Długo oczekiwane poluzowanie w kredytach w końcu się urzeczywistniło. Komitet Polityki Pieniężnej obniża stopy procentowe, WIBOR podąża za nimi, a miesięczne obciążenia związane ze spłatą kredytów po okresie wyrzeczeń nareszcie pozwalają odetchnąć budżetom domowym. W umysłach kredytobiorców rodzi się jednak nowa kwestia: czy to już czas, aby zmienić obecny bank i poddać kredyt refinansowaniu, czy może warto jeszcze poczekać na korzystniejsze propozycje? O arytmetyce kredytowej w czasach zniżkujących stóp procentowych w najnowszej odsłonie Gospodarczego Punktu Widzenia dyskutujemy z Michałem Kisielem, ekspertem Bankier.pl.
WIBOR maleje, nawet gdy RPP wstrzymuje się. Ponieważ rynek patrzy w przyszłość
To chwila, w której łatwo stracić orientację: „skoro RPP zrobiła pauzę, to dlaczego WIBOR wciąż spada?”. Ponieważ WIBOR nie jest zapisem tego, co minęło. WIBOR to spekulacja na temat tego, co będzie za moment. Indeks spogląda naprzód, stara się wycenić przyszłe decyzje dotyczące stóp, zanim jeszcze zobaczysz je w artykułach.
WIBOR 3M obniżył się do około 3,9%, i nie jest to zbieg okoliczności, lecz wynik oczekiwań rynku. Dla kredytobiorcy z ruchomym oprocentowaniem konkluzja jest prosta: jeśli obniżki będą kontynuowane, to raty zazwyczaj stają się mniej uciążliwe szybciej, niż zdążysz się do tego psychicznie przygotować.
– Specyfika tych wskaźników jest taka, że wybiegają w przyszłość – argumentuje Michał Kisiel.
„Piątka z przodu” wróciła do kredytów hipotecznych. I to nie jest ciekawostka, lecz realna korzyść
Rynek kredytów hipotecznych lubi jasne komunikaty. „Piątka z przodu” to jeden z tych sygnałów, ponieważ różnica między 8% a 5,7% nie jest czysto teoretyczna. To nie jest rezygnacja z dwóch kaw, ale konkretny dopływ gotówki każdego miesiąca, który można przeznaczyć albo na nadpłatę, albo na inwestycje.
Stałe oprocentowanie poniżej 6% przestało być ewenementem. Stało się czymś, co banki potrafią obecnie prezentować w standardowych ofertach, szczególnie gdy klient posiada wkład własny i dobrze wypada w ocenie punktowej.
A jeśli ktoś potrzebuje jednego konkretnego przykładu: przy kredycie na kwotę 500 tys. zł spadek z okolic 8% do około 5,7% to już kilkaset złotych…
– Przejście z 8% na 5,7%… to jest 600–700 zł – precyzuje Michał Kisiel
Stałe kontra zmienne: tendencja zaczyna wracać „do normy”
Ostatnie lata wywołały na polskim rynku pewną rewolucję. Jeszcze w 2021 roku większość kredytów hipotecznych opierała się na zmiennej stopie procentowej. Następnie stopy gwałtownie wzrosły i stała stopa stała się powszechna. Obecnie około trzy czwarte nowych kredytów to stałe oprocentowanie.
Jednakże sytuacja się zmienia. Zmienna stopa ma prostą budowę: wskaźnik + marża. Gdy wskaźnik maleje, zmienna stopa potrafi szybciej przekazywać korzyść kredytobiorcy niż stała, która jest wyceniana z większą dozą ostrożności i nie zawsze obniża się tak szybko, jak oczekują klienci.
Chcesz poddać kredyt refinansowaniu? Aktualne propozycje kredytów hipotecznych zestawisz na Smart Bankier.pl »
Zdolność kredytowa wzrasta. I to już nie są „drobiazgi”
Gdy obniża się oprocentowanie, zmniejsza się rata, a bank może udostępnić wyższą kwotę przy tych samych zarobkach. Dodatkowo dochodzą rosnące wynagrodzenia i powstaje z tego kombinacja, która realnie wpływa na rynek — zwłaszcza w drogich miastach.
Dla typowej rodziny z łącznymi dochodami 15 tys. zł większość banków jest w stanie przedstawić obecnie zdolność kredytową przekraczającą 1,2 mln zł. Rok temu różnica mogła wynosić nawet 200 tys. zł, a w niektórych bankach kwoty spadały poniżej miliona.
– Większość banków proponuje kwoty powyżej 1 200 000 zł… rok temu nawet 200 000 mniej – wyjaśnia ekspert Bankier.pl.
Refinansowanie: nie musisz trafić w „idealny moment”, ale musisz znać reguły
Największy błąd kredytobiorców to rozumowanie jak spekulant: Poczekam na optymalny czas. Refinansowanie nie wymaga uchwycenia dołka. Wymaga różnicy w koszcie pieniądza na tyle istotnej, aby uzasadnić formalności. A jeśli za 2–3 lata będzie jeszcze lepiej – refinansowanie można ponowić.
Istnieją jednak dwa bezwzględne ograniczenia, które często niweczą plany oraz jedno istotne “ale”.
-
Opłaty za wcześniejszą spłatę zależą od umowy, jednak w przypadku okresowo stałego oprocentowania wiele banków nie pobiera prowizji, co ułatwia zmiany.
-
Nie można przejść ze stałej stopy na zmienną w ramach refinansowania – można natomiast przejść na nową stałą stopę i „zresetować” okres stałego oprocentowania już na niższym pułapie.
Pozostaje jeszcze opcja dla tych, którzy nie chcą się „przenosić”: czasami sama informacja dla obecnego banku inicjuje negocjacje. Gdy instytucja zauważa, że klient realnie rozważa zmianę, np. składając wniosek o dokumenty w banku, sama może skontaktować się z propozycją.
Poszukujesz refinansowania? Propozycje kredytów hipotecznych zestawisz na Smart Bankier.pl »
Chcesz dowiedzieć się więcej? Całej najnowszej audycji “GPW” wysłuchasz na naszym Spotify, YouTube, a także na Bankier.pl
Zapraszamy!
Bankier.pl
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce