Jeden z dwóch młodych Polaków wskazuje problem z mieszkaniem jako jedną z najistotniejszych przeszkód na drodze do założenia rodziny — wynika z analizy „Mieszkalnictwo a dzietność”. Z drugiej strony, spadająca liczba urodzeń będzie w przyszłości oznaczać mniejsze zapotrzebowanie na lokale mieszkalne lub potrzebę ich adaptacji dla starszego społeczeństwa, którego udział w populacji będzie się zwiększał. Podczas sympozjum Tabelaofert Talks, eksperci rynku nieruchomości dyskutowali, jak zmiany demograficzne kształtują liczbę potrzebnych lokali, ale także ich standard, lokalizację i łatwość pozyskania.
– Obecnie młodsze pokolenie ma trudności z decyzją o opuszczeniu domu rodzinnego, unika podejmowania ryzyka i wyzwań, które podejmowały poprzednie generacje, dorastające chociażby w latach 90. — zauważa w wywiadzie dla agencji Newseria Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. — Zamiast negatywnie reagować na tę sytuację, powinniśmy tworzyć stosowne narzędzia.
„Diagnoza Młodzieży 2026”, opracowana na zlecenie Ministerstwa Edukacji Narodowej, wskazuje, że znaczna część osób w wieku 25–34 lata nadal mieszka z rodzicami. Zjawisko tzw. „gniazdownictwa” nie wynika z braku ambicji, lecz jest pragmatyczną reakcją na wysokie koszty życia i niepewność dochodów. Brak stabilności finansowej i mieszkaniowej skutkuje odkładaniem w czasie kluczowych decyzji życiowych — 48 proc. osób do 29. roku życia odwleka decyzję o posiadaniu potomstwa z powodów mieszkaniowych. Niska dostępność lokali oraz wysokie koszty utrzymania stanowią obecnie główne przeszkody na drodze do ekonomicznej samodzielności młodego pokolenia.
– Zawsze ostrzegam przed zakładaniem, że jeśli dostępne mieszkania będzie dużo, to demografia przestanie być problemem. Jest to kwestia niezwykle złożona, ale lokale mieszkalne odgrywają w niej bardzo istotną rolę — stwierdza Tomasz Lewandowski.
– Konieczne jest tworzenie odpowiednich instrumentów, takich jak zwiększenie podaży mieszkań z dostępnym czynszem, przeznaczonych na wynajem dla młodych ludzi, którzy byliby w stanie za nowoczesne, energooszczędne 50-metrowe mieszkanie z miejscem parkingowym uiszczać miesięcznie 1000 lub 1200 zł. Obecnie taka oferta nie istnieje, ponieważ brakuje mieszkań komunalnych.
W roku 2026 rząd przeznaczy z budżetu państwa 6,7 miliarda złotych na inwestycje mieszkaniowe. Największa część tych funduszy — 4,02 miliarda złotych — zostanie przekazana za pośrednictwem Funduszu Dopłat w BGK na wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego. Równocześnie MRiT pracuje nad projektem ustawy, który ma stanowić kluczowy element rządowej strategii mieszkaniowej. Przepisy przewidują budowę 250 tysięcy mieszkań komunalnych przez SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe oraz remont 128 tysięcy mieszkań komunalnych w ciągu najbliższych 10 lat.
Z badań „Mieszkalnictwo a dzietność”, przygotowanych przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie i portal Tabelaofert, wynika, że dla młodych Polaków ważna jest własność lokalu mieszkalnego. Niemal trzy czwarte badanych uważa, że posiadanie własnego „M” zwiększa chęć posiadania dziecka. Ponad połowa ankietowanych deklaruje, że jest to podstawowy warunek do myślenia o założeniu rodziny i osiągnięciu stabilizacji życiowej.
– Młodzi ludzie pragną mieć swoje miejsce, co wielokrotnie potwierdzają nasze badania. Oczywiście, istnieje więcej czynników wpływających na decyzje o posiadaniu potomstwa. Należą do nich stabilizacja finansowa, poczucie stabilności w związku, kwestia zatrudnienia czy możliwość powrotu do pracy zawodowej. W tym momencie posiadanie własnego mieszkania stanowi fundament — ocenia dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, opracowany na podstawie badań IBRiS oraz wieloletnich analiz rynku mieszkaniowego SGH, wskazuje, że największymi przeszkodami w uzyskaniu własnego lokum są wysokie ceny zakupu (77 proc.) i wysokie koszty najmu (43 proc.). Respondenci podkreślają również zbyt małą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.) oraz nowych inwestycji (16 proc.).
