Rok 2025 charakteryzował się znaczącym wzrostem liczby decyzji o usunięciu domów zbudowanych niezgodnie z prawem. Inspekcja budowlana wydała aż 269 takich poleceń – najwięcej od pięciu lat. Równocześnie, jak podkreślają specjaliści serwisu GetHome.pl, zmniejszyła się skala legalizacji obiektów wzniesionych bez zezwolenia, chociaż nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.
– Ilość odkrywanych budów bez wymaganych pozwoleń jest swego rodzaju wskaźnikiem respektowania Prawa budowlanego. Zeszłoroczny przyrost nakazów na rozbiórkę może zatem budzić obawy, choć na tle ostatnich kilkunastu lat skala tego zjawiska nie jest znaczna – mówi Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl.
Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) wynika, że liczba orzeczeń o rozbiórce poszła w górę o 42 proc. rok do roku. Z ogólnej liczby 269 przypadków, aż 202 dotyczyły inwestycji realizowanych bez koniecznego pozwolenia lub zgłoszenia, a 67 – prowadzonych wbrew zatwierdzonemu projektowi. To oznacza progres odpowiednio o około 32 proc. i aż 86 proc. Pomimo tej dynamiki, warto utrzymać właściwe proporcje: ponad dwie dekady temu corocznie ujawniano ponad tysiąc samowoli. Aktualny wzrost nie jest również efektem spowolnienia w sektorze budowlanym, lecz raczej efektem skuteczniejszego wykrywania uchybień oraz reform systemowych.
GetHome.pl
mieszJak podkreśla ekspert, oficjalne dane statystyczne nie odzwierciedlają kompletnego obrazu sytuacji.
– Budynków wznoszonych bez pozwolenia lub zgłoszenia zawsze było więcej niż wynika to z danych. Są regiony w naszym kraju, w których powszechnie mówi się, że tam Prawo budowlane nie obowiązuje. Nadzór budowlany często nie jest informowany o samowolach, jeśli inwestor nie wejdzie w konflikt z sąsiadami – zaznacza Marek Wielgo.
To właśnie doniesienia od osób trzecich najczęściej wszczynają procedury, które kończą się bądź nakazem rozbiórki, bądź – coraz częściej – uzyskaniem legalizacji budynku.
Co istotne, postanowienia o rozbiórce rzadko odnoszą się do budynków już skończonych. Interwencje nadzoru najczęściej mają miejsce w trakcie trwania budowy, kiedy możliwe jest jeszcze wstrzymanie inwestycji. Jednocześnie obowiązujące regulacje prawne dopuszczają legalizację samowoli, co powoduje, że wielu inwestorów skłania się do „uregulowania” statusu prawnego zamiast narażania się na straty.
W 2025 r. procedurę legalizacyjną szczęśliwie ukończyło 660 budynków mieszkalnych – w tym 628 domów jednorodzinnych i 32 wielorodzinne. O ile ilość legalizacji domów jednorodzinnych zmalała o 9 proc., to w przypadku budynków wielorodzinnych zaobserwowano niemal trzykrotny wzrost. – Ilość legalizacji nadal plasuje się wśród najwyższych w historii i w znacznym stopniu przewyższa ilość nakazów rozbiórki – na każdy budynek przeznaczony do rozbiórki przypadało prawie dwa i pół budynku, który został zalegalizowany – podkreśla ekspert.
GetHome.pl
Uproszczona legalizacja samowoli budowlanych
Dane statystyczne wskazują także na powiększającą się skalę „zamykania” nielegalnych inwestycji z przeszłości. Wiele z nich przez długi czas znajdowało się poza jakąkolwiek kontrolą, niemniej jednak zmiany w prawie mogą wywołać kolejną falę ujawnień i legalizacji.
W styczniu 2026 r. weszły w życie nowe regulacje poszerzające uproszczony proces legalizacyjny. W tym przypadku nie występuje opłata legalizacyjna, która w sytuacji domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł. Ponadto dla nadzoru budowlanego nie ma znaczenia przeznaczenie terenu. Liczy się to, czy budynek jest zdatny do użytku oraz nie tworzy zagrożenia dla zdrowia i życia znajdujących się w nim osób.
Wcześniej uproszczona procedura legalizacyjna obejmowała samowole, których nadzorowi budowlanemu nie udało się wykryć przez 20 lat od zakończenia budowy. Obecnie konieczny okres „przedawnienia” samowoli wynosi 10 lat. Co więcej, uproszczona ścieżka została rozszerzona na przypadki istotnych odstępstw od projektu, które wcześniej nie podlegały legalizacji.
Z całą pewnością jest to korzystne dla tych, którzy dopuścili się samowoli albo zakupili nieruchomość z uchybieniami i aktualnie oczekują na możliwość ich zalegalizowania – stwierdza Marek Wielgo.
Nowe przepisy wprowadzają również mechanizm tak zwanej „żółtej kartki”. W przypadku znaczących odstępstw od projektu inwestor dostaje najpierw ostrzeżenie oraz szansę doprowadzenia budowy do zgodności z dokumentacją – bez przerywania robót i bez natychmiastowego wszczynania postępowania administracyjnego.
Zdaniem eksperta oznacza to wyraźną zmianę w polityce nadzoru budowlanego.
– Prawo budowlane od dawna oscyluje między rygorem a rozsądkiem. Najnowsza modyfikacja jednoznacznie przechyla szalę w stronę bardziej pobłażliwego traktowania nielegalnych budów. Czas pokaże, czy nie za bardzo – komentuje Marek Wielgo.
Historia pokazuje, że podejście do samowoli budowlanych wielokrotnie się zmieniało. W 1994 r. nadzór wykrył ponad 27 tys. nielegalnych budów, a ich legalizacja była wówczas formalnością. Później przez osiem lat nie było takiej możliwości – przywrócono ją dopiero pod wpływem protestów społecznych oraz apeli, m.in. rzecznika praw obywatelskich.
Rok 2026 będzie pierwszym pełnym okresem obowiązywania nowych regulacji i dopiero on ukaże ich realne następstwa – zarówno dla inwestorów, jak i dla administracji, która może zostać obciążona powiększającą się liczbą wniosków o legalizację.
Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl