Pierwsze półrocze 2026 roku jawi się jako okres dwóch diametralnie różnych światów. W początkowej fazie wszystkie wskaźniki sprzyjały osobom starającym się o kredyty hipoteczne. Jednakże, w kolejnych miesiącach nastąpiło odwrócenie trendów, a klienci musieli zmierzyć się z serią niekorzystnych informacji. W tym samym czasie, sprzedaż napędzana przez procesy refinansowania osiągała rekordowe wyniki, jakby nic negatywnego się nie działo.
Choć można obserwować długofalowe tendencje i formułować prognozydotyczące przyszłości, jedno zdarzenie z odległej dziedziny może wywołaćefekt domina, diametralnie zmieniając obraz sytuacji z pozytywnego na niekorzystny.Takie okoliczności można przypisać analizie rynku kredytów hipotecznych wkończącej się pierwszej połowie roku. Tym razem za punkt zwrotny posłużyłkonflikt zbrojny w Iranie.
Analizując dynamikę zmian na rynku hipotek, opieramy się nadanych pochodzących z comiesięcznych zestawień publikowanych przez Bankier.pl. Przezostatni rok banki przygotowywały symulacje dla jednorodnej grupy kredytobiorców.Mowa tu o parze z dzieckiem, zamieszkującej stolicę, ubiegającej się o kredytna 25 lat z 20% wkładem własnym, z dodatkowymi produktami oferowanymi przezbank. Dokładne śledzenie podobnego profilu klienta pozwala na szersząperspektywę oceny niedawnych tendencji cenowych.
Szok cenowy, schizofrenia cenowa
Stwierdzenie „kredyty hipoteczne stają się tańsze” idealnie opisywało dominującą tendencję, która uległa wzmocnieniu na przełomie lat 2025 i 2026. Ten trend zakończył się z hukiem już w marcu. Oprocentowanie okresowo stałe gwałtownie wzrosło o kilkadziesiąt punktów bazowych w ciągu zaledwie kilku tygodni.
Bankier.pl
W pierwszej dekadzie marca przeciętne oprocentowanie o stałejstopie wynosiło 5,78%. Do kwietnia wskaźnik ten osiągnął poziom 6,27%. Tak dynamicznego wzrostu nie zaobserwowano nigdy wcześniej, nawet w okresach znaczących podwyżek stóp procentowych. Wzniesienie na wykresie stanowi zatem znaczącą anomalię.
Tymczasem średnie oprocentowanie kredytów powiązanych ze stopą zmienną wykazywało zdecydowanie mniejszą zmienność. Chociaż wskaźniki WIBOR odnotowały wzrost, skala tych zmian nie była znacząca. Rezultat? Rozpiętość pomiędzy początkowymi stawkami oprocentowania zmiennego i stałego uległa powiększeniu. Innymi słowy, premia wymagana za gwarancję niezmienności raty znacznie wzrosła.
Marże również zakończyły okres obniżek
Podsumowując pierwsze kwartały, zaznaczyliśmy, że „skłonność banków do obniżania marż wygasła w obliczu niepewności otoczenia”. Dane z okresu kwiecień-czerwiec potwierdzają tę tezę, co miało miejsce w dość nieoczekiwanym scenariuszu.
Bankier.pl
Średnia propozycja dla analizowanego profilu klienta wzrosła z 1,76 p.p. do 1,84 p.p. dla oprocentowania zmiennego, natomiast spadła (!) z 1,82 p.p. do 1,81 p.p. dla oprocentowania okresowo stałego (po okresie obowiązywania stałej stawki). Doszło zatem do zamiany miejsc – po długim okresie niższych marż dla pierwszego typu oprocentowania, obecnie klienci preferujący oprocentowanie okresowo stałe mogą liczyć (średnio) na niższą stawkę.
Bankier.pl
W tym miejscu warto zaznaczyć istotny szczegół – wspomnianaróżnica jest niewielka. Znaczący wpływ na odwrócenie poprzednich trendów miaławprowadzenie nowej polityki cenowej przez jednego z czołowych graczy rynkowych.Może to być zatem tymczasowy efekt, który zostanie skorygowany poprzezniewielkie zmiany w cennikach w niedalekiej przyszłości.
Zdolność kredytowa zakończyła okres wysokich wartości
Kolejnym trendem, który uległ załamaniu w drugim kwartale, byłwzrost zdolności kredytowej. W grudniu 2025 roku rodzina o profilowym charakterze mogłaby liczyć na średnio 1,15 miliona złotych finansowania, a w marcu kwota ta wynosiła 1,176 miliona złotych. W maju wskaźnik ten osiągnął lokalne minimum – 1,11 miliona złotych. Nie jest to zaskoczeniem, jeśli weźmiemy pod uwagę zmiany w cennikach oferowanych przez banki.
Bankier.pl
Od początku serii podwyżek stóp procentowych zauważalny byłefekt polegający na tym, że banki proponowały kredytobiorcom decydującym się nastałoprocentowanie nieco wyższe kwoty. Obserwowaliśmy ten fenomen w rankingach,choć nie zawsze i nie w każdej placówce (czasami różnica wynikała np. zodmiennego wariantu produktu).
W tym roku sytuacja uległa odwróceniu. W lutym 2026 roku, po raz pierwszy w historii naszych obserwacji, kredytobiorcy wybierający oprocentowanie zmienne dysponowali średnio wyższą zdolnością kredytową niż zwolennicy oprocentowania stałego. Ta rozbieżność znacznie się pogłębiła w kolejnych miesiącach, głównie za sprawą rozjazdu stawek oprocentowania dla obu wariantów kredytów.
Postępująca „liberalizacja zdolności”
Dla każdej instytucji finansowej i dla każdego miesiąca oszacowaliśmywskaźnik DSTI (Debt Service to Income), opierając się na przedstawionych symulacjach.Wskaźnik ten określa stosunek wysokości raty kredytowej do miesięcznych dochoów gospodarstwa domowego (przy założeniu 15 tys. zł).
Jest to miernik, który można interpretować jako sygnał wskazujący na bardziej lub mniej liberalne podejście banków do oceny zdolności kredytowej. Pozwala on śledzić, czy banki akceptowały większe, czy mniejsze obciążenie potencjalnych klientów ratami.
Bankier.pl
Średnia wartość wskaźnika DSTI rosła w drugim kwartale, osiągając najwyższy poziom od początku 2024 roku. W czerwcowych symulacjach banki były skłonne przeznaczyć na ratę dla profilowego gospodarstwa domowego 50,4% dochodów (średnia maksymalnych dopuszczalnych kwot przez banki dla oprocentowania okresowo stałego). Dla porównania, w styczniu 2024 roku analogiczny wskaźnik wynosił 44,9%.
Powrót stabilizacji? To może być mylący sygnał
W nadchodzących miesiącach rynek kredytów hipotecznych nadal będzie kształtowany przez czynniki zewnętrzne. Sytuacja geopolityczna na Bliskim Wschodzie pozostaje niejasna, a gospodarcze konsekwencje marcowych wydarzeń dopiero zaczynają być widoczne. Obserwując ostatnie zmiany w cennikach banków, można dostrzec oznaki powrotu do „przedkryzysowych” cen. Jednakże, ruch ten może okazać się jedynie chwilowym odchyleniem, które zostanie zniwelowane przez przyszłe korekty. Niepewność pozostaje kluczowym określeniem dla nadchodzących miesięcy.