„Diagnoza Młodzieży 2026” podaje, że w dużych miastach czynsz i opłaty pochłaniają od 35 do 55 proc. dochodu rozporządzalnego młodych dorosłych, a w Warszawie jest to około 70 proc. mediany ich zarobków netto. Co czwarty badany oczekuje od państwa poprawy dostępności mieszkań i polityki mieszkaniowej ułatwiającej start w dorosłość. Dla młodych jest to obecnie ważniejsze oczekiwanie niż rynek pracy czy wsparcie finansowe.
– Jeśli mówimy o polityce mającej na celu wspieranie dzietności, musimy myśleć w kategoriach regionalnych, biorąc pod uwagę, gdzie ludzie chcą zamieszkać w kontekście ich potencjału finansowego i zawodowego — podkreśla dr Izabela Rudzka.
Zdaniem ekspertów, powiązanie rynku nieruchomości z demografią należy rozpatrywać również w odwrotnym kierunku – na skutek zmniejszającej się liczby urodzeń w przyszłości, popyt na lokale mieszkalne będzie niższy.
– Przyszłość rynku nieruchomości jest kształtowana przez nas samych. Branża musi się zmierzyć z faktem, że nowych klientów będzie coraz mniej, ale jednocześnie będą oni coraz bardziej wymagający. Aby rynek nieruchomości się rozwijał, branża musi przede wszystkim budować taniej. Na rynku wtórnym znajduje się wiele mieszkań i chociaż część z nich nie nadaje się do godnego zamieszkania, to jednak stanowią one konkurencję dla branży deweloperskiej, ponieważ zostały zbudowane w czasach, gdy koszty były niższe — podkreśla Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu Tabelaofert.
Z danych GUS wynika, że na 100 dzieci przypada 148 seniorów (rok wcześniej było to 141). Różnica między tymi grupami wynosi 2,6 miliona na niekorzyść najmłodszych i powiększa się z roku na rok. W 2025 roku liczba osób w wieku 65 lat i więcej przekroczyła 7,9 miliona. Te zmiany również powinny być uwzględnione w krajowej polityce mieszkaniowej.
– Teoretycznie mamy w Polsce nadwyżkę 600 tysięcy mieszkań, ale jest ona iluzoryczna. Istnieje ponad 4,5 miliona mieszkań w budynkach wielopiętrowych bez windy, które są całkowicie nieprzystosowane do aktualnej populacji Polski. Wkrótce średnia wieku w naszym kraju wyniesie 51 lat. Jesteśmy 20. gospodarką świata, a posiadamy mieszkania, w których ludzie pozostają miesiącami, a nawet latami, nie opuszczając ich z powodu braku windy. Tak nie może być — podkreśla Robert Chojnacki.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt zakłada między innymi obowiązek instalacji wind w nowych budynkach wielorodzinnych oraz określa minimalną liczbę mieszkań bezprogowych z odpowiednio szerokimi drzwiami i dostępem do części wspólnych budynku.
– Coraz powszechniejsze będzie projektowanie uniwersalne, które w perspektywie 10–20 lat pozwoli w łatwy i tani sposób na przeprojektowanie i dostosowanie mieszkania do potrzeb osób z różnymi ograniczeniami ruchowymi — mówi Tomasz Lewandowski.
Według prognoz GUS, liczba osób w wieku 65 lat i starszych będzie nadal rosła, a do 2060 roku seniorzy mogą stanowić blisko 30 proc. społeczeństwa.
– Deweloperzy mieszkaniowi w swoich strategiach rozwoju już uwzględniają zmieniającą się demografię Polski i jej strukturę wiekową. Powstają pierwsze projekty dla seniorów, a praktycznie nie buduje się już mieszkań bez wind — dodaje Robert Chojnacki. — Demografia stwarza nie tylko ogromne zagrożenie, ale również szansę dla branży deweloperskiej na zbudowanie mieszkań, w których ludzie chcą żyć. Przez ostatnie 25 lat prywatni inwestorzy i deweloperzy zbudowali Polskę, jaką mamy. Mamy nadzieję, że w ciągu następnych 25 lat również powstaną mieszkania odpowiadające aspiracjom Polaków.