Prezydent USA, Donald Trump, polecił państwowym korporacjom Fannie Mae i Freddie Mac nabycie papierów dłużnych zabezpieczonych hipotekami (MBS) o wartości 200 mld dolarów. Zdefiniował to działanie jako swoją kolejną próbę zmniejszenia obciążeń związanych z kosztami mieszkań przed zbliżającymi się listopadowymi wyborami do Kongresu USA.
„To poskutkuje OBNIŻENIEM oprocentowania kredytów hipotecznych, rat miesięcznych oraz zwiększy dostępność kosztów nabycia domu” – oznajmił Trump w czwartkowy wieczór w poście na platformie społecznościowej.
Marże za ryzyko powiązane z zadłużeniem hipotecznym skurczyły się po komunikacie, gdyż inwestorzy nabywali więcej obligacji zabezpieczonych kredytami mieszkaniowymi niż obligacji rządowych. Akcje firm, które udzielają kredytów hipotecznych, zyskały na wartości.
„To ogłoszenie to prawdziwa artyleria ciężkiego kalibru ze strony administracji, chociaż nie znamy zbyt wielu konkretów. Premie obligacji zareagowały gwałtownie i to nie bez przyczyny” – stwierdziła Priya Misra, zarządzająca funduszem w JPMorgan Investment Management.
Fannie Mae i Freddie Mac, instytucje finansowane przez państwo, którym USA udzieliły wsparcia podczas załamania finansowego w 2008 r., już teraz zwiększają swoje zaangażowanie w obligacje zabezpieczone hipotekami.
Zgodnie z najnowszymi danymi, giganci z sektora finansowania nieruchomości zwiększyli portfele posiadanych aktywów, czyli część obligacji i pożyczek, które zatrzymują, a nie zbywają inwestorom, o ponad 25 procent w ciągu pięciu miesięcy do października. W październiku ich portfele osiągnęły wartość około 234 mld USD, co stanowi najwięcej od 2021 roku.
Na rynku istnieją agencyjne listy zastawne o wartości szacunkowo 9 bilionów USD, więc jeśli Fannie i Freddie zrealizują wszystkie zapowiadane zakupy, będzie to stanowić niewiele ponad 2 procent rynku. Niemniej jednak, dodatkowy popyt na skalę planowaną przez prezydenta najpewniej obniżyłby premie, co przełożyłoby się na niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych zaciąganych przez amerykańskie gospodarstwa domowe.
W ostatnich miesiącach zainteresowanie obligacjami generalnie wzrosło, doprowadzając do tego, że marże obligacji hipotecznych osiągnęły mniej więcej najniższy pułap od 2022 roku. Część inwestorów przewiduje, że banki również będą nabywać więcej papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, po części dlatego, że wzrastające depozyty dały im więcej środków do zainwestowania. Zgodnie z danymi indeksu Bloomberg, amerykańskie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zyskały w 2025 r. 8,6 proc. w związku z mocnym popytem, co stanowi najwyższy wzrost od 2002 r.
„Jeśli administracja Trumpa pozwoli Fannie i Freddie na rozszerzenie portfeli, nie ulega wątpliwości, że wywrze to wpływ na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, prawdopodobnie o co najmniej ćwierć punktu procentowego, a być może i więcej” – powiedział David Dworkin, prezes i dyrektor wykonawczy Krajowej Konferencji Mieszkaniowej.
Freddie Mac poinformował w czwartek, że oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych w tygodniu kończącym się 8 stycznia wynosiło średnio 6,16 proc. i jest zbliżone do najniższego poziomu od października 2024 r.
Pod koniec poprzedniego roku Citigroup szacował, że w przypadku, gdyby obie instytucje powiększyły swoje portfele o 250 mld USD, wówczas premie za ryzyko związane z obligacjami mogłyby zmniejszyć się o około 0,25 pp, co potencjalnie przełożyłoby się na analogiczny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych płaconych przez konsumentów.
Czy podobne posunięcie przyniesie realny skutek?
Jednakże niektórzy analitycy nie są pewni, czy to zagranie będzie miało znaczący wpływ. Neil Dutta, dyrektor ds. ekonomii w Renaissance Macro Research, zauważył, że premie kredytów hipotecznych już się zacieśniły.
"W związku z tym nie jestem przekonany, co tak naprawdę przyniesie to działanie. Wygląda na to, że większość korzyści została już osiągnięta" – oznajmił Dutta.
