Mimo że wciąż wykazuje tendencję wzrostową, tempo indeksu, który przedstawia sytuację na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych, wyraźnie osłabło w porównaniu ze styczniem – tak wynika z danych Cenatorium. Pomimo statystycznych zwyżek średnich wartości transakcyjnych mieszkań, w kontekście coraz częstszych zniżek i gratyfikacji proponowanych przez firmy deweloperskie oraz większej gotowości do ustępstw cenowych na rynku wtórnym, w rzeczywistości w wielu lokalizacjach można spodziewać się malejących stawek.
W lutym 2026 r. wskaźnik odzwierciedlający kondycję segmentu mieszkaniowego w Polsce osiągnął poziom 118,67 pkt – jak podaje Cenatorium. Wzrost w odniesieniu miesiąc do miesiąca wyniósł 0,32 pkt. W zestawieniu z lutym 2025 r. wskaźnik był wyższy o 2,94 pkt. W podobnym tempie wzrastał również wskaźnik kalkulowany dla czołowych rynków z wyjątkiem Warszawy, czyli Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania oraz Łodzi, który w lutym ustabilizował się na poziomie 133,27 pkt (+0,38 pkt m/m i +3,85 pkt r/r).
Jak podkreśla Małgorzata Wełnowska, starsza analityczka ds. sektora nieruchomości w Cenatorium, w pierwszej połowie roku dynamika cen utrzymuje się na niskim poziomie, zbliżonym do wskaźnika inflacji.
Bankier.pl
Wzrosty stawek prezentowanych w ogłoszeniach, choć na umiarkowanym poziomie, mogą nastąpić dopiero w drugiej połowie roku.
– Będą one wynikiem narastającej presji popytowej oraz ewentualnych ograniczeń w zakresie dostępności wynikających z reform planowania przestrzennego – komentuje Małgorzata Wełnowska.
Poszukujesz malejących cen mieszkań? Sprawdź poza centrum
Nawet jeśli średnie stawki kalkulowane dla całych miast mogą rosnąć, nie będzie to wykluczało możliwości uzyskania zniżek cen w konkretnych lokalizacjach.
– Dostrzegamy przesunięcie aktywności firm deweloperskich w kierunku projektów o podwyższonym standardzie energetycznym, co jest bezpośrednią odpowiedzią na zaostrzone wymogi regulacyjne oraz wzrastającą świadomość kosztową kupujących. Natomiast starsze nieruchomości, o wyższej energochłonności, są oceniane przez kupujących z większą rezerwą – stwierdza Małgorzata Wełnowska.
Jak z kolei zaznacza Tomasz Błeszyński, doradca działający w branży nieruchomości, w mniejszych aglomeracjach lub na obrzeżach miast coraz częściej obserwuje się stabilizację cen lub niewielkie spadki.
– Mimo to ograniczona dostępność nowych nieruchomości oraz wysokie nakłady na budowę nadal utrzymują presję cenową. W tej sytuacji kupujący powinni starannie dobierać oferty i wykorzystywać okazję do negocjacji, natomiast sprzedający muszą brać pod uwagę większą rozwagę rynku przy ustalaniu wartości nieruchomości – doradza Tomasz Błeszyński. – Na dłuższą metę rynek pozostaje stabilny, ale dalsze wzrosty będą raczej stonowane i uzależnione od uwarunkowań lokalnych – przewiduje.
Obecnie osoby kupujące mają mocne argumenty do renegocjacji stawek, m.in. dzięki dużej liczbie dostępnych lokali. Ich udział w ofercie wynosi około 20 proc., co przekłada się na rabaty i zniżki.
Według danych Cenatorium, na rynku wtórnym luty przyniósł obniżki stawek w przedziale 0,5 – 2 proc. we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Gdyni. Na rynku pierwotnym z obniżonymi cenami ofertowymi mieliśmy do czynienia we Wrocławiu, Gdyni, Gdańsku i Poznaniu.
– Ceny ofertowe zniżkują, gdyż rynek został nasycony rekordową liczbą niesprzedanych mieszkań, co przy braku nowych rządowych programów dopłat odebrało sprzedającym przewagę. Nabywcy odzyskali siłę negocjacyjną również dzięki pełnej transparentności cen transakcyjnych, która ukróciła wystawianie ofert z wygórowanymi marżami. Dodatkowo wysokie stopy procentowe i mniejsza opłacalność wynajmu spowodowały, że z rynku praktycznie zniknęli inwestorzy spekulacyjni – podsumowuje Małgorzata Wełnowska.
Od rabatów po wykończenie wnętrz w cenie
Stawki na rynku pierwotnym dodatkowo redukują rabaty i dodatkowe korzyści oferowane przez deweloperów: miejsca postojowe i pomieszczenia gospodarcze oferowane w cenie mieszkania, a nawet wykończenie wnętrz. Natomiast sprzedający mieszkania z drugiej ręki obniżają cenę, ponieważ brak modyfikacji pierwotnie ustalonej kwoty powoduje coraz większe problemy ze znalezieniem nabywcy i wydłuża proces sprzedaży.
Obecnie popyt, zwłaszcza wśród osób poszukujących własnego „M” przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, utrzymuje się jednak na wysokim poziomie.
Według danych Biura Informacji Kredytowej, w lutym w Polsce udzielono 23,45 tys. (+53,9 proc. r/r) kredytów na mieszkania. Mimo że szacuje się, iż około 20–30 proc. akcji kredytowej stanowią refinansowania, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań do innych instytucji finansowych, to i tak akcja kredytowa na początku 2026 r. jest większa niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Zarówno w styczniu, jak i w lutym odnotowano także więcej zaciągniętych hipotek niż dwa lata wcześniej, gdy kończyło się realizowanie wniosków z wykorzystaniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.