Kredyty hipoteczne nigdy wcześniej nie były tak sprawnie i szybko spłacane. W pierwszym kwartale ponownie pobito rekord. Jeżeli wybierzemy próbkę 100 tys. zł pożyczonych na mieszkania przez banki, to problemy ze zwrotem dotyczą zaledwie 1110 zł. Obraz pogarszają jedynie pozostałości po hipotekach frankowych.
Polski rynek kredytów hipotecznych to obszar pełen sprzeczności. Trudno jest go opisać bez użycia słowa „ale”. Jako przykład można podać pierwszy kwartał bieżącego roku, kiedy to sprzedano ponad 73 tys. kredytów na rekordową dotąd kwotę 13,6 mld zł, jednak rekordowy udział miały w tych wynikach refinansowania.
Swoją mniej pozytywną stronę, swoje „ale”, ma również jakość spłat. Spójrzmy na dane z okresu styczeń-marzec 2026 r., gdzie ponownie napotykamy na napawający optymizmem rekord.
Hipoteki biją rekordy jakości…
Instytucje kredytujące mają obowiązek regularnego raportowania nadzorowi i bankowi centralnemu kondycji swoich portfeli kredytowych. Jednym z kluczowych wskaźników w tych sprawozdaniach jest jakość pod względem ryzyka kredytowego. Mówiąc inaczej, jest to podział aktywnych umów na te obsługiwane bezproblemowo i te, w przypadku których istnieją mniejsze lub większe wątpliwości co do perspektyw spłaty.
Kredyty zagrożone to takie, w których wystąpiły istotne opóźnienia w regulowaniu zobowiązań. W odniesieniu do złotowych kredytów hipotecznych ich udział od kilku kwartałów systematycznie spada, osiągając kolejne historyczne minima.
AMRON
Na koniec I kw. 2026 r. ponownie doszło do przekroczenia poprzednich poziomów. Udział kredytów zagrożonych wśród hipotecznych kredytów w złotych osiągnął poziom 1,11 proc. Upraszczając nieco zawiłości związane z klasyfikacją kredytów, można by stwierdzić, że z każdych pożyczonych przez banki 100 tys. zł, zaledwie 1110 zł trafia do kategorii „poważny problem ze spłatą”. Dokładnie trzy lata temu wskaźnik ten był ponad dwukrotnie wyższy.
…ale „frankówki” przypominają słabe kredyty gotówkowe
Z błyszczącą jakością hipotek w złotych kontrastuje sytuacja pozostałości kredytów opartych na frankach. Blisko 12,5 procent hipotek CHF znajduje się w kategorii zagrożonych. Ten wskaźnik jest gorszy niż aktualne wyniki notowane dla kredytów gotówkowych według metodologii BIK (gdzie analizuje się odsetek rachunków z opóźnieniem przekraczającym 90 dni).
AMRON
Na kształt wykresu dla hipotek frankowych największy wpływ miały sądowe spory między klientami a bankami. Portfel szybko tracił na jakości, ponieważ część kredytobiorców po złożeniu pozwu zawieszała spłatę (licznik rósł), a jednocześnie malała wartość aktywnych umów (mianownik malał). Znacznie lepiej prezentują się wyniki pozostałych kredytów mieszkaniowych walutowych. W ich przypadku zagrożone kredyty (EUR i pozostałe) stanowią 2,24 proc. portfela, a wskaźnik ten obniżył się o 0,04 pp. od końca 2025 r.
Jakość jest doskonała, ale portfel się zmniejsza
Polacy sumiennie spłacają swoje zobowiązania mieszkaniowe. Taką historię opowiadają wskaźniki. Jednocześnie jednak pozbywają się długów szybciej, niż zaciągają nowe. Mimo rekordowych wyników sprzedaży, aktywnych kredytów hipotecznych ubywa.
AMRON
Na koniec I kwartału aktywnych kontraktów było 2,14 mln. W szczytowym dla polskiego rynku momencie, w 2021 r. aktywnych umów było 2,54 mln. Oznacza to, że w ciągu 5 lat ubyło 400 tys. kredytów hipotecznych. Rynek kurczy się pod względem ilościowym, a ten trend nie zmienia się wcale. W pierwszych trzech miesiącach 2026 r. portfel zmniejszył się o prawie 9 tys. umów.
Skraca się również cykl życia przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Jeszcze dekadę temu, według szacunków ZBP, okres ten wynosił około 17 lat. Późniejsze szacunki mówiły o 12-14 latach. Na ostatniej konferencji prasowej Związku Banków Polskich wskazano, że według najnowszych doniesień Biura Informacji Kredytowej i samych banków, średni okres spłaty hipoteki wynosi już tylko 9 lat. Polscy kredytobiorcy nie tylko chętnie nadpłacają swoje zobowiązania, ale także aktywnie nimi zarządzają, zmieniając oferty bankowe. To jedynie potwierdza tezę, że mit o „pętli kredytowej na 30 lat” coraz gorzej odpowiada obecnej rzeczywistości.