„To nie jest poważna propozycja, a jeśli rzeczywiście udałoby się obniżyć koszty kredytów hipotecznych, doprowadziłoby to do podniesienia cen domów. Kwestia dostępności cenowej wynika ze strony podaży, a każda propozycja mieszkaniowa, która nie uwzględnia tego aspektu, nie jest poważną propozycją” – stwierdził Christopher Maloney, specjalista ds. strategii kredytów hipotecznych w Bok Financial Services.
Bill Pulte, dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, zakomunikował w czwartek, że zakup obligacji może być zrealizowany bardzo sprawnie.
„Posiadamy zdolności, mamy na to kapitał i zamierzamy to zrealizować bardzo rozważnie i na bardzo dużą skalę" – podkreślił Pulte.
Pulte wyjaśnił, że inicjatywa skupu obligacji jest kolejnym działaniem po ogłoszonym w środę przez Trumpa planie zakazującym inwestorom instytucjonalnym nabywania domów jednorodzinnych. Trump zapowiedział, że zamierza omówić szczegóły planu oraz inne propozycje dotyczące zmniejszenia kosztów utrzymania podczas wystąpienia na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos w Szwajcarii pod koniec bieżącego miesiąca.
Wspomniane inicjatywy mają miejsce po tym, jak doradcy prezydenta niejednokrotnie alarmowali, że wydatki na życie w USA stały się obciążeniem politycznym dla GOP i mogą spowodować utratę kontroli partii nad Kongresem w jesiennych wyborach uzupełniających.
Pulte powiedział w czwartkowym wywiadzie dla CNBC, że za miesiąc lub dwa Trump podejmie decyzję, czy kontynuować proces przygotowania do pierwszej oferty publicznej Fannie i Freddie.
Jak wynika z analizy Jareta Seiberga, dyrektora zarządzającego TD Cowen, inicjatywa skupu obligacji może sugerować, że takie plany ustępują na dalszy plan.
„Uważamy, że komentarz prezydenta jest niekorzystny dla scenariusza zakończenia kurateli państwowej nad spółkami. Trump chwalił swoją decyzję o niewprowadzaniu spółek na giełdę w czasie swojej pierwszej kadencji. Dał do zrozumienia, że mógłby wykorzystać te spółki w celu zwiększenia dostępności mieszkań. To nie wygląda na nagły pośpiech z IPO przedsiębiorstw” – napisał Seiberg w sprawozdaniu.
„Wydaje się, że powiększanie wartości portfela Fannie i Freddie będzie kontynuowane w nadchodzących miesiącach, co powinno przyczynić się do nieznacznego obniżenia oprocentowania kredytów. Jednakże kluczowym czynnikiem wpływającym na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych byłyby niższe rentowności obligacji skarbowych” – powiedział Gennadiy Goldberg, szef strategii stóp procentowych w USA w TD Securities.
W ostatnim czasie zainteresowanie obligacjami zasadniczo wzrosło, powodując, że premie obligacji hipotecznych osiągnęły najniższy poziom od 2022 r. Część inwestorów przewiduje, że banki również będą nabywać więcej papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, po części dlatego, że rosnące depozyty zapewniły im więcej środków do dysponowania.
Analityk Citizens James McCanless ocenił, że jeśli rozwiązanie zostanie wdrożone w życie, może ono być pozytywne nominalnie dla oprocentowania kredytów hipotecznych, zwłaszcza że Rezerwa Federalna wstrzymała kilka lat temu reinwestycję MBS.
„Post Trumpa na temat zakupu MBS i potencjalnego wpływu na stopy procentowe był pierwszą potencjalnie pomyślną wiadomością dla firm budowlanych i ich klientów, jeśli zostanie zrealizowany” – stwierdził McCanless.
Analityk UBS John Lovallo wskazywał, że zakupy MBS-ów to jeden z kilku sposobów wykorzystania przedsiębiorstw finansowanych przez rząd (GSE) do obniżenia kosztów kredytów hipotecznych i poprawy przystępności cenowej mieszkań w krótkim okresie.
„GSE mogłyby również potencjalnie dotować kredyty hipoteczne i obniżać opłaty gwarancyjne, z których ta ostatnia wyniesie 65 pb. w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego w 2024 r.” – zaznaczył Lovallo.
Analitycy Deutsche Bank pod przewodnictwem Jima Reida oceniają, że kwotę 200 mld USD należy rozpatrywać w kontekście rynku agencyjnych MBS o wartości około 9 bilionów USD. (PAP Biznes)
kek/ gor/