Sprzedaż lokali mieszkalnych przez firmy deweloperskie w 2026 roku podskoczy, a cały segment nieruchomości rokuje pomyślnie. Przejściowa i złudna jest nadwyżka gotowych mieszkań na rynku – stwierdzili eksperci. W różnych miastach sytuacja dotycząca powiększenia oferty lub strategii cenowej może być jednak niejednakowa.
Eksperci prognozują zwyżki obrotów u deweloperów
"Jesteśmy pozytywnie nastawieni, jeśli chodzi o obroty deweloperów w bieżącym roku. Przyczyni się do tego m.in. obniżka stóp procentowych, a nabywcy, którzy dotychczas wstrzymywali się z zakupem mieszkania, lub nie posiadali zdolności kredytowej, powrócą na rynek. Oczekujemy wzrostu wielkości sprzedaży u większości firm" – oznajmił PAP Biznes analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski.
"Oczekujemy podniesienia obrotów na całym rynku o około 14-16 proc. – nie sądzimy, aby nawet zbliżające się redukcje stóp trwale przesunęły zapotrzebowanie na rynku pierwotnym do poziomów np. z lat 2020-2021. Powiększenie wolumenów sprzedażowych jest realne w sposób organiczny – uważamy, że procentowy udział najpotężniejszych deweloperów w strukturze nabywania nowych gruntów silnie wzrósł w ostatnich dwóch latach, w związku z czym to właśnie najwięksi uczestnicy będą odpowiadać za większość wprowadzeń nowych projektów" – ocenił analityk Trigon DM David Sharma.
Według eksperta DM BOŚ, spółki są przygotowane na wyższą sprzedaż i będą umieszczać więcej mieszkań w ofercie, jednakże nie będzie to nagły proces, ponieważ rynek nie jest jednorodny.
Złudna nadwyżka lokali?
"Niektóre aglomeracje, jak Katowice i Łódź, zmagają się z nadmiarem gotowych mieszkań, co może ostudzić zapędy deweloperów co do inicjowania pokaźnej ilości projektów. Z drugiej strony, w Warszawie czy Trójmieście, sytuacja w zakresie popytu i podaży jest bardziej wyrównana. Nie przypuszczam jednak, że taka dysproporcja wpłynie na zmianę strategii deweloperów – brak równowagi jest chwilowy" – oznajmił.
W opinii Wewiórskiego, bieżąca obszerna oferta jest wynikiem słabszych, niż przewidywali deweloperzy, trzech pierwszych kwartałów 2025 r., ponieważ nie pojawił się wówczas żaden program pomocowy ze strony państwa.
"Nadwyżka nie będzie jednak kłopotem i oferta zostanie stosunkowo szybko sprzedana. Utrudnieniem dla rynku mogą być natomiast inwestorzy, którzy nabywali pod powiększenia cen, czy jako lokatę kapitału, a którzy aktualnie są mniej aktywni. Mieszkania zakupione przez inwestorów w 2023 r. pod program BK2 proc. przyniosły dość dobry zwrot z wynajmu, na który popyt był wysoki. Spodziewam się jednak, że popyt inwestycyjny zostanie zastąpiony przez nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby" – dodał.
Analityk Trigon DM sądzi, że pierwszy kwartał 2026 roku to "szczyt" poziomu dostępnej oferty, z uwagi na to, że część pomniejszych firm nie dysponuje obecnie już rezerwami gruntowymi/bilansem umożliwiającym rozpoczęcie nowych projektów. W jego opinii, nadmiar podażowy jest nierzeczywisty.
"Większość oferty, zwłaszcza mniejszych graczy, jest po prostu niezbywalna przy obecnych cenach. Niemniej, deweloperzy coraz mocniej dywersyfikują się geograficznie, przypuszczam, że wielu z nich ma chrapkę na mniejsze i większe przejęcia – nie uważamy, aby przejmowanie gruntów +z drugiej ręki+ było aktualnie optymalną decyzją biznesową, kluczowe jest przejęcie całej organizacji rozumiejącej zasady lokalnego rynku" – dołączył Sharma.
Według eksperta Trigon DM, sprzedaż deweloperów w czwartym kwartale 2025 r. była zgodna z oczekiwaniami – nie zaskoczyła także lepsza sytuacja biznesowa największych graczy – tj. tych, którzy są w stanie cały czas uzupełniać ofertę o projekty w największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto).
Ekspert DM BOŚ jako pozytywne zaskoczenie pod kątem sprzedażowym wskazał dane za grudzień. Nie spodziewa się on wstrząsów cenowych na rynku.
"Sprzedaż mieszkań bardzo przyśpieszyła w czwartym kwartale, a dzięki upustom deweloperzy nadrobili relatywnie słabe wcześniejsze kwartały 2025 r. i zbliżyli się do zakładanych targetów. Zwłaszcza grudzień był pozytywnym zaskoczeniem pod kątem sprzedażowym. Mieliśmy także spadki w cenach transakcyjnych, ale biorąc pod uwagę wzrost płac w ujęciu realnym i obniżkę stóp procentowych, nie spodziewam się ani dalszego spadku cen mieszkań, jak i podwyżek powyżej inflacji. Rynek złapie równowagę, nie widać na horyzoncie wstrząsów, a raczej wsparcie ze strony opadających stóp procentowych, danych makro, czy rzeczywistego wzrostu wynagrodzeń" – oznajmił Wewiórski.
Jak zauważył ekspert Trigon DM, polityka cenowa to kolejny element, który potwierdza to, że jednolity rynek pierwotny nie występuje.
"W pewnych jego częściach, np. w projektach umiejscowionych w najlepszych lokalizacjach w Warszawie czy Krakowie, zakładamy zwyżki cen w 2026 roku. W przypadku projektów +ekonomicznych+ na mniejszych rynkach deweloperzy będą, naszym zdaniem, coraz mocniej zmuszeni do intensywnego zabiegania o nabywców" – dodał Sharma.
SEGMENT NIERUCHOMOŚCI Z DOBRYMI WIDOKAMI
Eksperci są jednomyślni w nastawieniu do segmentu i uważają, że ma on obiecujące perspektywy.
"Podtrzymujemy optymistyczne nastawienie do pokrywanych przez nas spółek – więksi powinni pozyskiwać rynek kosztem mniejszych, natomiast naszym top pickiem od dłuższego czasu jest Archicom – według naszych szacunków grupa powinna polepszyć w tym roku zysk netto nawet 4-5 krotnie, a do tego posiada obiecujący zasób projektów do wdrożenia, co powinno pozwolić na dalsze skalowanie wolumenów sprzedażowych" – ocenił Sharma.
"Segment nieruchomości ma dobre widoki i powinien zachowywać się lepiej niż szeroki rynek w 2026 r. Wyniki grudniowej sprzedaży zaskoczyły pozytywnie i chociaż styczeń był trochę gorszy, jesteśmy przekonani, że ujrzymy w tym roku rekordy sprzedaży w kilku spółkach – np. Dom Development ma w mojej ocenie szansę na osiągnięcie 5 tys. sprzedanych jednostek w 2026 r. Zdecydowana większość deweloperów poprawi sprzedaż rdr w tym roku" – dodał Wewiórski.
*** Informacje na temat sprzedaży mieszkań znajdują się w module Nieruchomości, dostępnym dla abonentów Serwisu Ekonomicznego PAP Biznes.
(PAP Biznes)
doa/ ana/