Pomimo obniżających się stóp procentowych NBP i malejących rat kredytowych, dla wielu osób główną przeszkodą w nabyciu mieszkania pozostaje kapitał początkowy. Przy obecnych cenach nieruchomości, uzyskanie kredytu wiąże się z potrzebą dysponowania znacznymi środkami pieniężnymi, by pokryć część wydatków z własnej kieszeni.
Jaka jest wysokość 20% wkładu własnego dla mieszkania o pow. 50 m2?
Jak zaznaczają eksperci serwisu GetHome.pl, by lepiej pojąć, z jakimi wartościami mamy aktualnie do czynienia, warto przeanalizować konkretny przypadek. Załóżmy, że chcemy nabyć nowe mieszkanie o metrażu 50 m2 i obowiązuje nas standardowa zasada 20% wkładu własnego. Do obliczeń używamy średnich cen mieszkań z rynku pierwotnego, publikowanych przez portal RynekPierwotny.pl.
Przy takich założeniach sytuacja wygląda następująco:
| Miasto |
Średnia cena zł/m2 |
Cena lokalu mieszkalnego 50m2 |
20% wkładu własnego |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 18 396 | 919 800 zł | ok. 184 000 zł |
| Kraków | 16 577 | 828 850 zł | ok. 166 000 zł |
| Gdańsk | 17 812 | 890 600 zł | ok. 178 000 zł |
| Wrocław | 15 282 | 764 100 zł | ok. 153 000 zł |
| Poznań | 13 453 | 672 650 zł | ok. 135 000 zł |
| Łódź | 11 239 | 561 950 zł | ok. 112 000 zł |
Ten prosty przykład dobrze ilustruje, dlaczego dla sporej grupy osób wkład własny stanowi obecnie największą przeszkodę w nabyciu mieszkania, nawet jeśli posiadają zdolność kredytową i stałe przychody.
Niemniej jednak osoby nie dysponujące takimi środkami pieniężnymi nie muszą stać na straconej pozycji. Wkład własny nie zawsze musi być gotówkowy, a w niektórych przypadkach można go uniknąć w ogóle. Jednym z takich rozwiązań jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który umożliwia sfinansowanie zakupu mieszkania bez posiadania oszczędności na start.
Na czym bazuje Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to program, w którym niedostatek wkładu własnego jest kompensowany przez gwarancję Banku Gospodarstwa Krajowego. Dla banku stanowi to dodatkowe zabezpieczenie kredytu, a dla nabywcy sposobność uzyskania finansowania nawet na pełną wartość nieruchomości.
Gwarancja może zastąpić wkład własny do poziomu 20% kwoty kredytu, z tym że jej maksymalna wartość wynosi 200 tys. zł. Specjaliści z serwisu GetHome.pl podkreślają, że nie są to fundusze wypłacane nabywcy. Gwarancja nie zniża raty ani sumy kredytu – jej jedynym zadaniem jest spełnienie kryterium wkładu własnego, który standardowo narzuca bank.
Program nie uchyla także oceny zdolności kredytowej. Bank nadal drobiazgowo analizuje przychody, obciążenia i stabilność finansową kredytobiorcy.
Kto może skorzystać z programu i jak to wygląda w przypadku rodzin z dziećmi?
Generalnie, z programu mogą skorzystać osoby, które nie są właścicielami innej nieruchomości mieszkalnej. Ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki dla rodzin z dziećmi, które już mieszkają w swoim własnym, lecz zbyt małym lokum.
Dla tego typu rodzin obowiązują limity metrażu:
- w przypadku 2 dzieci – do 50 m2,
- w przypadku 3 dzieci – do 75 m2,
- w przypadku 4 dzieci – do 90 m2,
- w przypadku 5 i większej liczby dzieci – bez limitu metrażu.
W efekcie tego program nie wyklucza rodzin, które pragną polepszyć swoje warunki mieszkaniowe, a nie spekulują kolejną nieruchomością. Posiadanie działki niezabudowanej lub nieruchomości o charakterze niemieszkalnym nie zamyka drogi do kredytu.
Limity cen oraz różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym – informacje z BGK
W programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy obowiązują ograniczenia cenowe za 1 m2, które BGK aktualizuje co kwartał. Przy ich wyliczaniu wykorzystywane są dwa współczynniki: 1,4 dla rynku pierwotnego i 1,3 dla rynku wtórnego. W praktyce oznacza to, że najwyższa dopuszczalna cena mieszkania od dewelopera jest wyższa niż mieszkania z rynku wtórnego w tej samej lokalizacji.
| Lmity cen za 1 m2 dla miast wojewódzkich | ||
|---|---|---|
| Miasto | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
| Warszawa | 15 496,32 zł/m2 | 14 389,44 zł/m2 |
| Kraków | 13 124,30 zł/m2 | 12 186,85 zł/m2 |
| Wrocław | 14 467,60 zł/m2 | 13 434,20 zł/m2 |
| Gdańsk | 13 255,20 zł/m2 | 12 308,40 zł/m2 |
| Poznań | 13 478,50 zł/m2 | 12 515,75 zł/m2 |
| Łódź | 9 676,10 zł/m2 | 8 984,95 zł/m2 |
| Dane zgodne z oficjalnym zestawieniem BGK na I kwartał 2026 r. | ||
Dla gmin ościennych oraz pozostałych miejscowości w województwach obowiązują niższe limity. Co istotne, przekroczenie limitu – nawet o kilka złotych za metr – eliminuje możliwość skorzystania z gwarancji BGK, dlatego zawsze warto zweryfikować aktualne wartości przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej.
Spłata rodzinna – faktyczna pomoc w trakcie spłaty kredytu
Program obejmuje również tzw. spłatę rodzinną, czyli jednorazową spłatę części kredytu przez państwo w przypadku powiększenia się rodziny:
- po narodzinach drugiego dziecka – 20 tys. zł,
- po narodzinach trzeciego i kolejnego dziecka – 60 tys. zł.
Środki te nie są przekazywane kredytobiorcy, lecz bezpośrednio przelewane na konto kredytu. Oznacza to realne obniżenie zadłużenia oraz pomniejszenie całkowitego kosztu kredytu.
Co, zamiast gotówki, może posłużyć jako wkład własny?
Jeśli nie chcesz korzystać z programu rządowego lub nie spełniasz jego kryteriów, bank może uznać inne formy wkładu własnego niż środki pieniężne. Najczęściej są to:
- działka budowlana z uregulowanym stanem prawnym,
- inna nieruchomość, na której bank ustanowi dodatkowe zabezpieczenie,
- zrealizowane prace budowlane przy budowie domu,
- zakupione materiały budowlane, potwierdzone fakturami.
Każdy bank analizuje tego typu formy indywidualnie, ale w praktyce są one często akceptowane, w szczególności przy budowie domu.
Czy kredyt bez wkładu własnego to korzystne rozwiązanie?
Według ekspertów serwisu GetHome.pl, brak wkładu własnego skutkuje wyższą kwotą kredytu, co przekłada się na wyższe odsetki i większą podatność budżetu domowego na zmiany stóp procentowych. Z drugiej strony, dla wielu osób to jedyny realny sposób na posiadanie własnego mieszkania bez wieloletniego oszczędzania środków.
Jeśli masz stabilne przychody, dobrze oszacowaną ratę i świadomość wszystkich warunków programu, Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy lub wkład własny w innej formie mogą dać Ci możliwość uzyskania finansowania z banku i nabycia mieszkania.
Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl