Hiszpański sektor mieszkaniowy zarejestrował styczeń w rytmie korekty. Obroty mieszkaniami obniżyły się o 5% r/r, co stanowi najsłabszy rezultat od połowy 2024 roku. Paradoksalnie obszar kredytowy doświadcza prosperity – liczba hipotek wzrosła o 6,3%, uzyskując najwyższy styczniowy poziom od 15 lat.
Początek 2026 roku przyniósł ostudzenie na hiszpańskim rynku nieruchomości. Zgodnie z danymi Narodowego Instytutu Statystycznego (INE), ilość transakcji kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych skurczyła się o 5,0% w ujęciu rocznym, uzyskując poziom 57 489 operacji. Informacje Kolegium Rejestratorów, bazujące na wpisach do ksiąg wieczystych, wskazują na spadek rzędu 7,0% (56 776 operacji). To najpoważniejszy regres od czerwca 2024 roku, który przerywa tendencję wzrostową z zeszłego roku i sugeruje osiągnięcie punktu nasycenia popytu przy bieżących wartościach cenowych.
Jak podkreśla "La Razon", pomimo obniżenia wolumenu sprzedaży, sektor finansowania dłużnego zanotował progres. Ilość świeżo przyznanych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe podniosła się o 6,3% r/r, osiągając poziom 40 273 umów – co stanowi najlepszy styczniowy rezultat od 2011 roku. Przeciętna wartość kredytu hipotecznego powiększyła się o 8,6% rdr do poziomu 165 677 euro. Te dane potwierdzają, że mimo iż liczba transakcji maleje, kupujący w coraz większym stopniu są uzależnieni od finansowania zewnętrznego.
W strukturze rynku dostrzegalna jest dominacja dynamiki rynku pierwotnego nad wtórnym w perspektywie krótkoterminowej. Popyt na nowe lokale mieszkalne podniósł się o 16,1% w porównaniu miesiąca do miesiąca (grudzień-styczeń), co wynika z niedostatku nowej podaży. W skali roku redukcja sprzedaży mieszkań używanych (-5,4%) była większa niż w przypadku mieszkań nowych (-3,8%). Udział mieszkań z rynku pierwotnego wyniósł 93% (zmniejszenie o 5,2% r/r), podczas gdy sektor mieszkań chronionych (VPO) skurczył się o 2,6% r/r.
Sytuacja regionalna ujawnia znaczną dywergencję. Największe obniżki sprzedaży zanotowano na Wyspach Kanaryjskich (-21,9%) oraz we Wspólnocie Madrytu (-19,6%). Natomiast wzrosty aktywności utrzymały się w Nawarrze (+20,5%), La Rioja (+11,8%), Kraju Basków (+9,2%) oraz Andaluzji (+4,5%). Takie zróżnicowanie sugeruje, że rynki o najwyższym stopniu rozgrzania cenowego wchodzą w fazę korekty prędzej niż regiony o wyższej dostępności mieszkaniowej.
Prognozy na rok 2026 wskazują na zachodzącą normalizację. Po rekordowym roku 2025 (714 237 transakcji), rynek zmierza do równowagi między wysoką wyceną aktywów a malejącą mocą nabywczą. Średni koszt kredytu ustabilizował się na poziomie ok. 2,88%, co przy utrzymującym się wzroście cen mieszkań (przeciętnie 2 300 euro/m²) powoduje, że zasadniczym czynnikiem dla stabilności rynku pozostanie tempo uruchamiania nowych inwestycji deweloperskich.
Oprac. JM