Polska nie jest jedynym krajem w UE, w którym danina od lokali mieszkalnych jest wyliczana w oparciu o ich rozmiar. Podobne rozwiązanie obowiązuje w Republice Czeskiej. U sąsiada dostrzegamy również odmienności.
Niedawny artykuł specjalistów z RynekPierwotny.pl dotyczący regułpodatku katastralnego w Irlandii oraz własnej wyceny nieruchomości przez tamtejszychrezydentów, spotkał się z dużym odzewem. Tym razem warto jednak przyjrzeć sięrozwiązaniom podatkowym, które funkcjonują w kraju ulokowanym o wiele bliżej.Także dlatego, że niekiedy możemy przeczytać, jakoby Polska była jedynympaństwem UE wyliczającym coroczny podatek od domów i mieszkań na podstawie ichpowierzchni. Tymczasem analogiczne rozwiązanie oparte o metraż działa np. wRepublice Czeskiej. Jednakże polskie i czeskie przepisy podatkowe w niektórychkwestiach wyraźnie się różnią.
Czeski model podatkowyjest nieco mieszany
Czechy analogicznie jakPolska na początku lat 90. uchwaliły ustawę regulującą zasady wyliczania ipobierania podatku od nieruchomości (zobacz: Zákon č. 338/1992 Sb. -ZákonČeské národní rady o dani z nemovitých věcí). Już na samym początku ten akt prawny wprowadza podział na:
- podatek od gruntu
- podatek od obiektów budowlanych i lokali
Z naszego, polskiegopunktu widzenia, czeskie rozwiązanie da się określić jako nieco mieszane. Wprzypadku terenów, obciążenie fiskalne częściowo opiera się bowiem na wartościziemi, aczkolwiek ustalanej w uproszczony sposób. Natomiast budynki i lokalemieszkalne nadal są obciążone daniną z uwzględnieniem ich wielkości.
Wysokość podatku wCzechach – skomplikowany iloczyn
Analizując bardziejszczegółowo czeskie rozwiązania widzimy, że rzeczone „wymieszanie” jest niekompletne.Bowiem, jako baza opodatkowania nieruchomości częściej służy jednak powierzchnia. Na bazie wartości opodatkowane są m.in. pola uprawne, przy czym podstawęopodatkowania stanowi wartość ziemi ustalona jako wynik mnożenia jejpowierzchni i średniej ceny 1 m kw. z rozporządzenia. Bazę opodatkowania należy pomnożyć przez stawkę (1,35% dla pól uprawnych) i mnożnik lokalny obowiązujący na obszarze gminy (od 0,50 do 1,50).
Gdy natomiast chodzi odziały budowlane, to bazowa stawka (3,50 korony/m kw.) jest mnożona przezrozmiar gruntu w m kw., a potem należy jeszcze zastosować mnożnik inflacji,miejscowy współczynnik ustalany przez gminę (0,5 do 5,0) oraz dodatkowylokalizacyjny mnożnik kwoty podatku (1,0 – mała gmina, 4,5 – Praga).
Reguły u sąsiadajednak dogodniejsze od naszych?
W następnej kolejnościprzydałoby się sprawdzić, jak ustalany jest podatek od czeskich domów orazmieszkań. Specjaliści serwisu RynekPierwotny.plzaznaczają, że w takim przypadku działa mechanizm analogiczny do opodatkowaniaterenów pod zabudowę. Mianowicie, podatek od lokali mieszkalnych aktualnie stanowiiloczyn:
- bazowej stawki wynoszącej3,50 korony za 1 m kw.
- wielkości domu/lokalu(dla mieszkań dodatkowo pomnożonej przez 1,20 lub 1,22)
- mnożnika uzależnionego odwielkości miejscowości (1,0 – mała gmina, 4,5 – Praga)
- mnożnika inflacji
- współczynnika lokalnego ustalanego przez gminę (od 0,5 do 5,0)
W praktyce podatkowywynik mnożenia bywa jeszcze bardziej zawiły, ponieważ przepisy przewidują większeopodatkowanie 1 m kw. wyższych budynków, a gminy dodatkowo mogą odrobinępodwyższyć współczynnik z punktu 3. Najważniejszy zdaje się jednak fakt, żeosoby zamieszkujące większe czeskie miejscowości uiszczają wyższą daninę. Analogicznegomechanizmu nie ma u nas.
Czesi narzekali napodwyżkę podatkową
Od raczej zawiłychwyjaśnień, warto przejść do bardziej praktycznych kwestii i odpowiedzi napytanie, jaki podatek płaci modelowy posiadacz lokalu mieszkalnego z Pragi.Pamiętajmy bowiem, że w 2024 r. czeskie media informowały o gigantycznychwzrostach podatku od domów i mieszkań (dochodzących nawet do 80%). Był toefekt gwałtownych podwyżek stawek podatkowych. Przykładowo, stawka mieszkaniowawzrosła z 2,0 koron do 3,5 korony za 1 m kw.
Zgodnie zdonosami lokalnych mediów, w 2023 r. posiadacz siedemdziesięciometrowegomieszkania z praskiej dzielnicy Žižkov musiał zapłacić ekwiwalent 326 zł tytułemrocznego podatku. Rok później, identyczna danina wyniosła już 520 zł poprzeliczeniu na polską walutę. W 2025 r. kwota podatku uiszczanego przezmodelowego prażanina była nieco wyższa ze względu na funkcjonujący od 2024 r.mechanizm korekty inflacyjnej.
OECD także Czechom sugeruje„kataster”
Specjaliści serwisuRynekPierwotny.pl przypominają, że Czechy podobnie jak Polska w 2025 r. otrzymałyod OECD niewiążące rekomendacje w temacie przejścia na nieruchomościowypodatek wyliczany od wartości. Pamiętajmy jednak, że sytuacja u południowegosąsiada jest nieco inna niż u nas. Po pierwsze, już w 2024 r. wprowadzono zmianypodatku od nieruchomości połączone z dużymi podwyżkami, co ma znaczeniepolityczne. Po drugie, czeski podatek poprzez mnożnik uzależniony od wielkościgminy przynajmniej częściowo odzwierciedla miejscowe różnice cen metrażu.