Rok 2025 minął pod znakiem „hipotecznej prosperity”. Rosnąca rywalizacja wśród banków oraz spadek oprocentowania wywołały szereg pozytywnych zjawisk. Zwiększona zdolność, obniżone wartości procentowe i łagodniejsze podejście podmiotów udzielających pożyczek, to najważniejsze z nich.
Początek roku 2025 nie zapowiadał ożywienia w branży kredytów mieszkaniowych. Pierwsze trzy miesiące nie ujawniły znaczących zmian w obszarach istotnych dla starających się o kredyty. Niemniej jednak, szybko nastąpiły poważniejsze przekształcenia. W drugim kwartale na rynku kredytów hipotecznych nareszcie zaczęły się ruchy cenowe, w trzecim przybrały tempa, a zakończenie roku to kumulacja sprzyjających trendów.
Główną rolę w generowaniu sytuacji na rynku odegrały zredukowane stopy procentowe. Dla przypomnienia, pierwsza obniżka miała miejsce w maju. Następnie Rada Polityki Pieniężnej w lipcu, wrześniu, październiku, listopadzie i grudniu obniżyła o „ćwiartkę” stopę referencyjną. Sumarycznie stopa referencyjna zmniejszyła się o 175 punktów bazowych, a razem z nią wskaźniki determinujące oprocentowanie hipotek.
Spektakularny spadek cenowy
W streszczeniach przemian na rynku kredytów mieszkaniowych odwołujemy się do informacji z comiesięcznych notowań Bankier.pl. Podczas ostatnich kilkunastu miesięcy banki tworzyły kalkulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. Jest to para z dzieckiem, zamieszkująca Warszawę, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym udziałem własnym i proponowanym przez bank zestawem sprzedaży wiązanej. Bardzo podobny typ klienta obserwowaliśmy wcześniej, co umożliwia spojrzeć z szerszej perspektywy na ostatnie tendencje cenowe.
Bankier.pl
Oprocentowanie kredytów z okresowo ustaloną stawką zeszło poniżej symbolicznej „szóstki”. W grudniu średnia uplasowała się na poziomie 5,97 proc. W czerwcu średnia z ofert banków wynosiła 6,35 proc., a pod koniec III kwartału – 6,20 proc. Zakres zniżek widać, gdy sięgniemy po dalsze zestawienia. W styczniu 2025 r. wskaźnik wynosił blisko 7,3 proc., w styczniu 2024 r. – 7,5 proc., a w styczniu 2023 r. – 8,4 proc.
Zwieńczenie roku przyniosło jeszcze jedno intrygujące zjawisko – wartości oprocentowania proponowane klientom dla zmiennego i stałego oprocentowania znacząco się do siebie zbliżyły. Oddziela je już nieduży dystans. Wkrótce możemy powrócić do czasów, gdy za pewność niezmienności raty ponosimy dodatkową opłatę w porównaniu z warunkami początkowymi dla zmiennej stopy. Byłaby to zrozumiała reakcja na finalizację cyklu obniżek stóp procentowych.
bankier.pl
Średnia marża kredytów z oprocentowaniem zmiennym powróciła z naprawdę odległej wędrówki. Na koniec grudnia 2025 r. wyniosła niemal dokładnie tyle, ile trzy lata wcześniej – 1,9 pp.
Na wykresie bardzo wyraźnie widoczne są dwa etapy. Pierwszy charakteryzował się szybkim wzrostem marż, aż do przekroczenia pułapu 2,5 pp. pod koniec 2023 r. Później zaczyna się ruch w dół, który zmienił się w stabilny trend jesienią minionego roku. Dla kredytobiorców preferujących tę formułę oznaczało to, że w czasie zbiegły się dwie korzystne tendencje. Jednocześnie zniżały się stawki marż i wskaźniki WIBOR, które odpowiadają za drugi element składowy oprocentowania.
