Polski sektor deweloperski zbliża się do etapu konsolidacji i w nadchodzących latach można spodziewać się wzrostu liczby fuzji i przejęć – wynika z raportu JLL Living i CRIDO. Analitycy stwierdzili, że choć krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych jest jednym z najbardziej dynamicznych w Europie, cechuje go znaczne rozdrobnienie.
Sygnatariusze raportu zaznaczyli, że w ciągu ostatnich pięciu lat krajowy rynek generował 52% całkowitej podaży mieszkań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), a na obszarze samej Warszawy zbudowano w tym okresie niemal tyle samo lokali mieszkalnych, co w całej Bułgarii.
W roku 2024 w naszym kraju przekazano do użytku blisko 200 tys. mieszkań, czyli tylko 15 tys. mniej niż w Niemczech i zdecydowanie więcej niż w Zjednoczonym Królestwie – tam liczba oddanych do użytku lokali wyniosła w tym czasie 184 tys. Jak podkreślono w raporcie, pomimo regularnych fluktuacji koniunktury, branża wciąż opiera się na solidnych fundamentach: dużym zapotrzebowaniu, stabilnym finansowaniu i dobrej sytuacji finansowej największych deweloperów.
Jednocześnie eksperci zwrócili uwagę, że polski rynek jest wciąż wysoce fragmentaryczny. W największych metropoliach funkcjonują setki firm zajmujących się wznoszeniem mieszkań na sprzedaż – od giełdowych potentatów po małe, często rodzinne przedsiębiorstwa realizujące pojedyncze projekty. W takich okolicznościach fuzje i przejęcia stają się dla firm najprostszą metodą na szybki wzrost skali działalności oraz penetrację nowych rynków regionalnych.
„Dobrym przykładem jest Dom Development, który w roku 2017 sfinalizował zakup spółek Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później dokonał przejęcia spółki Sento. Dzięki obu transakcjom, deweloper sprawnie i efektywnie rozszerzył obszar swojej działalności na rynek trójmiejski i krakowski” – zauważyła Krystyna Pietruszyńska z JLL Polska.
Ekspertka nadmieniła, że przejęcia umożliwiają firmom ominięcie przeszkód pojawiających się w przypadku ekspansji organicznej, takich jak wymóg zbudowania lokalnej marki, zespołu lub sieci powiązań biznesowych. Zakup funkcjonującego dewelopera pozwala natomiast uzyskać dostęp do rynku, projektów oraz klientów.
Coraz większym wyzwaniem dla deweloperów staje się także dostępność atrakcyjnych gruntów w największych miastach.
„Transakcje M&A (fuzje i przejęcia) stanowią strategiczne posunięcie, pozwalające na szybkie i skokowe powiększenie własnego zasobu ziemi. Często są to parcele zakupione przez przejmowaną firmę wiele lat temu po znacznie niższych cenach, co daje znaczną przewagę kosztową i zabezpiecza portfel projektów na wiele lat w przyszłość” – podkreśliła Katarzyna Żółcińska z kancelarii CRIDO.
Zdaniem autorów raportu, konsolidacja pozwala także na osiągnięcie korzyści skali – od negocjowania lepszych warunków z podwykonawcami po uproszczony dostęp do finansowania. W raporcie przytoczono przykład firmy Develia, która za kwotę ponad 166 mln euro przejęła polskie oddziały francuskich firm deweloperskich – Nexity w roku 2023 oraz Bouygues Immobilier dwa lata później. Dzięki tym przejęciom Develia nie tylko powiększyła swój bank ziemi i wkroczyła na nowy dla niej rynek poznański, ale także w znaczący sposób zwiększyła skalę operacji w miastach, w których była obecna już wcześniej.
Fuzje i przejęcia mogą również stanowić sposób na szybką penetrację nowych segmentów rynku, takich jak PRS (instytucjonalny najem mieszkań). Taką strategię wdrożył niemiecki inwestor TAG Immobilien, który przejął Vantage Development, tworząc platformę Vantage Rent, a następnie dokonał zakupu dewelopera ROBYG, rozszerzając działalność zarówno w obszarze sprzedaży mieszkań, jak i wynajmu.
Według specjalistów, jednym z najważniejszych bodźców do sprzedaży firm deweloperskich będą w nadchodzących latach trudności z sukcesją.
„Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest kierowanych przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach istotnym wyzwaniem dla polskiej gospodarki, zwłaszcza, że o ile 85% założycieli planuje przekazanie firm następnemu pokoleniu, to jedynie 15% potencjalnych następców jest zainteresowanych przejęciem biznesów. Stwarza to poważne ryzyko dla ciągłości działania tych firm, a jednocześnie tworzy unikalną okazję dla inwestorów strategicznych” – zaznaczyła Pietruszyńska.
Coraz częściej firmy decydują się również na model joint venture, który umożliwia realizację inwestycji wspólnie z partnerem finansowym lub branżowym.
„W ciągu ostatniej dekady, w której mieszkania znajdowały nabywców w szybkim tempie, deweloperzy finansowali nabycie gruntów głównie ze środków własnych, a bieżącą działalność – z wpłat klientów na rachunki powiernicze. Wydłużenie cykli sprzedaży implikuje jednak zwiększone zapotrzebowanie na kapitał, w tym kapitał dłużny. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą borykać się z ograniczonym dostępem do finansowania bankowego, naturalnym rozwiązaniem staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji” – oznajmiła Żółcińska.
W raporcie wskazano, że partnerstwa tego typu zawarły już m.in. Develia i Grupo Lar, Grupo Lar i Hanner, ECE i GH Development oraz Echo Investment, Archicom i AFI. W wielu przypadkach współpraca joint venture staje się początkowym etapem dalszej konsolidacji rynku. (PAP)
gkc/ drag/