Okrągłe stulecie temu – 10 lutego 1926 roku – Gdynia zyskała status miasta. W rocznicę tego wydarzenia analizujemy, jak w minionych latach zmieniał się gdyński sektor nieruchomości. Konkluzje dla poszukujących lokum – zarówno do nabycia, jak i do dzierżawy, nie napawają optymizmem. Mimo iż ostatni rok charakteryzował się ustabilizowaniem, to w szerszym kontekście czasowym Gdynia niepokoi jednymi z najwyższych progresji kwot najmu oraz sum uiszczanych za nowe lokale mieszkalne.
Jak w swojej publikacji „Gdynia obiecana. Miasto, modernizm, modernizacja 1920-1939” konstatuje Grzegorz Piątek, jeszcze w połowie lat trzydziestych XX wieku, czyli w okresie, gdy z wioski liczącej nieco ponad 1 tys. mieszkańców, Gdynia przeobraziła się w stutysięczne miasto, blisko dwie trzecie konstrukcji stanowiły tymczasowe baraki.
Apartament w Gdyni? Przeciętnie ponad 20,5 tys. zł/mkw.
Po dziewięćdziesięciu latach, a stu od otrzymania praw miejskich, z Gdynią asocjowane są raczej jedne z najdroższych apartamentów w kraju. W tej kategorii dzisiejsza solenizantka dystansuje nawet Warszawę oraz sąsiedni Gdańsk. Bowiem, jak wynika z informacji Otodom Analytics, w styczniu 2026 roku średnia cena ofertowa dotycząca nowych mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw. po raz pierwszy była najwyższa w Polsce i wyniosła 20 676 zł/mkw. – blisko 24 proc. więcej niż w pierwszym miesiącu roku 2025, a skrajne kwoty poszczególnych transakcji przekraczają już 18 mln zł.
Dla porównania, w Gdańsku w tym czasie za metr kwadratowy oczekiwano średnio niecałe 20,5 tys. zł, w Warszawie 19 tys. zł, w Poznaniu 16,2 tys. zł, Krakowie 16 tys. zł, a we Wrocławiu 14 tys. zł.
Ceny mieszkań w Gdyni – rynek pierwotny daje się we znaki
W przypadku popularnych metraży ostatni rok wyróżniał się jednak niespotykaną stabilnością. Za najczęściej poszukiwane mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. oczekiwano w styczniu 2026 roku średnio o 5,3 proc. więcej niż rok wcześniej, podczas gdy wycena najmniejszych lokali (do 40 mkw.) i mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. podniosła się w ciągu roku odpowiednio o 1 i 1,5 proc., zdecydowanie poniżej wskaźnika inflacji CPI.
Transakcje dotyczące największych apartamentów przyczyniły się jednak do zauważalnego w statystykach wyraźniejszego wzrostu średnich cen transakcyjnych. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2025 roku, za nowe mieszkania płacono średnio 13 617 zł/mkw. – o 13,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2024. Był to najsilniejszy progres z grona ośmiu największych polskich rynków nieruchomości, a jeśli dołączyć do nich wszystkie pozostałe miasta wojewódzkie, bardziej (+13,5 proc. r/r) wzrosła przeciętna suma płacona za mieszkania w Bydgoszczy.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdyni
Infogram
Gdynia nie była jednak pod tym względem odosobniona. Podobny, znaczący wzrost – o 12,6 proc. r/r – odnotowano w sąsiadującym Gdańsku. Dla porównania, w Poznaniu średnia cena transakcyjna notowana na rynku pierwotnym podniosła się w analizowanym okresie o niecałe 5 proc., w Katowicach o 1 proc., a w Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Warszawie zaobserwowano niewielkie, lecz jednak obniżki cen.
Analizując stawki w dłuższym przedziale czasowym, Gdynia była jednym z miast, w których program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” najbardziej podwyższył ceny nowych mieszkań. W zestawieniu z III kw. 2022 roku, a więc okresem przed wprowadzeniem programu dotacji, średnia cena transakcyjna wzrosła o blisko 32 proc., a nominalnie o 3,3 tys. zł/mkw. W sąsiednim Gdańsku odnotowano w tym okresie wzrost o 21,2 proc. Bardziej stawki wzrosły jedynie w Krakowie i Wrocławiu – kolejno o 35 i 38 proc.