Bankier.pl
W nowych danych nie występuje już także żadna oznaka po niepokojącej tendencji w bankowych cennikach sprzed około 2 lat. Wówczas marże dla kredytów z okresowo stałą stopą „rozjeżdżały się” z marżami dla zmiennego oprocentowania. Postawiliśmy przypuszczenie, że klienci decydujący się na stałą ratę przez kilka lat bagatelizowali w porównaniach marże obowiązujące w dalszym okresie, a banki wykorzystały pojawiającą się możliwość do podniesienia ceny. Mijający rok oznaczał powrót do normalności. Dla obu wariantów kredytów uśredniona marża zbliżyła się do siebie i, co istotne, spada. W grudniu 2025 r. marże dla stałoprocentowych kredytów znalazły się na najniższym w obserwowanym okresie poziomie (średnia 1,96 pp.).
Zdolność kredytowa bije rekordy
Przykładem sprzyjającego długoterminowego trendu może być rosnąca stale zdolność kredytowa. Średnia z szacunków kredytodawców w grudniu po raz kolejny przekroczyła dotychczasowe rekordy i dosięgnęła 1,15 mln zł. Ta sama rodzina jeszcze w styczniu mogła liczyć na 964 tys. zł.
Bankier.pl
Tendencja wzrostu zdolności kredytowej przyspieszyła, gdy w dół poszło oprocentowanie kredytów. Od maja 2025 r. linie na wykresie wznoszą się zdecydowanie szybciej, ale również tutaj dostrzegamy „konwergencję”. Zjawiskiem obserwowanym od początku serii podwyżek stóp procentowych było proponowanie przez banki kredytobiorcom decydującym się na stałą stopę nieco wyższych kwot. Obserwowaliśmy ten efekt w rankingach, chociaż nie każdego miesiąca i nie w każdej instytucji (czasami za różnicę odpowiadał np. inny wariant produktu). Grudzień przyniósł jednak niemal zrównanie się maksymalnej szacunkowej zdolności kredytowej profilowych kredytobiorców dla obu wariantów zobowiązania.
Bankier.pl
Dla każdego z banków, w każdym miesiącu, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten ujmujemy jako stosunek pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI lekko podniosła się w trzecim kwartale 2025 r., by osiągnąć szczyt w listopadzie. Zmiany miesiąc do miesiąca widoczne są zazwyczaj na drugim miejscu po przecinku, ale w dłuższym okresie nie można zaprzeczyć, że banki (uśredniając) złagodziły kryteria. Jest to z pewnością czynnik, który jeszcze wzmacnia marsz w górę zdolności kredytowej.
Jak będzie wyglądał rynek, gdy wyczerpie się „motor RPP”?
Panuje dość powszechne przekonanie, że zbliżamy się do końca cyklu obniżek stóp procentowych. Wkrótce pozytywne trendy na rynku hipotek mogą zatem zahamować i o powrocie do stawek sprzed 4 lat powinniśmy raczej zapomnieć. Kredyt na 2 procent to jedynie wspomnienie, jeśli nie liczyć beneficjentów ostatniego programu dopłat.
Rok 2026 ma mimo to szansę okazać się nowym rozdziałem na rynku hipotek. Z jednej strony konkurencję napędzić jest w stanie współzawodnictwo o przejęcie kredytobiorców kończących 5-letni okres spłaty i gotowych refinansować swoje zobowiązanie. To jednak nie jedyna grupa, która może skorzystać na przeniesieniu kredytu. Taką opcję mają także młodsze generacje kredytobiorców, a brak opłat za wcześniejszą spłatę w większości banków oznacza, że droga do negocjacji albo „przeprowadzki” stoi otworem.
Pewne nadzieje można również wiązać z wejściem na rynek nowych graczy i przebudzeniem instytucji stojących na razie z boku boiska. Warto w tym kontekście wspomnieć o debiucie UniCredit jako kredytodawcy i perspektywie startu Revoluta w hipotekach. Przypomnijmy także, że pełnej oferty kredytów mieszkaniowych nie mają na razie Bank Millennium i BNP Paribas Bank. Postawienie akcentu na hipoteki pomogłoby zapewne w realizacji strategicznych zamiarów obu instytucji, które zapowiadają walkę o klientów detalicznych.
Chociaż nie nadchodzi zatem era „bardzo tanich” kredytów hipotecznych, to można przynajmniej mieć nadzieję, że większy ruch na rynku przełoży się na lepsze stawki w cennikach i sprawniejsze procedury.