Najtańsze i najdroższe lokale są nabywane przeważnie bez wsparcia finansowego z zewnątrz, lecz w przedziale pomiędzy nimi przeważają klienci pokrywający koszt zakupu w głównej mierze za pomocą kredytu hipotecznego – i to oni w ujęciu statystycznym tworzą najobszerniejszą grupę – przekazał Otodom w komunikacie dla mediów. Według prognoz Otodom, w pierwszym kwartale 2026 roku liczba przyznanych pożyczek wyniesie około 70 tys., a ich wartość osiągnie mniej więcej 31 mld zł.
"Rynek nieruchomości nie ogranicza się jedynie do tanich i drogich obiektów. Między nimi widoczny jest wyraźny obszar mieszkań o umiarkowanych kosztach. Podczas gdy najtańsze i najdroższe lokale są kupowane głównie za gotówkę, o tyle 'w środku' przeważają klienci, którzy pokrywają wydatki przede wszystkim za pomocą kredytu hipotecznego — i to właśnie oni stanowią statystycznie najliczniejszą grupę" – napisano w komunikacie.
Z badania Otodom przeprowadzonego wśród internautów korzystających z serwisu wynika, że w przedziałach cenowych do 400 tys. zł większość transakcji odbywa się bez udziału kredytu. Wraz ze wzrostem ceny wzrasta jednak rola finansowania zewnętrznego. Już w zakresie 250–400 tys. zł udział hipoteki zbliża się do jednej trzeciej wszystkich transakcji, a w segmencie 400–700 tys. zł przekracza 40 proc. To dokładnie ten przedział cenowy jest najczęściej i najsilniej wspierany kredytem, a jednocześnie odpowiada za znaczną część popytu.
Powyżej tego pułapu zależność od kredytu zaczyna maleć. Mimo że w obszarze cenowym 850 tys.-1 mln zł jego udział wciąż jest stosunkowo wysoki, to wraz ze wzrostem ceny za nieruchomość finansowanie za pomocą kredytu systematycznie spada – stwierdził cytowany w komunikacie kierownik ds. badań i analiz w Otodom, Paweł Jarząbek.
"W przypadku najkosztowniejszych nieruchomości, przekraczających 1,4 mln zł, niemal siedem na dziesięć zakupów jest realizowanych bezpośrednio, a rola kredytu maleje do poziomu marginalnego. To grupa zamożnych klientów, zainteresowanych inwestycjami o wysokim standardzie lub pokrywających koszt zakupu nowego, luksusowego mieszkania lub domu środkami pochodzącymi ze sprzedaży innej nieruchomości" – dodał.
W materiale Otodom zaznaczono, że aktualnie zjawisko tzw. górki kredytowej jest dodatkowo spotęgowane przez niespotykany od wielu lat popyt na kredyty mieszkaniowe. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w pierwszym kwartale 2026 roku o taką formę finansowania aplikowało 144 tys. osób (wzrost o 47 proc. rok do roku i 83 proc. w porównaniu z 2024 r.). Sam marzec 2026 roku zaowocował 63,3 tys. wniosków.
Zauważono, że średnia kwota wnioskowanego kredytu ustanowiła nowy rekord, osiągając 506 tys. zł. Według informacji BIK w okresie styczeń-luty banki udzieliły 44,9 tys. kredytów o łącznej wartości 20,4 mld zł, co stanowi wzrost o 41,8 proc. pod względem liczby i 53 proc. pod względem wartości w porównaniu z rokiem poprzednim.
Kredyty na mieszkanie przyznawane w Polsce finansują zarówno nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a także refinansowanie istniejących już kredytów; w styczniu i lutym br. tych ostatnich mogło być około 30 proc. w ujęciu liczbowym.
(…) Opierając się na dynamice zapytań z lutego, można oczekiwać, że w całym pierwszym kwartale 2026 roku ilość udzielonych kredytów osiągnie poziom około 70 tys., a ich wartość będzie oscylować wokół 31 mld zł. Prognozy na drugi kwartał bieżącego roku są obiecujące. Zatem zainteresowanie ze strony klientów korzystających z kredytów nie osłabnie w nadchodzących miesiącach 2026 roku – napisano.
