Topowe hipteki z ruchomą stopą procentową – listopad 2025

Po wstępnych oznakach nasilającej się rywalizacji cenowej nastąpiłmoment wytchnienia. W listopadowym przeglądzie żaden z banków nie oferujekorzystniejszej stawki niż w poprzednim miesiącu. Lecz raty są mniejsze, co jestefektem zniżkujących wartości WIBOR.

Dysponujemy wszystkimi czynnikami, aby rynek hipotek o zmiennymoprocentowaniu silnie się odrodził. Z jednej strony maleją stopy procentowe, coobniża raty. Z drugiej strony – perspektywa dalszych redukcji może skusićgrupę kredytobiorców zastanawiających się nad formą spłaty. Po trzecie,sprzedaż kredytów hipotecznych wzrasta, co przyczynia się do zwiększenia intensywnościrywalizacji.

W ostatnich miesiącach byliśmy świadkami serii redukcji marż, co byłomiłą zmianą po dłuższym okresie stagnacji. Ten niewielki trend tymczasowo ustał.Obecny przestój oznacza, że marże utrzymują się na poziomach wyższych niżte, które obserwowano kilka lat temu. Wciąż istnieje możliwość obniżek.

W najnowszym raporcie tylko jeden bank proponuje odmiennąmarżę niż w październiku. Symboliczną korektę w górę (o 0,01 p.p.) zaoferowałING Bank Śląski. Inni kredytodawcy nie dokonywali zmian w cennikach.Duże zmiany zachodzą jednak w drugim elemencie zmiennego oprocentowania. W tymczasie wskaźniki WIBOR znalazły się na znacznie niższychpoziomach. WIBOR 1M zmalał o 0,25 p.p., WIBOR 3M o 0,21 p.p., a 6M o 0,24 p.p.

Dla kogo banki opracowały symulacje?

W tabeli rankingowej prezentujemy oferty banków dlaz rodziny „dwa plus jeden” zamieszkującej Warszawę. Przykładowi klienci nabywają55-metrowe mieszkanie z drugiej ręki o wartości 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają każdego miesiąca do dyspozycjiłącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta jest zatrudniona na podstawie umowy opracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner maanalogiczną sytuację, ale nieco mniejsze zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Paranie spłaca aktualnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorcóww BIK nie zawiera negatywnych informacji.

Przyjmujemy, że klienci są gotowi skorzystać z dodatkowychproduktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez bankisymulacje uwzględniają zatem sprzedaż wiązaną (cross sell).

Najkorzystniejsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i20-procentowym wkładem własnym

Kredytodawcy zostali zobowiązani do przygotowania symulacji napodstawie ujednoliconych wskaźników. Przyjęliśmy odczyty z 30 października. Stawki6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 4,32 proc., 4,49 proc. i 4,57 proc.

Należy pamiętać, że w trakcie zmian stóp procentowych,wskaźniki WIBOR z naturalnych przyczyn się „rozjeżdżają”. Jest to konsekwencjątego, że każdy z nich odzwierciedla oczekiwania rynku dotyczące innego horyzontu czasowego,krótszego lub dłuższego. W sytuacji stabilnych stóp procentowych różnicemiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą. Zatem warto mieć na uwadze,że kluczową rolę w długim terminie odgrywa marża oferowanaprzez bank oraz dodatkowe opłaty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).

Zakładamy, że wkład własny kredytobiorców to standardowe 20procent wartości nieruchomości. Kwota kredytu wynosi 592 tys. zł. 

W gronie liderów zestawienia znajduje się BOŚ Bank, wprzypadku którego symulacja uwzględnia jednak nowszą (i niższą) wartość WIBOR. Na podiumznalazły się również Citi Handlowy oraz ING Bank Śląski.

Warto zauważyć, że prawie we wszystkich bankach wysokość ratyprzykładowego kredytu jest mniejsza niż 4 tys. zł. Jeszcze miesiąc temu ta wielkość była niedostępna dla modelowych kredytobiorców przy zmiennymoprocentowaniu. Głównym powodem jest malejący WIBOR. Pomimo stagnacji w marżach,obniżanie się ceny pieniądza wpływa pozytywnie na osoby zaciągające kredyty i zmniejszakoszty obsługi długu.