Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym. Jak to wpłynie na ceny?

W kwietniu firmy deweloperskie funkcjonujące na siedmiu głównych krajowych rynkach mieszkaniowych sprzedały około 4 tys. lokali mieszkalnych – o 22 proc. mniej niż w rekordowym miesiącu marcu – wynika ze statystyk Otodom Analytics. Ponownie, szybciej niż sprzedaż zaczęła się zwiększać dostępność, która zbliżyła się do poziomu 60 tys. mieszkań.

Tak zauważalny spadek w ilości sprzedanych lokali może być wyjaśniony m.in. efektem dużej bazy odniesienia. Miesiąc marzec był bowiem rekordowy pod tym względem. Firmy deweloperskie działające na rynkach pierwotnych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach sprzedały wtedy 5100 lokali. W kwietniu 2026 r. wartość ta zmalała do ok. 4000, co spowodowało obniżkę o 22 proc. W perspektywie rocznej deweloperzy sprzedali jednak o 24 proc., a konkretnie o około 850 mieszkań więcej.

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektor ds. badań rynkowych Otodom, pod koniec kwietnia zarejestrowano najwyższą od trzech lat liczbę zarezerwowanych lokali. Taki status posiadało 6,7 tys. mieszkań. Większą liczbę rezerwacji odnotowano jedynie w 2023 r., gdy zapowiedziano program subwencji „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

– Słabsza niż w marcu sprzedaż w kwietniu potwierdza hipotezę, że marcowe ożywienie było motywowane bardziej obawą przed pogorszeniem się warunków zakupu, niż zadowoleniem z wynegocjowanych cen – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Podaż znowu wzrasta szybciej niż sprzedaż

W kwietniu, po kilku miesiącach przerwy, jednakże szybciej niż sprzedaż wzrastała podaż. Deweloperzy wprowadzili do obrotu bowiem 4,3 tys. lokali – o 19 proc. więcej niż w marcu i o 24 proc. więcej w porównaniu rocznym, co było spowodowane przede wszystkim mieszkaniami, które trafiły do oferty we Wrocławiu.

Według informacji Otodom Analytics, w trakcie pierwszych czterech miesięcy 2026 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 13,1 tys. mieszkań. Rezultatem tego było 59,2 tys. propozycji sprzedaży pod koniec kwietnia na siedmiu badanych rynkach pierwotnych.

Biorąc pod uwagę ostatnie dwanaście miesięcy, wyłącznie w Warszawie sprzedaż rosła szybciej niż oferta uzupełniana przez deweloperów.

Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu, Łodzi i Katowicach

Mimo że ceny lokali wciąż zbliżają się do najwyższych poziomów w historii, to początek roku 2026 obfitował w redukcje przeciętnych cen ofertowych na najważniejszych rynkach pierwotnych w Polsce. Analizując dane Otodom Analytics za marzec 2026 r., od początku roku w dół przesunęła się przede wszystkim średnia wycena większych mieszkań, o powierzchni od 60 do 89 mkw. Przeciętne ceny ofertowe obniżyły się szczególnie w Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Niewielkie spadki – sięgające 0,2 proc. – odnotowano w Krakowie i Wrocławiu. Jedynie w Warszawie, w rozpatrywanym okresie, wycena powiększyła się o ponad 5 proc.

Również w przypadku innych metraży można było wskazać miasta, w których deweloperzy oczekiwali mniej niż pod koniec 2025 r. W ujęciu rocznym przeważały jednak podwyżki. Wyjątkiem był Kraków i Wrocław, gdzie wszystkie metraże wyceniano niżej niż w marcu 2025 r.

Wzrost średnich cen ofertowych w pozostałych miastach zazwyczaj nie przekraczał 5 proc. r/r. Wyjątkiem był Gdańsk. Jak jednak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, pomimo odmiennych od pozostałych rynków wzrostów średnich cen ofertowych, nowe lokale w stolicy woj. pomorskiego sprzedawane są średnio o około 2 tys. zł/mkw. taniej, co jest efektem dużej liczby droższych mieszkań, które wciąż znajdują się w ofercie deweloperów, a które zostały wprowadzone do sprzedaży wcześniej.

MKZ