Z początkiem roku 2026 branża deweloperska weszła w zupełnie odmienne otoczenie prawne. Bardziej rygorystyczne wymagania techniczne, powinności wynikające z ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz konsekwencje reformy planowania przestrzennego – zdaniem ekspertów serwisu RynekPierwotny.pl – mogą znacznie zredukować zyskowność nowych przedsięwzięć (lub windować ceny lokali).
Dotychczasowe prognozy publiczne wskazywały na powiększenie się kosztów budowy na poziomie „kilkuset złotych za metr”. Jednak coraz częściej eksperci sugerują, iż w pewnych inwestycjach faktyczny wzrost może przekroczyć 1 000 zł/mkw., jeśli uwzględni się nie tylko droższe technologie, ale również podwyżkę cen gruntów i ryzyko administracyjne.
Istotne jest bowiem odróżnienie między:
- kosztem technicznym (surowce i standard wykonania),
- kosztem konstrukcyjnym (obowiązki schronowe),
- kosztem planistycznym (dostępność działek),
- kosztem finansowym (wydłużony okres inwestycyjny).
- Co spowoduje powiększenie się wydatków?
1. Akustyka – wyższy minimalny standard
WT 2026 podwyższają żądania izolacyjności do pułapu klasy AQ–0. To oznacza grubsze ściany między mieszkaniami, lepsze cechy stropów oraz wibroizolację instalacji.
Prognozowany wzrost kosztu: 100–150 zł/mkw.
2. Efektywność energetyczna – ustabilizowanie wymogów przed kolejną zmianą
Odmiennie niż w przypadku akustyki czy niektórych rozwiązań technicznych, zmiany w WT 2026 nie skutkują znacznym zaostrzeniem wymogów dotyczących efektywności energetycznej budynków. Obecnie obowiązujące parametry energetyczne w sporej mierze stanowią kontynuację standardów wdrożonych w minionych latach.
Należy jednak pamiętać, że sektor budownictwa mieszkaniowego uczestniczy w rozleglejszym procesie transformacji energetycznej powiązanej z europejską dyrektywą budynkową (EPBD). W odniesieniu do nowego budownictwa mieszkaniowego jej pełne oddziaływanie regulacyjne jest oczekiwane dopiero po 2030 roku, kiedy to nowe obiekty mają odpowiadać standardowi budynków zeroemisyjnych – stwierdza Jarosław Jędrzyński z serwisu RynekPierwotny.pl
W krótkim terminie presja kosztowa w tym zakresie wynika bardziej z oczekiwań rynkowych dotyczących standardu energetycznego i stosowania instalacji OZE niż z bezpośredniego zaostrzenia wymogów w WT 2026.
Prognozowany wzrost kosztu: 100–250 zł/mkw.
3. Bezpieczeństwo przeciwpożarowe
Nowe doprecyzowania w zakresie wytrzymałości ogniowej, stref pożarowych oraz systemów usuwania dymu powiększają koszt jednostkowy realizacji.
Prognozowany wzrost kosztu: 50–120 zł/mkw.
4. Obowiązki schronowe – składnik konstrukcyjny
Wymagania wynikające z ustawy o ochronie ludności mogą oznaczać:
- wzmocnione konstrukcje żelbetowe,
- większe użycie stali i betonu,
- dodatkowe instalacje techniczne,
- modyfikacje w projektowaniu garaży podziemnych.
Przedział kosztowy jest szeroki i uzależniony od umiejscowienia oraz struktury budynku.
Prognozowany wzrost kosztu: 200–600 zł/mkw., w wybranych projektach więcej.
Reforma planowania przestrzennego – nacisk przez rynek gruntów
Skutki reformy planowania nie są konsekwencją parametrów technicznych obiektu, ale wprowadzenia systemu Planów Ogólnych Gmin i skojarzenia decyzji o warunkach zabudowy z nową strukturą planistyczną.
