Ceny nieruchomości w transakcjach maleją szybciej niż w ofertach. Rozbieżność ponownie się powiększyła

Język: Polski Jeśli brać pod uwagę średnie ceny ofertowe, można by odnieść wrażenie, że wzrost wartości nieruchomości przyspieszył. Zupełnie inaczej prezentują się przeciętne kwoty odnotowane w umowach notarialnych, które coraz częściej maleją, również w porównaniu rocznym – wynika to z danych Narodowego Banku Polskiego. Tym samym po raz kolejny zwiększyła się przepaść pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a realnymi sumami płaconymi za mieszkania.

Na największych rynkach wtórnych, różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. zawierały się od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.

W I kw. 2026 r. zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu głównych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) wyniosła 13 477 zł/mkw. Była tym samym o 0,7 proc. niższa niż kwartał wcześniej i rok wcześniej. W drugim przypadku jest to pierwsza taka sytuacja od blisko dwunastu lat.

Jednakże, w górę w ujęciu kwartalnym poszła średnia cena ofertowa, która w I kw. 2026 r. po krótkiej przerwie ponownie przekroczyła 15 tys. zł/mkw. i była o 1 proc. wyższa niż w IV kw. 2025 r. oraz o 1,5 proc. wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dla porównania, przed rokiem o tej samej porze odnotowaliśmy wzrost przekraczający 5,5 proc. r/r.

W I kw. 2026 r. w miastach wojewódzkich obniżkę średniej ceny ofertowej odnotowano jedynie w Katowicach i Lublinie. Niemal niezmieniona pozostała przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki w Warszawie i Wrocławiu.

Wzrosty, aczkolwiek niższe niż przed rokiem, miały miejsce w Gdańsku i Gdyni, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o ponad 2 proc. k/k, Poznaniu (+1,9 proc. k/k) i przede wszystkim w Łodzi, gdzie w ogłoszeniach figurowały przeciętnie o 3,5 proc. wyższe kwoty niż trzy miesiące wcześniej.

W przypadku średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych, obniżki w ujęciu kwartalnym miały miejsce w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie, a wśród mniejszych miast wojewódzkich także w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.

W ujęciu kwartalnym różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wzrosła przede wszystkim w Poznaniu, gdzie po raz pierwszy od dekady zanotowano ponad 15 proc. (wzrost o 6 pp. k/k i 7 pp. r/r).

Największą rozbieżność odnotowano w Gdańsku (17,2 proc. i spadek o 0,2 pp. k/k), gdzie jednak średnie oczekiwania sprzedających i kwoty faktycznie płacone za mieszkania z drugiej ręki rozwijały się w zbliżonym tempie.

Najbardziej zbieżne średnie ceny ofertowe i transakcyjne, tradycyjnie, były widoczne w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie różnica w I kw. 2026 r. wynosiła 2,7 proc., a w Kielcach i Zielonej Górze odnotowano 6,4 proc. W jednej ze stolic woj. lubuskiego w ciągu kwartału różnica powiększyła się o blisko 7 pp. Trzy miesiące wcześniej zaobserwowano tam bowiem anomalię – za mieszkania na rynku wtórnym płacono przeciętnie mniej, niż wpisywano w aktach notarialnych.

Sprzedający nadal zawyżają stawki, lecz pertraktują ostrzej

Chociaż początek 2026 r. przyniósł obniżenie możliwości negocjacyjnych podczas nabywania mieszkania na rynku wtórnym, to zgodnie z raportem „Barometr” Metrohouse i Credipass, osoby sprzedające mieszkania z drugiej ręki nadal znacząco przeszacowują ich ceny.

Przeciętne możliwości negocjacyjne jednak nadal nie należały do najniższych i w większości przypadków przekraczały 2,5 proc.

W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający wyraźniej niż pod koniec 2025 r. nie trafiali z wyceną podczas publikowania ogłoszeń o sprzedaży. Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie do 5,4 proc. w Łodzi. Z wyjątkiem Krakowa, było to od ok. 1 do blisko 3 pp. więcej niż kwartał wcześniej.

MKZ