Czy nabywcy zyskują przewagę? Oferty mieszkaniowe nie bardzo to sygnalizują

Trzeci kwartał roku 2025 uwidocznił dalsze oddalenie się od siebie poziomów cen ofertowych i transakcyjnych lokali mieszkalnych na kluczowych rynkach w kraju – tak wynika z analizy danych, której dokonał Narodowy Bank Polski. Łatwiej było o redukcje w kwestii sum uiszczanych za mieszkania, niż cen umieszczanych w anonsach o sprzedaży.

Większe dysproporcje między pułapami cen transakcyjnych a ofertowymi tradycyjnie dało się zauważyć na rynku wtórnym. W odniesieniu do mieszkań używanych osoby sprzedające rzadziej też redukowały swoje żądania.

Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku wtórnym – różnica wzrosła

Biorąc pod uwagę siedem największych miast (Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź i Katowice), z niższą wyceną niż trzy miesiące wcześniej mieliśmy do czynienia tylko w Katowicach i Łodzi. W pozostałych aglomeracjach średnie wartości umieszczane w anonsach podniosły się – najbardziej w Warszawie – o 3,8 proc. kwartał do kwartału.

O łatwiejsze zniżki było w aktach notarialnych – niemniej jednak były one mniej spektakularne i jedynie w Krakowie przekroczyły 1,5 proc. rok do roku.

Tym samym – poza wspomnianymi Katowicami i Łodzią, odnotowano dalsze rozejście się dróg pomiędzy oczekiwaniami osób sprzedających a kwotami płaconymi za lokale mieszkalne z drugiej ręki – od niecałego 1 pkt proc. we Wrocławiu do przeszło 5 pkt proc. w Warszawie.

Dystanse między nimi były większe także w perspektywie rocznej – od 0,5 pkt proc. we Wrocławiu, gdzie od przeszło roku utrzymuje się ona poniżej 10 proc., do 5,5 pkt proc. w Warszawie, w której to w III kw. 2025 r. zanotowano 16,4 proc.

Najsilniejsze rozdźwięk pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną miał miejsce w Gdańsku, gdzie po raz pierwszy od ponad pięciu lat zanotowano powyżej 20 proc. Miały na to wpływ wciąż wyraźnie rosnące (+2,2 proc. k/k i +6,3 proc. r/r) oczekiwania osób oferujących mieszkania z drugiej ręki.

Należy pamiętać o tym, że pod uwagę trzeba wziąć fakt, że pewna część mieszkań, które pojawiły się w ofercie w III kw. 2025 r., nie została sprzedana w tym czasie, w związku z czym nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2025 r. Wpływ na nią miały natomiast transakcje rozpoczęte jeszcze w II kw. 2025 r.

Tak czy inaczej, wywindowane w roku 2023 i na początku roku 2024 poziomy cen są jednak w dalszym ciągu nie do przyjęcia dla znacznej części nabywców. Od dłuższego czasu piszemy o zejściu z ceny przez osoby sprzedające – zarówno w toku poszukiwań kupujących, jak i negocjacji cenowych. Zgodnie z prezentowanymi przez Bankier.pl danymi Metrohouse i Credipass, III kw. 2025 r. przyniósł intensyfikację tego trendu.

Średnie różnice pomiędzy pierwszą a finalną ceną ofertową wahały się od przeszło 3 proc. we Wrocławiu do ponad 6,5 proc. w Krakowie. Z kolei już podczas negocjacji cenę można było zredukować średnio od niecałych 2 proc. w Krakowie do niemal 3 proc. we Wrocławiu i Łodzi.

Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym średnie żądania deweloperów w III kw. 2025 r. były średnio od 4 proc. (Katowice) do 14 proc. (Gdańsk) wyższe od kwot faktycznie płaconych za mieszkania w tym okresie. Dla porównania, rok wcześniej różnice nieprzekraczające 4 proc., oprócz Katowic, odnotowywano także w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu 

Obniżka cen transakcyjnych mieszkań w III kw. 2025 r., przy nieco większym powściągliwości deweloperów w obniżaniu kwot umieszczanych w nowych anonsach o sprzedaży spowodował, że tak jak w II kw. 2025 r., znowu byliśmy świadkami powiększającego się dystansu pomiędzy tymi dwoma wskaźnikami.

Podobnie jak na rynku wtórnym i w wypadku nowych mieszkań, odwrotny schemat pokazały dane dla Łodzi i Katowic, gdzie to poziomy cen w anonsach opadały prędzej, a w stolicy województwa śląskiego tylko one.