Minimum 20–25 tysięcy złotych za metr kwadratowy – to szacunkowa bariera cenowa, od której zaczyna się segment luksusowych mieszkań w Polsce. Mieszkaniowe dobra luksusowe rozwijają się zwłaszcza w miejscowościach wypoczynkowych i elitarnych rejonach dużych miast. Najdroższą lokalizacją nadal pozostaje warszawskie Śródmieście. Tu przeciętne ceny lokali mieszkalnych według danych RynekPierwotny.pl i GetHome.pl oscylują wokół 39 tysięcy zł/mkw.
Apartament, czyli co?
Zanim przejdziemy do stawek i miejsc, parę słów warto poświęcić definicji apartamentu. Rozumiemy przez to zwłaszcza nieruchomość kosztowną i ekskluzywną. Mimo że nie ma żadnego „modelowego” zbioru cech, który definiowałby apartamenty, można wskazać fundamentalne czynniki luksusu, decydujące o uznaniu nieruchomości za należącą do segmentu premium.
Jak zaznaczają specjaliści portalu GetHome.pl, zasadniczym elementem jest umiejscowienie: ścisłe centrum miasta, prestiżowa okolica, pierwsza linia zabudowy nad morzem lub bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych i obiektów zabytkowych. Drugi aspekt to właściwości samego lokalu. Apartamenty powinny charakteryzować się ponadprzeciętną przestrzenią (w polskich realiach nierzadko wymóg ten nie jest spełniony), a najlepiej, aby były to lokale o powierzchni kilkuset metrów. Apartamenty powinna cechować także wysokość pokojów przekraczająca 2,8–3 metry, rozległe okna oraz balkony lub loggie o rzeczywistej funkcji użytkowej. Trzeci fundament to standard budynku: reprezentacyjne przestrzenie wspólne zaprojektowane przez architektów, hol z recepcją, monitoring, ochrona przez całą dobę, parking podziemny, często również strefy wellness, fitness lub concierge. Ostatecznie kluczowe są materiały i technologia – fasady z kamienia lub szkła, energooszczędne systemy, ciche windy, prywatne ciągi komunikacyjne. W obszarze premium apartamentem określa się zatem nieruchomość, w której koszt nie wynika tylko z metrażu, ale z połączenia lokalizacji, jakości projektu, standardu wykończenia i ograniczonej dostępności.
Ikony polskiego segmentu premium
Obszar apartamentów w Polsce rozwija się od kilkunastu lat. Segment premium posiada już swoje rozpoznawalne ikony – inwestycje, które kreowały standardy cenowe, architektoniczne i funkcjonalne.
W Warszawie takim punktem odniesienia nadal jest Złota 44 – apartamentowiec zaprojektowany przez Daniela Libeskinda. Budynek oferuje prywatną strefę rekreacyjną o powierzchni ponad 1 400 m², basen, spa, kino domowe i concierge. Ceny w tym przedsięwzięciu od lat wyznaczają górny próg warszawskiego rynku premium, a sam adres funkcjonuje jako synonim zbytków w skali kraju. Analogiczną rolę w segmencie wieżowców pełni Cosmopolitan Twarda 4, usytuowany bezpośrednio przy placu Grzybowskim – projekt ukierunkowany na klienta biznesowego, z mieszkaniami o wysokim standardzie i szerokim zakresem usług dla mieszkańców.
W Trójmieście symbolem rynku premium jest Sea Towers w Gdyni – najwyższy budynek mieszkalny nad polskim morzem. Apartamenty z rozległym widokiem na Zatokę Gdańską, ograniczona ilość lokali oraz prestiż lokalizacji spowodowały, że Sea Towers stało się synonimem nadmorskiego luksusu. W Sopocie rolę inwestycji referencyjnej pełnią m.in. Sheraton Sopot Residences, gdzie apartamenty znajdują się w bezpośredniej bliskości pięciogwiazdkowego hotelu, łącząc rynek mieszkaniowy z usługami hotelowymi klasy premium.
Kraków ma swoją ikonę w postaci Angel Wawel – inwestycji zrealizowanej na terenie dawnej fabryki tytoniu, w sąsiedztwie Wawelu. Projekt odznacza się połączeniem historycznej architektury z nowoczesnym standardem apartamentowym, prywatną strefą wellness i zamkniętym charakterem osiedla. To jedna z niewielu realizacji w Krakowie, która od początku była projektowana wyłącznie z myślą o segmencie premium.
We Wrocławiu analogiczną funkcję pełni OVO Wrocław – wielofunkcyjny kompleks łączący apartamenty, hotel klasy premium i strefę usługową. Charakterystyczna architektura, centralna lokalizacja nad Odrą oraz bezpośredni dostęp do zaplecza hotelowego ulokowały OVO w ścisłej czołówce wrocławskich inwestycji luksusowych.
Rynek luksusu prosperuje również w kurortach turystycznych – w szczególności nad Bałtykiem i w znanych miejscowościach górskich, z Zakopanem na czele, gdzie według danych RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl przeciętna cena nowych inwestycji wynosi blisko 35 tys. zł/mkw.
