Uśredniona rentowność z inwestycji w lokale mieszkalne na wynajem w siedmiu największych miastach w IV kw. 2025 r. wciąż była mniejsza od stóp procentowych depozytów bankowych, a także niższa od zysku z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe – zakomunikował NBP w kwartalnym opracowaniu z rynku nieruchomości.
"Uśredniony dochód z inwestycji w mieszkania na wynajem w siedmiu czołowych miastach (bez uwzględniania opłat transakcyjnych, kosztów napraw oraz możliwych zmian wartości lokalu) dokonanej z funduszy własnych, pomimo nieznacznego podwyższenia, wciąż był mniejszy od oprocentowania lokat bankowych i mniejszy od zysku z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe" – zaznaczono.
NBP: Proporcja nabywców mieszkań na cele inwestycyjne w 2025 r. zmalała do 30 proc.
"W zależności od motywu kupna, w strukturze nabywców utrzymała się przewaga kupujących na własne potrzeby lokalowe, która powiększyła się o 4 pkt proc. do 71 proc. w 2025 r. Zmniejszyła się liczba kupujących lokale w celach inwestycyjnych – do 30 proc. w 2025 r. wobec 34 proc. w 2024 r., 35 proc. w 2023 r. i 38 proc. w 2021 r., w tym na wynajem o 2 pkt proc. do 16 proc." – napisano.
W przedziale 14 proc. pozostała proporcja kupujących zarówno na wynajem, jak i w celu zbycia z profitem w późniejszym czasie.
Wśród kupujących na własne potrzeby lokalowe o 3 pkt proc. (do 38 proc.) zwiększył się udział osób nabywających pierwsze mieszkanie i na ulepszenie warunków życia swoich lub członków familii o 1 pkt proc. (do 32 proc.).
NBP: W IV kw. niewielki nominalny wzrost cen nieruchomości kw/kw, a realny ujemny
"W IV kwartale 2025 r. na rynkach mieszkaniowych 16 miast wojewódzkich utrzymywała się skromna dynamika cen, wynikająca z osłabienia popytu i wysokiego poziomu niesprzedanych umów na nowe lokale. Pomimo odnotowania dodatnich zmian kwartalnych w niektórych segmentach dynamiki roczne pozostawały na skromnym poziomie, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu zarobków w większości wypadków przyjmowały wartości ujemne" – wskazano.
"W IV kwartale 2025 r. ceny ofertowe na rynku pierwotnym podtrzymywały stabilny, nieznacznie rosnący trend we wszystkich analizowanych segmentach, podczas gdy na rynku wtórnym poziom cen był mniejszy" – uzupełniono.
Ustabilizowanie cen mieszkań u deweloperów
Na rynku pierwotnym (RPT) w perspektywie kwartalnej nominalne ceny transakcyjne mieszkań podniosły się w 10 największych miastach (10M) o 0,5 proc. oraz w Warszawie o 1,8 proc., natomiast w 6 największych (6M) spadły o 0,3 proc. Wzrost w Warszawie miał charakter krótkotrwały i nie doprowadził do wyraźnej poprawy w ujęciu rocznym – dynamika rdr wyniosła 0,2 proc.
W 6M ceny były nieco niższe niż rok wcześniej (-0,4 proc.), a w 10M roczny wzrost był umiarkowany (1,7 proc.).
Po skorygowaniu o CPI i wzrost zarobków roczne dynamiki cen transakcyjnych były ujemne, co wskazuje w ocenie NBP na dalsze obniżanie się realnej wartości mieszkań i stopniową poprawę stosunku cen do dochodów.
Na rynku wtórnym kwartalne zmiany nominalnych cen transakcyjnych (RWT) były odmienne – w Warszawie zaobserwowano wzrost o 1,8 proc. kw/kw, podczas gdy w 10M ceny pozostały stabilne (- 0,1 proc.), a w 6M zmalały o 0,7 proc.
W ujęciu rocznym w Warszawie ceny były mniejsze niż rok wcześniej (- 1,2 proc.), w 6M spadły o 0,7 proc.
Dodatnia dynamika utrzymała się tylko w 10M (2,7 proc.). Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu zarobków realne dynamiki cen w 6M i Warszawie pozostawały ujemne, co potwierdza wg NBP utrzymywanie się nacisku na korektę cen.
Korekta na rynku wtórnym
W IV kwartale 2025 r. nominalne ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym (RPO) charakteryzowały się pozytywną dynamiką wzrostu we wszystkich analizowanych grupach miast. Kwartalne zmiany wyniosły 1,7 proc. w 10M, 0,8 proc. w 6M oraz 2,2 proc. w Warszawie, co wskazuje na utrzymywanie się relatywnie wysokich oczekiwań cenowych deweloperów w całym kraju.
W ujęciu rocznym dynamiki cen ofertowych rynku pierwotnego były również dodatnie i wyniosły 4,2 proc. w 10M, 2,8 proc. w 6M oraz 5,7 proc. w Warszawie, co sugeruje, że deweloperzy wciąż zachowują relatywnie silną pozycję negocjacyjną, mimo ogólnego spowolnienia dynamiki transakcji w części rynków.
Na rynku wtórnym (RWO) kwartalne dynamiki nominalnych cen ofertowych były bardziej zróżnicowane: w 10M odnotowano niewielki wzrost o 0,8 proc., w 6M spadek o 0,6 proc., natomiast w Warszawie ceny ofertowe zniżyły się nieznacznie o 1,1 proc.
Rocznie zmiany były dodatnie w 10M (2,6 proc.), umiarkowane w 6M (2,7 proc.) i niewielkie w Warszawie (1,2 proc.).
