zakupu mieszkania od osoby fizycznej,
- 265 zł – podatek PCC od hipoteki,
- 1008,60 zł – taksa notarialna,
- 400 zł – za wpisy do księgi wieczystej (hipoteki i prawa własności),
- 300–400 zł – koszt przygotowania umowy najmu u notariusza.
Orientacyjny koszt w tym wypadku wynosi ok. 500 tys. zł. (Zauważ, że wyliczenie nie uwzględnia wydatku na komórkę lokatorską, parking itp. Stąd ostateczny koszt będzie większy).
Przyjmij, że w umowie najmu jako kwotę za udzielanie mieszkania ustalasz 2000 zł. (To nieco ponad średnią stawkę za wynajem w Poznaniu w pierwszej połowie maja za wskazany lokal w serwisie Morizon.pl). Nie wliczasz w to czynszu administracyjnego ani rachunków za media. To znaczy, że cała ta kwota za wynajem trafia do Ciebie.
Przyjmując, że umowę podpisujesz na co najmniej 1 rok i nie podniesiesz w tym czasie wysokości czynszu, w ciągu 12 miesięcy zyskasz 24 tys. zł.
Załóż, że ratę kredytu hipotecznego spłacasz z wynagrodzenia, z którego dodatkowo jesteś w stanie się utrzymać. Po odjęciu jednorazowych opłat: podatków PCC (5565 zł), taksy notarialnej (1008,60 zł), wpisów do księgi wieczystej (400 zł) i kosztu przygotowania umowy najmu u notariusza (400 zł), zyskujesz w ciągu roku 16 626,4 zł.
To znaczy, że pierwszy zysk osiągasz w piątym miesiącu wynajmu (24 000 zł – 7 373,6 zł = 16 626,4 zł). Gdybyśmy podzielili to na 12 miesięcy, wyjdzie, że możesz liczyć na ok. 1385 zł zysku z wynajmu w ciągu jednego miesiąca, czyli niecałe 70% czynszu wynajmu.
Po odjęciu podatku zryczałtowanego (2040 zł) to ok. 1215 zł zysku na miesiąc.
Jeśli jednak weźmiesz pod uwagę spłatę kredytu z czynszu od lokatora, zauważ, że będziesz musiał dopłacić do zysku z wynajmu. Tym samym inwestycja w mieszkanie zamiast dodatkowych pieniędzy, wygeneruje dodatkowe koszty.
Jak obliczyć stopę kapitalizacji i zwrotu kapitału z wynajmu mieszkania
Zostajemy przy omawianym przykładzie mieszkania. Ustalasz czynsz w wysokości 2000 zł, który trafia do Ciebie w pełnej kwocie.
Aby obliczyć zwrot z inwestycji (ROI), musisz pomnożyć 12 miesięcy przez wysokość czynszu, a następnie otrzymany wynik podzielić przez wartość mieszkania.
(12 × 2000) / 265 000 = 0,09
Po przemnożeniu przez 100 (dla uzyskania procentów) otrzymujesz zwrot inwestycji na poziomie 9%.
Z kolei stopę kapitalizacji (ROE) obliczysz, mnożąc przez 12 miesięcy 2000 zł czynszu i dzieląc wynik przez wartość kapitału obcego.
U nas to: ((12 × 2000) / 425 tys. zł) × 100, czyli 5,64%.
Według NBP szacunkowa, średnia stopa kapitalizacji wynosiła między 5,5% a 8,1% (tabela 20.). Jako szacunkowy czas zwrotu z inwestycji podaje od ok. 12 do 18 lat w Warszawie i 6 największych miastach (krócej niż w IV kwartale 2021 roku) oraz od 15 do 18 lat w pozostałych miastach (krócej niż w IV kwartale 2021 roku).
Zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie:
- w pełni finansowanej gotówką wyniósł od 3,1 do 5,4%;
- przy zastosowaniu dźwigni finansowej przy 50% udziale kapitału obcego wyniósł od wartości -3,1% do 1,5%;
- przy zastosowaniu dźwigni finansowej przy 80% udziale kapitału obcego wyniósł od -21,9 do -10,3%.
Co ważne, choć przy 50 i 80% udziale kapitału wartości stopy kapitalizacji wyniosły wartości ujemne, to NBP zauważa, że to w porównaniu w III kw. 2022 roku w większości miast nastąpiły pierwsze korekty spadkowych trendów.
Czy warto wynajmować mieszkanie
Rentowność wynajmu mieszkanie zawsze powinno się rozpatrywać indywidualnie, na podstawie własnych możliwości i potrzeb finansowych, lokalnego rynku mieszkaniowego itp.
Jeśli interesujesz się ogólnym podsumowaniem opłacalności w inwestycję nieruchomości na wynajem, możesz korzystać z analiz Narodowego Banku Polskiego.
Jakie wnioski podał NBP po przeanalizowaniu danych z IV kwartału 2022 roku?
„W IV kw. 2022 r. zaobserwowano zmiany zarówno stóp kapitalizacji, jak i rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Pomimo iż w analizowanym okresie utrzymywały się wysokie koszty nowych kredytów hipotecznych, to opłacalność tego rodzaju inwestycji wyraźnie się poprawiła, także we wskaźnikach ROE przy średnim i wysokim zaangażowaniu kapitału zewnętrznego”.
Jako przyczyny tego zjawiska podano m.in.:
- zmiany po stronie popytu w segmencie najmu mieszkań, przy jednoczesnym spadku popytu na zakup mieszkań, szczególnie na rynku pierwotnym;
- wysokie koszty finansowania kredytów hipotecznych;
- imigracja z Ukrainy.
Podsumowując IV kw. 2022 r., NPB wskazał, że IV kw. 2022 r. był okresem pierwszych korekt spadkowych trendów poziomów rentowności inwestycji mieszkaniowych oraz przyspieszenia dynamiki wzrostów poziomów kapitalizacji.
Ze szczegółowymi wnioskami NBP zapoznasz się w części „Analiza opłacalności inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem w wybranych miastach w Polsce w IV kw. 2022 r.” dokumentu „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 r.”.
Choć opłacalność wynajmu mieszkań wykazuje tendencję wzrostową, to i tak w wielu przypadkach może okazać się nieopłacalna (co wynika z ujemnych wartości ROE).
