Rodzinny kredyt na dom: koszty nieruchomości rosną słabiej niż progi cenowe BGK.

W minionym roku, równolegle ze wzrostem cen lokali mieszkalnych, zwiększyły się także bariery cenowe w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. I choć jest on bardziej przystępny niż w początkowej fazie funkcjonowania, osoby poszukujące własnych czterech kątów w największych miastach Polski wciąż muszą się natrudzić, aby znaleźć nieruchomość spełniającą kryteria do otrzymania wsparcia rządowego.

W programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”, w ramach którego starający się o własne „M” mogą ubiegać się o zagwarantowanie 20-procentowego udziału własnego, obowiązują pułapy cenowe mieszkań. I choć w ciągu ubiegłego roku zostały one podwyższone, to wciąż w paru spośród największych polskich aglomeracji, są one mniejsze od średnich kwot uiszczanych za lokale.

Ponieważ limity odnoszą się do cen w odniesieniu do metra kwadratowego, problem pojawia się zwłaszcza w przypadku najmniejszych mieszkań, zwłaszcza na rynku wtórnym, dla którego bariery są niższe.

Ciężej o mieszkanie z drugiej ręki

W sześciu największych polskich metropoliach ograniczenia ustalone dla rynków pierwotnych w II kw. 2026 r. oscylują od blisko 9,9 tys. zł/mkw. w Łodzi do blisko 16,2 tys. zł/mkw. w Warszawie. W odniesieniu do mieszkań używanych jest to kolejno niemal 9,2 tys. zł/mkw. i 15 tys. zł/mkw.

Z oczywistych przyczyn to właśnie na rynku używanym trudniej o odnalezienie lokalu spełniającego ten wymóg. Jeżeli wspomniane pułapy zestawimy ze średnimi cenami transakcyjnymi odnotowanymi przez Cenatorium w IV kw. 2025 r., okaże się, że w przypadku kawalerek (do 35 mkw.) różnice oscylują od 2,6 proc. w Lublinie do niemal 26 proc. w Krakowie.

Stawki notowane w stolicy woj. małopolskiego w największym stopniu odbiegają od limitów ustalanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Również średnia suma płacona pod koniec 2025 r. za mieszkania o powierzchni od 35 do 50 mkw. była tam wyraźnie (+8,1 proc.) wyższa od pułapu obowiązującego w programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”. Kraków był także jedynym z analizowanych miast, w którym więcej niż wynosi limit, płacono także za 40- i 50-metrowe mieszkania oferowane przez deweloperów.

Nie kawalerki i nie w centrum

Co istotne, z taką sytuacją na krakowskim rynku mamy do czynienia pomimo zauważalnego wzrostu pułapów ustalanych przez BGK. W stosunku do II kw. 2025 r. wzrosły one o ponad 10 proc. a nominalnie o 1268 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 1177 zł/mkw. dla rynku wtórnego – bardziej niż przeciętne sumy płacone za lokale.

Z wyższymi średnimi cenami transakcyjnymi w przypadku najpopularniejszych metraży na rynku wtórnym mieliśmy do czynienia także w Łodzi i Warszawie. Żeby łatwiej wyszukać lokum w stolicy, chcący korzystać z rządowej gwarancji wkładu własnego, powinni swoje poszukiwania przenieść do dzielnic ulokowanych z dala od centrum.

Jak wynika z danych SonarHome.pl za marzec 2026 r., znacznie mniejsze od limitów średnie ceny ofertowe notowano w Rembertowie, na Białołęce, Targówku, Ursusie czy w Wawrze. Z kolei w Śródmieściu przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki, przekracz