Wnioski o rejestrację nieprawdziwych pretensji w rejestrach gruntów mogą zrujnować transakcję sprzedaży nieruchomości albo zredukować jej wartość. Zagadnienie to znane jest od dawna.
O kontrowersjach,które dotyczą rejestrów gruntów, mówi się zazwyczaj w odniesieniu dodziałalności podmiotów zagranicznych. Proponują one na przykład usługęlokalizowania numerów rejestrów gruntów w oparciu o imię i nazwisko, jak równieżinne metody pobierania danych bez znajomości pełnego numeru KW, co jest niezgodnez polskim prawem. Za dostęp do nie zawsze aktualnych wiadomości z polskichrejestrów, trzeba zapłacić sporo. Rząd pracuje nad nowelizacją ustawy o rejestrachgruntów i hipotece (numer: UD310). Zmiana ma skomplikować handel danymi, ale nie wykluczy innego zjawiska. Mowa odziałalności osób, które z powodu uszczypliwości lub kalkulacji, składająwnioski o wprowadzenie do rejestru gruntów fikcyjnych roszczeń. AnalitycyRynekPierwotny.pl wyjaśniają, z jakich powodów ten proceder jest kłopotliwy.
Dlaczegozłośliwy sąsiad ma możliwości działania?
Błędnyjest ten, kto przypuszcza, że utrudnienie życia właścicielowi nieruchomościprzeznaczonej na sprzedaż, wymaga rozległej wiedzy prawnej albo wyrafinowania. Mowa bowiem o dosyć nieskomplikowanym mechanizmiewykorzystującym trzy słabości dzisiejszego systemu rejestracji ksiąg wieczystych.Po pierwsze, chodzi o to, że wniosek o rejestrację pretensji może złożyćnieupoważniona osoba, która po prostu wymyśli mniej lub bardziej niedorzecznąsytuację argumentującą domniemane roszczenie.
Osobypraktykujące opisywany proceder wykorzystują fakt, że: „niezwłocznie porejestracji wniosku w dzienniku rejestrów gruntów, umieszcza się w odpowiednimdziale rejestru gruntów informację o wniosku jako adnotację o wniosku” (zgodniez art. 6267 par. 2 kodeksu postępowania cywilnego). To druga wada dzisiejszychrozwiązań, które nie przewidują żadnej wstępnej weryfikacji wniosku oraz tożsamościwnioskodawcy przed publikacją adnotacji w rejestrze gruntów.
Ostatecznietajemnicza adnotacja zniknie z rejestru gruntów po przeanalizowaniu przez sądwniosku o wpis bezzasadnego roszczenia. Problem polega na tym, że przez kilkanaście albo nawet kilkanaście miesięcy w systemie Elektronicznych Rejestrów Wieczystych będzie widniałakomunikat zniechęcający nabywców. Przecież później można złożyć kolejny wniosek o rejestrację roszczenia. Powolność analizy wniosków o wpis wrejestrach gruntów to trzecia słabość dzisiejszego systemu – być możenajważniejsza.
Prawdopodobnieznikoma liczba osób wstępnie zainteresowanych nieruchomością (szczególniezwykłych Kowalskich) będzie chciała dokładniej zbadać temat poprzez wizytę wsądzie wieczystoksięgowym. Bank, który mógłby udzielić kredytu na zakup nieruchomości, zapewne też nie będzie chciał zgłębiać tematu. Według ekspertów RynekPierwotny.pl,w ten sposób sprzedaż nieruchomości może zablokować nie tylko na przykładzłośliwy sąsiad, ale również potencjalny nabywca, który w końcu nie dogadałsię ze sprzedającym co do ceny.
Kalkulacjabywa jeszcze gorsza niż złośliwość
Złośliweutrudnianie sprzedaży nieruchomości jest z pewnością karygodne. W wieluprzypadkach, „wieczysty terrorysta” działa jednak w sposób wyrachowany, który może być postrzegany gorzej niż złośliwość. Nieuzasadnione wnioski o rejestrację roszczeń są sposobem na tańszy zakup nieruchomości (po odstraszeniu rywali). Wnioskodawcy albo innej osoby mającej świadomość braku uzasadnienia roszczeń, adnotacja wrejestrze gruntów z pewnością nie wystraszy. Ponadto, we wniosku o rejestracjęroszczenia można podać dane personalne fikcyjnej osoby, co pozwala ukryćswoją aktywność.
Zdarzająsię wnioski o rejestrację pretensji nieposiadające żadnych uzasadniającychdokumentów albo na przykład „wzbogacone” o absurdalny, nieopłacony pozew. Ustawodawcazakładał racjonalność i dobrą wolę wnioskodawców, a także uznał, że adnotacjepowinny się pojawiać w rejestrach gruntów niezwłocznie jako forma ostrzeżenia. Niestety, dochodzi jednak do nadużywania przepisów i regularnego składaniawniosków o rejestrację roszczeń, które przybierają nawet formę nękaniawłaściciela nieruchomości.
Wieczystoksięgowyproblem wcale nie jest nowy
Specjaliściz portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że opisywane powyżej zjawiskobynajmniej nie jest nowością. Mówi się o nim od dobrych paru lat. Działalność„wieczystych terrorystów” stała się szerzej omawiana na początku bieżącejdekady, kiedy mocniej zaczęły być odczuwalne zastoje w sądachwieczystoksięgowych. Obecnie sytuacja przedstawia się lepiej pod względem czasu analizy wniosków. To nie oznacza jednak, że zawsze skuteczna będzie próba szybszegopozbycia się kłopotliwej adnotacji – poprzez wniosek do sądu o przyspieszenierozpatrzenia sprawy.
Akceptowanienadużywania adnotacji w rejestrach gruntów z pewnością może prowadzić dowzrostu częstotliwości tego zjawiska. Naturalnie, wszelkie propozycje karania osóbutrudniających złośliwie sprzedaż nieruchomości albo wyłudzających korzyścimajątkowe dla siebie, nie wykluczają konieczności szybszego rozpatrywaniawniosków o wpisy w rejestrach gruntów. Do debaty pozostają zmiany prawne dotyczące samych adnotacji.