Obserwowane różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym sugerują wg NBP, że deweloperzy na rynku pierwotnym wciąż czynnie kształtują poziom cen ofertowych, podczas gdy sprzedający na rynku wtórnym dopasowują oczekiwania do ograniczonego popytu i presji konkurencyjnej.
| Dynamika cen transakcyjnych mkw. mieszkania w analizowanych miastach w IV kw. 2025 r. (RPT – rynek pierwotny, RWT – rynek wtórny). | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ceny nominalne | Ceny realne wobec CPI | Ceny realne wobec płac | ||||||||||
| kw/kw | rdr | kw/kw | rdr | kw/kw | rdr | |||||||
| RPT | RWT | RPT | RWT | RPT | RWT | RPT | RWT | |||||
| RPT | RWT | RPT | RWT | |||||||||
| Warszawa | 1,8 | 1,8 | 0,2 | -1,2 | 1,6 | 1,6 | -2,3 | -3,6 | 1,5 | 1,5 | -3,6 | -4,9 |
| 6 miast | -0,3 | -0,7 | -0,4 | -0,7 | -0,5 | -0,9 | -2,8 | -3,2 | -0,6 | -1,0 | -4,1 | -4,5 |
| 10 miast | 0,5 | -0,1 | 1,7 | 2,7 | 0,3 | -0,3 | -0,8 | 0,1 | 0,2 | -0,4 | -2,2 | -1,2 |
Prognozy firm budowlanych na 2026 r. optymistyczne
W oparciu o rezultaty studium ankietowego, Narodowy Bank Polski uznaje przewidywania przedsiębiorstw budowlanych na 2026 r. za obiecujące, a globalna sytuacja ekonomiczna firm budowlanych powinna w perspektywie roku ulec poprawie – poinformował bank centralny w kwartalnym opracowaniu z rynku nieruchomości.
"Opierając się na rezultatach studium ankietowego NBP, prognozy przedsiębiorstw na 2026 r. należy uznać za obiecujące. Udział respondentów oczekujących wyraźny progres popytu na usługi przedsiębiorstwa w 2026 r. przeważał nad odsetkiem odpowiedzi wskazujących na ryzyko wyraźnego spadku popytu (12,3 proc. względem 11,2 proc.). Jednak zdecydowanie najliczniejsza grupa badanych firm przewidywała stabilizację popytu wokół poziomu z 2025 r. (76,5 proc.)" – napisano.
W stosunku do 2024 r. wzrosło saldo odpowiedzi pozytywnych i negatywnych (z -0,5 pkt proc. do +1,1 pkt proc.), a udział respondentów wskazujących na przewidywaną stabilizację powiększył się (o 7,4 pkt proc.) Może to świadczyć wg NBP nie tylko o perspektywie dalszego polepszenia sytuacji rynkowej, lecz także o większej przewidywalności przyszłej koniunktury.
Odzwierciedleniem prognozowanej sytuacji rynkowej może być również poziom oczekiwanej opłacalności sprzedaży. 50 proc. ankietowanych przedsiębiorstw uznało, że w 2026 r. rentowność utrzyma się na poziomie zbliżonym do 2025 r. 40 proc. firm prognozowało wzrost rentowności (3 proc. – znaczny, 37 proc. – niewielki), co przy 10-proc. firm oczekujących spadku rentowności (2 proc. – znaczny, 8 proc. – niewielki) tworzy w ocenie NBP pomyślną perspektywę dla sektora firm budownictwa mieszkaniowego na 2026 r.
Dostrzeżono podobieństwo wskazań dla przedsiębiorstw operujących na rynkach 6 największych miast w Polsce (6M) i 10M oraz zróżnicowanie w zależności od wielkości firm.
"Mniejsze przedsiębiorstwa, o przychodach ze sprzedaży do 2 mln zł i od 2 do 5 mln zł, znacznie częściej oceniały, że rentowność ich działalności wzrośnie w 2026 r. (odpowiednio 50 proc. i 64 proc. firm) niż miało to miejsce dla podmiotów większych (39 proc. firm o przychodach od 5 do 50 mln zł i 20 proc. dla firm o przychodach pow. 50 mln zł). Udział firm prognozujących spadek rentowności był jednak analogiczny w obu grupach ankietowanych przedsiębiorstw" – donosi NBP.
"O ile więc podmioty mniejsze gorzej oceniały swoją rentowność w 2025 r., to odpowiedzi ankietowanych wskazują, że sytuacja w tym aspekcie będzie się wyrównywać w 2026 r." – uzupełniono.
Bazując na odpowiedziach ankietowanych, NBP oczekuje, że globalna sytuacja ekonomiczna firm budowlanych powinna w perspektywie roku poprawić się.
"Świadczy o tym zauważalna przewaga respondentów, którzy przewidywali polepszenie swojej kondycji ekonomicznej (20 proc.) nad ankietowanymi, którzy prognozowali pogorszenie sytuacji (4 proc.). Bilans wskazań pozytywnych i negatywnych był najlepszy w grupie najmniejszych przedsiębiorstw, o przychodach ze sprzedaży do 2 mln zł (20 pp.). Odnotowano tam zarówno najwyższy udział podmiotów antycypujących pozytywne (28 proc.), jak i negatywne zmiany kondycji przedsiębiorstwa (8 proc.)" – napisano.
Odzwierciedleniem prognoz sytuacji ekonomicznej oraz popytu na usługi przedsiębiorstwa mogą być plany zmian poziomu zatrudnienia. W tym kontekście większość firm zadeklarowała, że w perspektywie okresu, na który posiadają zamówienia zatrudnienie nie ulegnie zmianie (77 proc.). Wśród firm, które planowały zmienić skalę zatrudnienia, dużo częściej zakładano jej progres (20,2 proc. firm) niż redukcję (2,8 proc.). (PAP Biznes)
tus/ gor/
tus/ ana/ gor/