Warszawa – ceny i przykłady inwestycji premium
Stolica Polski jest najdroższym miejscem pod względem mieszkaniowym w kraju. Ceny nieruchomości z rynku pierwotnego wynoszą średnio 18 419 zł/mkw. (dane RynekPierwotny.pl), jednak w najbardziej elitarnych dzielnicach są znacznie wyższe.
Na Śródmieściu przeciętne ceny ofertowe przekraczają 39 000 zł/m², na Woli sięgają 32 tys. zł/mkw., na Ochocie blisko 29 tys., na Żoliborzu 27 tys., a na Mokotowie około 21 tys. zł/mkw.
Na drugim krańcu widełek cenowych znajdują się dzielnice peryferyjne: Białołęka, Wawer, Rembertów, Targówek czy Ursus, ze stawkami wynoszącymi średnio 13–15 tys. zł za metr kwadratowy.
To właśnie segment premium stymuluje ceny w centrum miasta. Przykładem realizowanej inwestycji jest Evergreen Residence Mokotów – kameralne osiedle 11 apartamentów w najwyższym standardzie. Za luksus trzeba sowicie zapłacić. Według informacji na stronie inwestora cena za 108-metrowy apartament wynosi blisko 5 mln zł, co daje ponad 46,5 tys. zł/mkw. 45-metrowe dwupokojowe mieszkanie w tym projekcie oznacza wydatek prawie 1,47 mln zł, a więc powyżej 32 tys. zł/mkw.
Na Woli za 45-metrowe mieszkanie w projekcie 19. Dzielnica (etap V) trzeba zapłacić 1,24 mln zł, czyli blisko 27,5 tys. zł/mkw. Na Śródmieściu podobne ceny dotyczą m.in. Apartamentów Grzybowska 11. Przykładowa 45-metrowa jednopokojowa przestrzeń z balkonem kosztuje tu blisko 1,5 mln zł.
Trójmiasto – premium nad morzem
W Trójmieście luksusowe apartamenty premium pojawiają się przede wszystkim w inwestycjach z widokiem na morze i dogodnym dostępem do infrastruktury miejskiej.
Sea Towers w Gdyni to jeden z najbardziej rozpoznawalnych projektów premium nad polskim morzem. Lokale w tej inwestycji dostępne na rynku pierwotnym i wtórnym mają ceny zaczynające się od 2 040 000 zł za apartament o powierzchni ok. 68 m², co daje ok. 30 000 zł/m². Większe apartamenty z widokiem na Zatokę Gdańską wyceniane są nawet na 5 600 000 zł lub więcej. Prestiżowym projektem wyróżniającym się lokalizacją w strefie nadmorskiej jest Sol Marina w Gdańsku Sobieszowie, niedaleko bałtyckiego wybrzeża, w otoczeniu zieleni. Tu za 55-metrowe 2 pokoje trzeba zapłacić 1,7 mln zł czyli blisko 32 tys. zł/mkw.
Segment premium rozwija się też w centrum miasta. W inwestycji Remedium w dzielnicy Aniołki, usytuowanej blisko zabytkowego Śródmieścia, zapłacimy 22 tys. zł/mkw. za 37-metrową kawalerkę. Przeciętny koszt dla całego Gdańska wynosi natomiast nieco ponad 17 600 zł/mkw.
Inne miasta – Kraków, Wrocław, kurorty
W Krakowie i Wrocławiu rynek pierwotny premium utrzymuje wysokie stawki, przekraczające 25 000 zł/m² w elitarnych rejonach centrum. Przykładem z Wrocławia są Apartamenty przy Parku Szczytnickim – za 53-metrowe mieszkanie z ogrodem w tej zielonej części miasta trzeba zapłacić ponad 1 mln zł. W Krakowie koszt 34-metrowej kawalerki w projekcie Libra Residence wynosi ponad 1 mln zł. Z kolei w apartamentowcu Dajwór na Starym Mieście zakup 40-metrowego mieszkania oznacza wydatek 1,6 mln zł, co daje 40 tys. zł za mkw.
W kurortach turystycznych – takich jak Sopot Dolny czy Gdynia Orłowo – stawki w projektach premium przekraczają 20 000 zł/m². Jedną z najdroższych lokalizacji turystycznych nadal pozostaje Zakopane, z cenami często powyżej 30 tys. zł/mkw.
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, rynek luksusowych apartamentów w Polsce rozwija się od kilkunastu lat. Jest to segment w dużej mierze odporny na fluktuacje koniunkturalne i przejawiający trwałą tendencję zwyżkową. Jednocześnie powstają projekty w zabytkowych budynkach poprzemysłowych oraz w segmencie premium nieruchomości senioralnych. Dobra passa na rynku najmu generuje spore zainteresowanie ze strony kupujących inwestycyjnie. Wszystko to powoduje, że segment luksusu w Polsce pozostaje w wyraźnej fazie progresu.
Marcin Moneta