Faworyt w rywalizacji o urząd głowy miasta Nowego Jorku, kandydat z ramienia Partii Demokratycznej, Zohran Mamdani, dąży do zablokowania cen najmu oraz podniesienia CIT do 11,5 proc. Analitycy sugerują, że zamrożenie czynszów może wywołać stałe zmniejszenie operacyjnego dochodu netto, a w kwestii propozycji podatkowych – barierą może być kalendarz wyborczy.
Nowy Jork stanowi kluczowy motor ekonomiczny Stanów Zjednoczonych. Jak podkreśla "The Economist", metropolia ta jest centrum finansów i mediów w Ameryce, mieszcząc w sobie siedziby największej ilości amerykańskich przedsiębiorstw. Miasto wraz z regionem generują biznes o wartości ponad 2,3 biliona dolarów, co odpowiada 9 proc. całego PKB Stanów Zjednoczonych. To również więcej niż wytwarza rocznie cała Kanada.
W sobotę 25 października rozpoczął się proces wczesnego głosowania w wyborach na burmistrza Nowego Jorku, który potrwa do 2 listopada, natomiast 4 listopada rozpocznie się oficjalna procedura głosowania.
W faktycznym konkursie o objęcie sterów w najważniejszym mieście Stanów Zjednoczonych po ustąpieniu obecnego burmistrza, Erica Adamsa, uczestniczy trzech kandydatów: Andrew Cuomo (poprzedni gubernator stanu Nowy Jork), Curtis Sliwa (kandydat Partii Republikańskiej na urząd burmistrza) i Zohran Mamdani (pełniący funkcję w Zgromadzeniu Stanu Nowy Jork).
To właśnie Mamdani jest liderem w rankingach sondażowych, według których ten trzydziestoczterolatek posiada największe perspektywy na odniesienie zwycięstwa.
W najnowszym sondażu opublikowanym przez Victory Insight w dniach 22-23 października, Mamdani (47 proc.) posiada 18 proc. przewagę nad Cuomem (29 proc.), który zajmuje drugie miejsce. Sliwę popiera 16 proc. ankietowanych.
Mamdani i Cuomo mierzyli się już wcześniej w walce o poparcie Partii Demokratycznej w nowojorskich wyborach. Z tego starcia triumfalnie wyszedł Mamdani, który zyskał 56,39 proc. poparcia demokratów. Cuomo otrzymał 43,61 proc., ale pomimo braku akceptacji partii podjął decyzję o kandydowaniu w oficjalnej batalii o fotel burmistrza jako kandydat niezależny.
Zohran Mamdani przynależy do frakcji socjaldemokratów w Partii Demokratycznej, na której czele stoi Bernard Sanders.
Demokrata w swoim programie wyborczym deklaruje m.in. niezwłoczne zamrożenie czynszów dla wszystkich lokatorów objętych stabilizacją czynszu i wykorzystanie wszelkich osiągalnych środków, aby wznosić lokale mieszkalne. Mamdani deklaruje również wybudowanie 200 tys. mieszkań o stałej, dostępnej cenie rynkowej, budowanych przez związki zawodowe i podlegających systemowi stabilizacji czynszu.
"To przedsięwzięcie o wartości 100 mld dolarów rozłożone na dekadę sprawi, że Nowy Jork ponownie stanie się liderem w zapewnianiu mieszkań dla rodzin zarabiających poniżej 70.000 dolarów rocznie, czyli tyle, ile wynosi przeciętny dochód lokatorów w Nowym Jorku i zagwarantuje, że zasoby miasta zostaną wykorzystane do zapewnienia miejsc pracy z zachowaniem bezpieczeństwa i godności" – zapisano w deklaracji programowej.
Analitycy Columbia Business School w raporcie z końca lipca zaznaczyli, że administracja zmotywowana do zamrożenia czynszów w Nowym Jorku mogłaby poprzez ustanowienie przychylnego składu RGB (Rent Guidelines Board) w praktyce zablokować wszelkie podwyżki czynszów na czteroletnią kadencję.
"Następstwo takiej strategii byłoby tragiczne dla wielu właścicieli. Realny scenariusz dla obiektu w całości podlegającego stabilizacji czynszów na Bronksie pokazuje, że czteroletnie zamrożenie, po którym nastąpiłby powrót do umiarkowanego, 3 proc. rocznego wzrostu czynszów, mimo wszystko wywołałoby znaczne i długotrwałe zmniejszenie NOI (dochodu operacyjnego netto – PAP)" – wskazano w raporcie.
