Wnioski o rejestrację nieprawdziwych pretensji w księgach wieczystych mogą pogrzebać transakcję kupna-sprzedaży lokalu lub zmniejszyć jego wartość. Ten problem jest znany od dawna.
O niejasnościachdotyczących ksiąg wieczystych, zazwyczaj wspomina się w kontekściedziałalności podmiotów zagranicznych. One oferują na przykład usługęznajdowania numerów ksiąg wieczystych na bazie imienia i nazwiska, a takżepozostałe sposoby pobierania danych bez znajomości pełnego numeru KW, co narusza krajowe zasady. Za dojście do nie zawsze aktualnych danych z polskichewidencji, należy słono zapłacić. Władza wykonawcza pracuje nad nowelizacjąustawy o księgach wieczystych i hipotece (numer: UD310). Zmiana mazahamować obrót danymi, ale nie wykluczy innego aspektu. Mowa o działaniachosób, które powodowane nieżyczliwością lub spekulacją, składają podania owpis do księgi wieczystej nierzeczywistych roszczeń. AnalitycyRynekPierwotny.pl wyjaśniają, czemu ten proceder jest kłopotliwy.
Dlaczegonegatywnie nastawiony sąsiad może mieć możliwości działania?
Błądziten, komu wydawałoby się, że uprzykrzenie egzystencji posiadaczowilokalu przeznaczonego na sprzedaż, potrzebuje sporej znajomości prawa alboskomplikowanej strategii. Mowa bowiem o dość łatwym schemacie opierającym sięna trzech słabościach obecnego systemu ewidencji ksiąg wieczystych. Po pierwsze,chodzi o to, że podanie o zapisanie roszczenia może złożyć nieuprawniona osoba,która po prostu zmyśli mniej lub bardziej niedorzeczną sytuację tłumaczącąrzekome roszczenie.
Osobypraktykujące opisywany proceder wykorzystują fakt, że: „niezwłocznie porejestracji podania w dzienniku ksiąg wieczystych, umieszcza się wstosownym dziale księgi wieczystej informację o podaniu jako adnotację opodaniu” (zgodnie z art. 6267 par. 2 kodeksu postępowaniacywilnego). To druga słabość obecnych rozwiązań, które nie zapewniają żadnejwstępnej kontroli podania oraz identyfikacji wnioskodawcy przed umieszczeniemadnotacji w księdze wieczystej.
Wkońcu zagadkowa adnotacja zniknie z księgi wieczystej po zanalizowaniu przezsąd podania o wpis bezzasadnego roszczenia. Kłopot polega na tym, że przez kilkalub nawet kilkanaście miesięcy w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych będziewidoczna informacja zniechęcająca kupujących. A przecież później można wnieśćkolejne podanie o wpis roszczenia. Opieszałość badania podań o wpis wksięgach wieczystych to trzecia słabość obecnego systemu – być możenajistotniejsza.
Najpewniejniewielu ludzi wstępnie zainteresowanych nieruchomością (zwłaszcza typowychobywateli) będzie chciało dokładniej sprawdzić sytuację poprzez wizytę w sądziewieczystoksięgowym. Bank mający udzielić kredytu na zakup lokalu, też pewnieniezbyt będzie chciał drążyć tematu. Jak informują analitycy RynekPierwotny.pl,w ten sposób sprzedaż lokalu może zablokować nie tylko na przykład wrogi sąsiad,ale również potencjalny nabywca, który ostatecznie nie dogadał się ze zbywcą w sprawie ceny.
Kalkulacjabywa jeszcze gorsza od złośliwości
Złośliweuniemożliwianie sprzedaży lokalu jest oczywiście godne potępienia. W licznychprzypadkach, „wieczysty terrorysta” robi to jednak z wyrachowaniem, któremoże być oceniane gorzej niż złośliwość. Bezzasadne podania o wpis roszczeń sączęsto drogą do tańszego zakupu nieruchomości (po odstraszeniu innych osób).Wnioskodawcę lub kogoś innego mającego wiedzę o braku zasadności roszczeń,adnotacja w księdze wieczystej z pewnością nie zniechęci. Dodatkowo, w podaniuo wpis roszczenia można podać dane personalne wymyślonej osoby, co pozwalanonimizować swoją działalność.
Niekiedyzdarzają się podania o wpis roszczenia nieposiadające jakichkolwiek uzasadniającychdokumentów dołączonych albo na przykład „wzbogacone” o niedorzeczny, nieopłaconyproces. Ustawodawca przyjął racjonalność i dobrą wolę wnioskodawców, a takżeprzyznał, że adnotacje powinny się pojawiać w księgach wieczystych natychmiastjako forma ostrzeżenia. Niestety, dochodzi jednak do nadużywania regulacji ipowtarzalnego składania podań o wpis roszczeń, które prowadzą nawet do nękaniaposiadacza lokalu.
Ewidencyjnykłopot wcale nie jest świeży
Analitycyserwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że opisywane wyżej zjawiskobynajmniej nie jest nowe. Wspomina się o nim od dobrych paru lat. Działalność„wieczystych terrorystów” stała się bardziej nagłaśnianym tematem na początkubieżącej dekady, kiedy mocniej dały o sobie znać zatory w sądachewidencyjnych. Aktualnie sytuacja wygląda lepiej pod względem okresu analizypodań. To nie znaczy jednak, że zawsze skuteczna będzie próba szybszegousunięcia kłopotliwej adnotacji – poprzez podanie do sądu o przyśpieszenierozpatrzenia sprawy.
Akceptowanienadużywania adnotacji w księgach wieczystych z pewnością może wywołaćrozpowszechnienie się tego zjawiska. Oczywiście, jakiekolwiek propozycjekarania osób utrudniających złośliwie sprzedaż lokalu lub wymuszających korzyścimajątkowe dla siebie, nie wykluczają konieczności szybszego procedowaniapodań o wpisy w księgach wieczystych. Do rozważenia pozostają zmiany prawnezwiązane z samymi adnotacjami.