Sytuacja nabywców różnicuje się w zależności od regionu
"W każdym z siedmiu największych miast Polski można wskazać specyficzne zagrożenia i możliwości, ponieważ rynek jest zróżnicowany, a fakt, czy klient dysponuje gotówką, czy też korzysta z kredytu, wpływa na jego sytuację w odmienny sposób, zależnie od aglomeracji" – zauważył Paweł Jarząbek.
"Są miasta, w których osoba z gotówką dominuje, a jej budżet znacząco przewyższa możliwości osób korzystających z kredytu. Przykładami takich lokalizacji są Warszawa i Trójmiasto. Z kolei w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu sytuacja jest odwrotna – kredytobiorcy zazwyczaj dysponują wyższymi środkami. W Łodzi i Katowicach występuje względna równowaga pod względem dostępnych środków finansowych osób korzystających z kredytów i tych, które płacą gotówką" – dodał.
Na rynku warszawskim proporcja transakcji gotówkowych (43 proc.) i kredytowych (39 proc.) jest bardzo zbliżona. Jednak nabywcy, płacący w większości z własnych środków, posiadają średni budżet o 138 tys. zł większy niż kredytobiorcy (830 tys. w porównaniu do 692 tys. zł).
Wysoki udział finansowania zakupu nieruchomości z własnych zasobów jest również zauważalny w Trójmieście (52 proc.) przy jednoczesnym niższym odsetku kredytów (32 proc.). Na rynku trójmiejskim mamy do czynienia z większymi o 67 tys. zł budżetami klientów płacących gotówką (607 tys. zł w porównaniu do 540 tys. zł).
W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie zjawisko przewagi kredytowej jest wyraźne, ale osoby zaciągające kredyt dysponują równym lub nawet większym budżetem niż inwestorzy płacący gotówką.
W Poznaniu dominuje nabycie z kapitału własnego (54 proc. wszystkich transakcji), jednak to kredytobiorcy dominują w droższych segmentach cenowych. Ich średni budżet wynosi 585 tys. zł, czyli o 100 tys. zł więcej niż u nabywców, którzy płacą z oszczędności. Podobną sytuację obserwuje się we Wrocławiu. Z kolei w Krakowie występuje największa równowaga. Udział obu form płatności jest porównywalny (42 proc. gotówka, 38 proc. kredyt), a różnica w średnim budżecie to około 15 tys. zł na korzyść osób zaciągających kredyt.
W Łodzi i Katowicach koszty nieruchomości są na tyle umiarkowane, że zaciąganie kredytu jest relatywnie rzadkie. Na przykład w Katowicach aż 57 proc. wszystkich nieruchomości nabywa się za gotówkę. Wynika to z bardzo niskich progów wejścia na rynek, gdyż średnie budżety całkowite wynoszą tu około 400 tys. zł zarówno w przypadku transakcji gotówkowych, jak i kredytowych.
W Łodzi blisko połowa transakcji na rynku mieszkaniowym jest finansowana środkami własnymi (49 proc.). Udział kredytów to jedynie 30 proc. transakcji. Budżety łódzkich nabywców korzystających z kredytów i tych, którzy płacą gotówką, są niemal identyczne i wynoszą 418-428 tys. zł.
"Zważywszy na to, że 45 proc. dzisiejszych kredytów jest przeznaczanych na rynek wtórny, a konkurencja na nim odbywa się na zasadach ustalanych przez gotówkę, dla osób fizycznych sprzedających nieruchomości z drugiej ręki klient płacący gotówką jest pewniejszy. Kredyt to zawsze czas i niepewność decyzji banku" – zaznaczył Paweł Jarząbek.
"Dla kredytobiorców, których budżet jest zbliżony do osób płacących gotówką, korzystniejszy może być rynek deweloperski, na który przeznaczane jest 40 proc. kredytów. Deweloperzy mają ustalone procedury i zazwyczaj są bardziej skłonni poczekać na zakończenie formalności bankowych" – dodał. (PAP Biznes)
alk/ asa/