Z kolei była członkini nowojorskiej RGB, Leah Goodridge cytowana przez "The Guardian" podkreśliła, że dla zwykłych mieszkańców zamrożenie cen najmu nie jest oderwaną od realiów obietnicą, lecz rzeczywistym kołem ratunkowym.
Nowy Jork jest amerykańskim miastem z największym udziałem właścicieli nieruchomości. Według badań New York City Housing and Vacancy Survey za 2023 rok, w "Big Apple" ilość lokali przeznaczonych na wynajem to ok. 2,3 mln. Co istotne, zgodnie z badaniami firmy IPX1031, również za 2023 rok, na każde 100.000 mieszkańców Nowego Jorku przypadało 5.188 najemców długoterminowych.
Dodatkowo, z raportu "Overlooked & Undercounted – Struggilng to Make Ends Meet in New York City 2023" wynika, że połowa nowojorczyków nie była w stanie pokryć podstawowych potrzeb, takich jak mieszkanie, transport, żywność i opieka medyczna.
Drew McKnight, współprezes Fortress Investment Group, która zarządza aktywami o wartości 53 mld dolarów, cytowany niedawno przez "New York Post", zwrócił uwagę, że plan Mamdaniego, przewidujący zamrożenie czynszów, uczyni to nieopłacalnym dla posiadaczy nieruchomości.
Natomiast w czerwcu analitycy Citi wskazywali, że obawy wywołane obietnicą wyborczą "freeze the rent" mogą wywołać dodatkowe obawy kredytowe, jednakże realny, fundamentalny wpływ na banki najpewniej będzie znikomy w perspektywie krótkoterminowej i średnioterminowej.
Ponadto pod koniec czerwca, w reakcji na sondaże wskazujące na prowadzenie Mamdaniego w prawyborach, notowania m.in. Flagstar Financial i Dime Community Bancshares traciły ok. 4–5 proc., a potężne nowojorskie REIT-y (SL Green, Vornado) spadały o ok. 5 proc. na fali zaniepokojenia o dochody posiadaczy budynków z regulowanymi czynszami.
Analitycy zaznaczali wówczas, że o podwyżkach albo zamrożeniu czynszów corocznie decyduje RGB.
RGB to 9-osobowy organ powoływany przez burmistrza (2 przedstawicieli lokatorów, 2 posiadaczy i 5 członków publicznych), który regularnie ustala dopuszczalne zmiany opłat za najem w ok. 1 mln lokali podlegających stabilizacji. Ostatnia decyzja (lato 2025) zakładała +3 proc. dla umów rocznych i +4,5 proc. dla dwuletnich. Potencjalne zamrożenie wymagałoby przegłosowania przez RGB nowego poziomu na następny rok.
W kwietniu zamrożenie cen najmu na 2026 rok rekomendował w piśmie do Rent Guidelines Board, NYC Comptroller (główny dyrektor finansowy i audytor miasta), Brad Lander.
"Po wnikliwej analizie raportów badawczych sporządzonych przez Radę ds. Wytycznych w sprawie Czynszów na rok 2025 uważam, że po trzech latach podwyżek czynszów, które doprowadziły do ich wzrostu o blisko 9 proc. zamrożenie opłat za najem w nadchodzącym roku będzie adekwatnym rozwiązaniem" – napisał Lander.
Z kolei Cea Weaver, dyrektorka wykonawcza Housing Justice for All oraz New York State Tenant Bloc cytowana przez amerykańskiego "Newsweek'a", podkreśliła, że zamrożenie czynszów to najskuteczniejszy środek, jaki burmistrz może podjąć, by uczynić Nowy Jork przystępnym pod względem finansowym.
"Czteroletnie zamrożenie czynszów przyniosłoby najemcom oszczędności rzędu blisko 7 mld dolarów" – powiedziała.
Według danych Zillow – wiodącej amerykańskiej platformy internetowej specjalizującej się w obrocie nieruchomościami z ofertami kupna, sprzedaży i wynajmu – średni czynsz dla wszystkich układów (liczby sypialni) i rodzajów nieruchomości w Nowym Jorku wynosi 3.595 dolarów, w porównaniu do średniej krajowej na poziomie 2.000 dolarów.
