Sprzedaż lokali mieszkalnych na siedmiu czołowych obszarach deweloperskich w styczniu 2026 r. obniżyła się o 27 proc. mdm do poziomu 3,8 tys. – wynika z estymacji Otodom Analytics. Podaż wciąż utrzymuje się na rekordowym poziomie i na koniec stycznia osiągała 61,8 tys. jednostek.
"Słabszy popyt nabywczy był odpowiedzią na podaż, która jest zauważalnie mniejsza w porównaniu do grudnia poprzedniego roku. Wstępny odczyt wskazuje ilość sprzedanych mieszkań na pułapie 3,8 tys., co oznacza spadek o 27 proc. w zestawieniu ze wstępnymi rezultatami z wcześniejszego miesiąca i wzrost o 29 proc. w porównaniu do stycznia 2025 roku. Ostatecznie jednak, po korekcie, styczeń zakończy się sprzedażą na poziomie około 3,6 tys. nieruchomości na siedmiu wiodących rynkach" – stwierdziła Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, w przytoczonym komunikacie prasowym.
Popyt maleje, podaż bije rekordy
Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w styczniu do sprzedaży wprowadzono przeszło 3,6 tys. lokali mieszkalnych w 91 nowych przedsięwzięciach położonych w granicach głównych miast, to jest w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Katowicach, Wrocławiu, Poznaniu oraz w Łodzi. To implikuje, że deweloperzy zainicjowali sprzedaż liczby mieszkań niższej o 32 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem i o 5 proc. mniejszej niż rok wcześniej.
Jak wskazano, na koniec stycznia 2026 roku oferta przedsiębiorstw deweloperskich sięgała 61,8 tys. nieruchomości, a jeśli w analizie uwzględni się również mieszkania oferowane w aglomeracjach największych miast Polski, to liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów zbliża się do 68 tys. jednostek.
Zasób mieszkań zarezerwowanych na koniec stycznia 2026 r. to niemal 6,2 tys., czyli o 6 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. W rezultacie suma lokali pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest o około 500 jednostek większa od tej odnotowanej w badaniu Otodom Analytics na koniec grudnia.
Warszawa wyjątkiem na mapie Polski
"Pomimo faktu, że na koniec pierwszego miesiąca 2026 roku zagregowany poziom oferty utrzymywał się na wysokim pułapie, błędem byłoby deklarowanie nadpodaży na rynku mieszkań deweloperskich we wszystkich kluczowych miastach Polski. Stosunek mieszkań wprowadzonych na rynek i sprzedanych w styczniu na poszczególnych rynkach sygnalizuje, że obok miast z wyraźną dominacją bieżącej podaży nad popytem, takich jak Warszawa, Kraków, Katowice, istniał także rynek trójmiejski z względną równowagą popytowo-podażową oraz Łódź, Wrocław i Poznań, gdzie sporadycznie występowała przewaga sprzedaży nad wprowadzeniami" – skomentowała Kuniewicz. ? ?
W styczniu czas wyprzedaży oferty na większości rynków, z wyjątkiem Krakowa, ponownie się skrócił. W konsekwencji o równowadze popytowo-podażowej możemy mówić w odniesieniu do czterech rynków, to jest poznańskiego, wrocławskiego i trójmiejskiego, a w Warszawie od paru miesięcy możemy nawet mówić o rynku sprzedającego, ponieważ okazuje się, że w stolicy oferta jest niewystarczająca w stosunku do raportowanego popytu – dodała.
Fenomen Trójmiasta i spadki w trzech miastach
Jak zaznaczono, sytuacja cenowa na wiodących rynkach mieszkaniowych w Polsce jest stabilna, a za drobne wahania średniej krajowej odpowiada niemal wyłącznie specyfika ofert w jednym regionie.
Z danych Otodom wynika, że gdyby nie modyfikacje stawek na rynku trójmiejskim, przeciętna cena ofertowa mieszkań w największych aglomeracjach pozostałaby w styczniu bez zmian. W zestawieniu z grudniem 2025 roku dynamika cen w ujęciu miesięcznym była znikoma i zawierała się w przedziale od -0,2 proc. we Wrocławiu do +1 proc. w Trójmieście.
"Ponadto, Poznań i Trójmiasto to jedyne rynki, na których odnotowano autentyczny wzrost zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy, jak i w aspekcie całkowitej ceny ofertowej lokalu. Z kolei we Wrocławiu nastąpił najistotniejszy miesięczny spadek średnich stawek, co przełożyło się także na obniżenie przeciętnej ceny całkowitej mieszkania na rynku pierwotnym" – napisano.
Liderami zwyżek cen mieszkań w perspektywie rocznej są Warszawa oraz obszar trójmiejski. Jednak o ile rosnące o 6 proc. w ciągu roku przeciętne ceny lokali oferowanych w stolicy nie zaskakują zwłaszcza w kontekście umiarkowanej podaży i dobrej sprzedaży w 2025 roku, o tyle intrygujący – w opinii ekspertów – jest kilkunastoprocentowy wzrost w Trójmieście.
"Sytuację na tym rynku obrazuje wykres prezentujący kształtowanie się średnich cen mieszkań oferowanych od 2022 roku. Potwierdza on wyjątkowy charakter procesów cenowych w Trójmieście. Źródłem zmian, tak dynamicznych na tle innych rynków, były po pierwsze wysokie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży od kwietnia do września 2025 roku, po drugie wyraźnie niższe ceny mieszkań kupowanych w tym okresie w porównaniu do lokali nowo wprowadzanych przez deweloperów" – skonkludowała Kuniewicz.
We Wrocławiu i Poznaniu można dostrzec 4 proc. wzrost średnich cen, który tylko nieznacznie przewyższa inflację odnotowaną przez GUS w 2025 roku. Na trzech pozostałych rynkach, to jest w Łodzi, Katowicach i Krakowie, średnia cena oferowanych mieszkań była na koniec pierwszego miesiąca 2026 r. niższa niż w analogicznym okresie minionego roku. (PAP Biznes)
doa/ osz/