W krótkim czasie zmiany mogą prowadzić do nasilenia niepewności inwestycyjnej. W gminach, które nie ustanowią planów ogólnych na czas, możliwość uzyskania nowych decyzji WZ może zostać ograniczona, co tymczasowo zmniejszy dostępność działek inwestycyjnych.
Ekonomiczny wpływ tej zmiany może zawierać:
- premię cenową za parcele z prawomocnym pozwoleniem na budowę albo obowiązującym planem miejscowym,
- wydłużenie czasu trwania inwestycji i powiększenie się kosztów finansowania przedsięwzięć,
- większą selektywność w inicjowaniu nowych inwestycji.
Równocześnie część analityków rynkowych zwraca uwagę, że w dłuższej perspektywie reforma planistyczna może wywołać także skutek przeciwny – zwiększenie dostępności działek pod budownictwo mieszkaniowe. Jak objaśnia Jan Dziekoński, główny ekonomista serwisu RynekPierwotny.pl – wynika to z możliwości zmiany przeznaczenia obszarów wcześniej uwzględnionych w studiach jako niemieszkaniowe na mieszkalne. Przykładem tego rodzaju procesów są modyfikacje planistyczne dostrzegalne w ostatnich latach np. w Warszawie.
Końcowy wpływ reformy na podaż gruntów będzie więc zależał od sposobu wdrażania planów ogólnych przez poszczególne organy samorządowe oraz tempa ich uchwalania.
Reforma planistyczna nie generuje bezpośredniego kosztu typu „+200 zł/mkw.”, lecz w pesymistycznym scenariuszu może wywołać podwyżkę cen gruntów o kilka–kilkanaście procent. W dużych miastach efekt ten może przekładać się na dodatkowe 200–400 zł/mkw. kosztu całościowego projektu.
| Realna skala wzrostu wydatków po zsumowaniu wszystkich czynników według specjalistów serwisu RynejPierwotny.pl | |
|---|---|
| Scenariusz | Powiększenie się kosztu 1 mkw. |
| Konserwatywny | 500–700 zł |
| Realistyczny | 800–1 000 zł |
| Wysoki (duże miasta, garaże, presja gruntowa) | 1 000–1 300 zł |
Oznacza to powiększenie się wydatków realizacyjnych o od kilku do kilkunastu procent. Warto przy tym zaznaczyć, iż podane wartości mają charakter orientacyjny i zależą od specyfiki inwestycji, umiejscowienia oraz zastosowanych rozwiązań technicznych. W praktyce najistotniejszy wpływ na koszty może mieć nie tylko standard samego budynku, ale również dostępność działek i tempo procedur administracyjnych.
Przykład: mieszkanie 50 mkw. w Warszawie
Warszawa pozostaje rynkiem odniesienia.
Przy koszcie budowy 6 500 zł/mkw. i cenie ofertowej 16 000 zł/mkw., 50-metrowe mieszkanie kosztuje około 800 tys. zł.
Jeśli koszt wzrośnie o:
- 700 zł/mkw. cena może wzrosnąć o ok. 35 tys. zł,
- 1 000 zł/mkw. o ok. 50 tys. zł,
- 1 300 zł/mkw. nawet o 60–65 tys. zł.
Nie musi to oznaczać pełnego przełożenia 1:1 na ceny sprzedaży. Część kosztów może być rozłożona pomiędzy marżę, metraż i tempo ukończenia inwestycji – wyjaśnia ekspert serwisu RynekPierwotny.pl
Inflacja regulacyjna a cykl rynkowy
W latach 2014–2021 kolejne zaostrzenia energetyczne były wprowadzane w okresie dobrej koniunktury. Dziś sytuacja jest bardziej złożona, gdyż koszty finansowania są wyższe niż w okresie boomu, konkurencja ofertowa jest silna, a popyt wciąż pozostaje ostrożny i wyczekuje korekty w cennikach deweloperów.
