Język źródłowy: Polski Rezygnacja ze wskaźnika, od którego zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych, ma miejsce już po raz drugi. Pierwsza próba okazała się niepowodzeniem i spowodowała, że przez pewien czas na rynku trudno było porównywać dostępne oferty. Tym razem sytuacja będzie wyglądać inaczej, zapewnia specjalista z Expander Advisors.
Wskaźniki referencyjne odgrywają kluczową rolę jako punkt wyjściowy do określania ceny różnorodnych produktów finansowych. W kontekście kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym, stanowią one jeden z dwóch głównych elementów, obok marży, która pozostaje niezmienna przez cały okres trwania zobowiązania. Taka konstrukcja jest obecnie określana skrótowo jako „WIBOR plus marża”. Dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, WIBOR również znajduje zastosowanie jako podstawa do wyznaczania stopy procentowej po zakończeniu okresu, w którym cena była zablokowana.
Uważni obserwatorzy rynku kredytów hipotecznych z pewnością pamiętają, że zaledwie kilka lat temu temat „końca z WIBOR-em” pojawiał się już w nagłówkach głównych mediów. Następcą wskaźnika opartego na deklaracjach banków uczestniczących w rynku pieniężnym miał być wskaźnik WIRON, bazujący na danych transakcyjnych. Niektóre instytucje zdążyły nawet zaprezentować oferty hipoteczne oparte na nowym indeksie. Ostatecznie jednak cały projekt został porzucony.
Przez około rok na rynku funkcjonowały jednocześnie kredyty oparte na starym i nowym wskaźniku. Różniły się one znacznie marżami (stawki dla WIRON były wyższe). Co więcej, przy zmianach stóp procentowych wskaźniki zachowywały się odmiennie. Z perspektywy potencjalnych kredytobiorców nie była to klarowna sytuacja.
WIBOR ma przed sobą 10 lat życia, ale kluczowe będą nadchodzące miesiące
Od 1 stycznia 2037 roku administrator wskaźnika WIBOR nie będzie już opracowywał ani publikował tego indeksu. Dziesięć lat wcześniej, 1 stycznia 2027 roku, przypada jeszcze ważniejszy termin. Od tej daty nie będzie można oferować produktów finansowych opartych na stawce WIBOR. Główna idea 10-letniego okresu przejściowego jest następująca: przez ten czas większość istniejących umów naturalnie wygaśnie. Pozwoli to uniknąć konieczności wyznaczania zamiennika poprzez rozporządzenie Ministra Finansów.
Taki harmonogram oznacza, że już wkrótce na rynku pojawią się kredyty hipoteczne oparte na nowym wskaźniku – POLSTR. Czy banki mogą wykorzystać okres przejściowy, w którym porównanie „starych” i „nowych” kredytów będzie utrudnione, do podnoszenia oprocentowania?
– Zmiana wskaźnika referencyjnego jest dla banków bardziej wyzwaniem natury prawnej niż biznesowej. W kontekście sporów sądowych z kredytobiorcami na różnych polach (kredyty frankowe, WIBOR, indywidualne klauzule abuzywne), banki podchodzą do tej kwestii z dużą ostrożnością i nie wydaje mi się, aby chciały na tym coś zyskać biznesowo. Skupiają się raczej na poprawnym wdrożeniu zmian, aby nie generowały one przyszłego ryzyka prawnego. To raczej klienci będą mieli możliwość spekulacji na wskaźniku i wyboru (przy nowych transakcjach lub refinansowaniu kredytów), czy bardziej korzystna będzie marża „z korektą” czy bez niej – ocenia Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin.
Specjalista zauważa, że kredyty oparte na nowym wskaźniku niekoniecznie muszą znacząco różnić się oprocentowaniem od swoich poprzedników.
– W warunkach stabilnych stóp procentowych POLSTR powinien być niższy od WIBOR-u, co teoretycznie mogłoby skutkować wzrostem marż. Pozostaje jednak pytanie, czy w ostatnim czasie możemy mówić o stabilnych poziomach (oraz co równie istotne: o przewidywaniach) stóp procentowych? Dodatkowo, rynek jest na tyle konkurencyjny, że ogranicza wzrost marż. Musimy pamiętać, że na marże wpływają również inne czynniki: ryzyko prawne, sytuacja makroekonomiczna, dostępność finansowania, koszty operacyjne, podatek bankowy i wiele innych. Obecnie trudno przewidzieć, jak wpłynie sam ten czynnik – dodaje Grzegorz Granda.
Co z istniejącymi kredytami hipotecznymi?
Według danych prezentowanych przez Związek Banków Polskich, średni czas życia kredytu hipotecznego wynosi 9 lat. Na taki wynik wpływają między innymi popularne refinansowania, w ramach których podpisuje się nową umowę, a stare zobowiązanie jest całkowicie spłacane. Krótki cykl życia umów może spowodować, że bez specjalnych interwencji, stare hipoteki zostaną przeniesione na nowy wskaźnik. Dla pozostałych przewidziano inne rozwiązania.
– Banki od dłuższego czasu stosują w umowach kredytowych zapisy dotyczące zmiany wskaźnika zgodnie z rozporządzeniem BMR (ang. Benchmark Regulation), a w przypadku starszych umów proponują aneksy w tym zakresie – podkreśla ekspert Expander Advisors.
– Zmiana wskaźnika powinna być neutralna dla klienta. W dużym uproszczeniu: nowy wskaźnik zostanie określony wstecz za pomocą testów historycznych (backtestów) i porównany z WIBOR-em. Pozwoli to na ustalenie różnicy, którą bank doda (lub odejmie) od marży, aby utrzymać całe oprocentowanie na podobnym poziomie – podsumowuje Grzegorz Granda.