"W przypadku utrzymania się tendencji wzrostowej, zniecierpliwieni posiadacze mogą przekazywać wyższe składki ubezpieczeniowe na najemców, co może zniwelować oszczędności wynikające z zamrożenia czynszów – zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio" – twierdzi ekonomistka serwisu Realtor. com, Jiayi Xu, cytowana przez "Newsweek".
"Na przykład posiadacze mogą, tam gdzie jest to dozwolone, podnosić opłaty eksploatacyjne albo ograniczać nakłady na usługi i udogodnienia w budynku, co w sposób pośredni wpływa na standard życia lokatorów" – dodała.
Mamdani zakomunikował również zwiększenie stawki podatku od osób prawnych do pułapu New Jersey, czyli 11,5 proc., co przyniesie 5 mld dolarów dochodów budżetowych.
"Stawka podatku od osób prawnych w stanie Nowy Jork jest aktualnie niższa niż w 15 pozostałych stanach oraz w Dystrykcie Kolumbii. Dotyczy to wszystkich naszych sąsiadujących stanów: Connecticut, New Jersey, Massachusetts, Vermont i Pensylwanii. Najwyższa stawka podatku korporacyjnego w New Jersey wynosi 11,5 proc., podczas gdy najwyższa stawka w Nowym Jorku to jedynie 7,25 proc." – podkreślono w programie wyborczym.
Poza tym zobowiązał się do nałożenia na najbogatszy 1 proc. nowojorczyków (osoby zarabiające powyżej 1 mln dolarów rocznie) jednolitego, 2 proc. podatku. W ocenie pretendenta demokratów, obecne stawki podatku miejskiego są w praktyce analogiczne, niezależnie od tego, czy zarabia się 50 tys. czy 50 mln dolarów.
"Administracja Mamdaniego będzie współpracować z Albany nad aktualizacją nowojorskiego podatku dochodowego, aby najzamożniejsi nowojorczycy płacili fair share (uczciwą część – PAP). Będzie dążyć do wprowadzenia 2 proc. podatku od wszystkich dochodów przekraczających 1 mln dolarów, co ma zaowocować 4 mld dolarów" – zapisano w deklaracji podatkowej.
"W ramach tego projektu osoba zarabiająca 1 mln dolarów uiści dodatkowe 20 tys. dolarów miejskiego podatku dochodowego" – dodano.
Jednakże, według opinii Marii Cristiny Gallagher z J.P. Morgan Asset Management z połowy października, kalendarz wyborczy sprawia, że wejście w życie propozycji podatkowych Mamdaniego jest mało prawdopodobne.
"Proponowane przez Mamdaniego podwyżki stawki podatku korporacyjnego oraz dodatkowa dopłata (surtax) do podatku od dochodów osobistych powyżej 1 mln dolarów łącznie przyniosłyby 9 mld dolarów, jednakże wymagają one akceptacji władz stanowych, które wobec rosnącego ryzyka odpływu podatników do stanów o niższych podatkach, zbliżających się wyborów gubernatorskich w 2026 r. oraz własnych napięć fiskalnych stanu nie wydają się prawdopodobne" – napisała Gallagher.
"Niezależnie od wyniku elekcji, uspokaja nas korzystna trajektoria ekonomiczna Nowego Jorku oraz zabezpieczenia fiskalne, które zinstytucjonalizowały dyscyplinę finansową. Nadal dostrzegamy wartość na nowojorskim rynku municypalnym dla mieszkańców metropolii i stanu, a w niektórych przypadkach także dla inwestorów z całego kraju, ponieważ rentowności po opodatkowaniu są atrakcyjne" – dodała.
Z kolei, według "Wall Street Jurnal", walka Mamdaniego o stanowisko burmistrza wstrząsnęła Wall Street i niektórymi wpływowymi i potężnymi finansistami na świecie, którzy obawiają się, jaki wpływ na ich działalność może wywrzeć polityka socjaldemokraty.
Sam Donald Trump wielokrotnie atakował Mamdaniego, określając go m.in. komunistą i groził, że w razie jego triumfu odetnie federalne finansowanie dla Nowego Jorku.
Co więcej, kandydatura Mamdaniego budzi kontrowersje również w Partii Demokratycznej, co jest wyzwaniem w podejściu "vote blue no matter who" (głosuj na niebieskich – demokratów – bez względu kto to jest).
Maciej Białobrzeski (PAP Biznes)
mcb/ asa/