Rok spokoju na rynku wtórnym
Znacznie większy spokój dominował na gdyńskim rynku wtórnym, gdzie w III kw. 2025 roku za mieszkania z drugiej ręki płacono średnio 11 820 zł/mkw. – o 1,5 proc. więcej niż rok wcześniej. We wspomnianym wcześniej ujęciu trzyletnim mieszkania z drugiej ręki zyskały na wartości przeciętnie o 16 proc. Z mniejszym wzrostem, choć nieznacznie, bo o 15,5 proc., mieliśmy do czynienia jedynie w sąsiadującym Gdańsku.
Dla porównania, z dwukrotnie szybszym tempem wzrostu cen mieliśmy do czynienia na południu kraju – w Krakowie i Katowicach.
Wojenny rykoszet na gdyńskim rynku najmu
Analogicznie jak w przypadku mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, w dłuższym przedziale czasowym Gdynia plasuje się w czołówce wzrostu stawek także na rynku najmu. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w pierwszym miesiącu 2026 roku wynajmujący oczekiwali średnio od niecałych 2,2 tys. zł/miesiąc w przypadku kawalerek, przez 2,9 tys. zł/miesiąc za mieszkania 40- i 50-metrowe po 4,1 tys. zł/miesiąc w odniesieniu do mieszkań o powierzchni powyżej 60 mkw.
Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań w Gdyni
Infogram
W zestawieniu ze styczniem 2025 roku średnia wycena mieszkań większych niż 40-metrowe wzrosła o 1 proc. Wyjątkowa stabilność panowała w ogłoszeniach dotyczących najmu kawalerek, za które oczekiwano jedynie o 0,1 proc. więcej niż w rok wcześniej.
Mimo że w perspektywie roku, a nawet dwóch lat możemy mówić o stabilnych stawkach czynszów dyktowanych w Gdyni, to w zestawieniu ze styczniem 2022 roku, czyli okresem tuż przed wybuchem wojny na Ukrainie, dzisiejsza jubilatka znajduje się w czołówce progresji. Średnia cena ofertowa odnosząca się do kawalerek wzrosła w tym czasie o 32,3 proc., najczęściej poszukiwane, 40- i 50-metrowe mieszkania, podrożały w ogłoszeniach o 40,3 proc., a za lokale większe niż 60-metrowe wynajmujący oczekują aktualnie o 42 proc. więcej niż cztery lata temu.
Mówiąc bardziej obrazowo – obecnie w ogłoszeniach dotyczących kawalerek poniżej 40 mkw. wpisuje się średnio więcej, niż przed czterema laty oczekiwali wynajmujący mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw.
Stopa zwrotu w Gdyni bez rewelacji
Choć stawki na gdyńskim rynku najmu są jednymi z wyższych w Polsce, to nie można tego powiedzieć o stopie zwrotu. Według danych Otodom Analytics, szczególnie niska stopa zwrotu z inwestycji w najem jest notowana w przypadku najczęściej poszukiwanych na tym rynku mieszkań 40- i 50-metrowych. W styczniu 2026 roku, bez uwzględniania kosztów utrzymania mieszkania, podatków oraz remontów, było to 4,8 proc. w skali roku – o 0,2 pp. mniej niż rok wcześniej.
Niemalże identyczną stopę zwrotu, dodajmy – równie niską – odnotowano w Gdańsku (4,76 proc.) oraz Krakowie (4,65 proc.). W Warszawie w styczniu 2026 roku było to 5,53 proc., a w Łodzi 5,94 proc.
Nieco lepiej, podobnie jak na pozostałych analizowanych rynkach, prezentowała się sytuacja w przypadku mniejszych mieszkań o powierzchni do 40 mkw. W odniesieniu do nich w Gdyni odnotowano 5,56 proc. w skali roku – niemalże bez zmian w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.