Oznacza to napięcie między powiększającym się „minimalnym kosztem rentowności” projektu a możliwością rynku do akceptacji wyższych kwot za metr kwadratowy lokali z pierwszej ręki. Rodzi się pytanie, czy rynek będzie w stanie unieść skumulowane w stosunkowo krótkim czasie obciążenia.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz to:
- selektywność nowych inwestycji,
- skupienie się na gruntach z zagwarantowanym statusem planistycznym,
- stopniowe korygowanie cen,
- silniejszy nacisk na marże w segmencie popularnym.
W dłuższej perspektywie nowe standardy techniczne zapewne staną się normą rynkową. Jednak w krótkim czasie kumulacja zmian jest prawdziwym sprawdzianem elastyczności rynku mieszkaniowego.
Jak podkreślają eksperci serwisu RynekPierwotny.pl – każda obszerniejsza zmiana regulacyjna winduje koszt budowy, ale skala obecnego nagromadzenia jest wyjątkowa. Jeżeli zsumujemy wymogi techniczne, konstrukcyjne i efekt planistyczny, w pewnych projektach powiększenie się kosztu może przekroczyć 1 000 zł za metr kwadratowy. W warunkach umiarkowanego popytu oznacza to presję na marże i wzmożoną selektywność inicjowania nowych inwestycji. Kluczowe będzie tempo adaptacji rynku oraz stabilność otoczenia makroekonomicznego.
Nowy czynnik ryzyka: napięcia geopolityczne i presja makroekonomiczna
Analiza wpływu modyfikacji regulacyjnych na koszty budowy mieszkań zbiega się z nowym czynnikiem zagrożenia dla globalnej gospodarki. Zaostrzenie konfliktu na Bliskim Wschodzie wywołało intensywną reakcję rynków finansowych, spadki indeksów giełdowych i raptowne podwyżki cen surowców energetycznych.
Na światowych rynkach da się zauważyć gwałtowny wzrost cen ropy naftowej i rosnącą zmienność na rynkach finansowych. Bolesne spadki zanotowały także indeksy sektorowe powiązane z rynkiem nieruchomości, w tym indeks WIG-Nieruchomości na warszawskiej GPW.
Tego typu zjawiska mogą generować parę istotnych konsekwencji dla sektora budownictwa mieszkaniowego:
- Presja kosztowa w budownictwie. Wzrost cen energii i surowców zazwyczaj przekłada się na droższe materiały budowlane, transport oraz koszty wytwarzania w branżach powiązanych, takich jak stal czy cement.
- Ryzyko zakłóceń w łańcuchach dostaw. Konflikty geopolityczne mogą skutkować ograniczeniami logistycznymi i wzrostem kosztów transportu, co w przeszłości niejednokrotnie oddziaływało na ceny materiałów budowlanych.
- Ryzyko spowolnienia gospodarczego. W przypadku przedłużającego się konfliktu wzrost cen surowców może pogłębić presję inflacyjną i powiększyć ryzyko spowolnienia gospodarczego albo recesji w niektórych krajach.
Paradoks rynku mieszkaniowego
Z perspektywy rynku nieruchomości tworzy się więc osobliwa sytuacja.
Z jednej strony:
- regulacje techniczne windują koszt budowy,
- droższe surowce podwyższają koszty materiałów,
- rosną wydatki finansowania inwestycji.
Z drugiej strony:
- niepewność gospodarcza osłabia skłonność do zakupów,
- dostępność kredytów jest ograniczona,
- nabywcy stają się ostrożniejsi.
Oznacza to, iż podwyżka kosztów nie musi automatycznie przełożyć się na wzrost cen mieszkań. W przypadku słabszego popytu część presji kosztowej może być przejęta przez marże deweloperów albo doprowadzić do zredukowania liczby nowych inwestycji.
W dalszej perspektywie oznacza to, iż o kierunku rynku zdecyduje nie tylko poziom kosztów budowy wynikający z nowych regulacji, ale przede wszystkim kondycja gospodarki i dostępność finansowania dla kupujących – podsumowuje Jarosław Jędrzyński analityk rynku nieruchomości serwisu RynekPierwotny.pl.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl