W skali kraju, firmy deweloperskie inicjują zdecydowanie najwięcej nowych budynków mieszkalnych i apartamentów. Niemniej jednak, nie wszędzie i nie w każdym aspekcie ich dominacja jest tak wyraźna.
Na pierwszy rzut oka, dominacja budowlana podmiotów deweloperskich wydaje się bezdyskusyjna. W roku 2025 rozpoczęli oni bowiem realizację około 130 000 lokali mieszkalnych i domów. Podobny rezultat inwestorów indywidualnych nie przekroczył 79 000, a pozostali inwestorzy stanowili znikomą część całkowitego wyniku na poziomie około 212 400 mieszkań i domów. Specjaliści z RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę, że po przeanalizowaniu informacji rzadziej pokazywanych przez media, przewaga firm deweloperskich nad inwestorami prywatnymi nie jest wcale tak jednoznaczna. W wielu regionach kraju w roli inwestorów mieszkaniowych przodują bowiem osoby fizyczne, co obrazuje interesująca mapa. Ponadto, to właśnie inwestorzy prywatni stawiają budynki mieszkalne o większym areale i objętości.
Osoby prywatne i deweloperzy – dwie potężne siłybudowlane
Przedstawianie danych budowlanych przez GUS, zazwyczaj ogranicza się jedynie do wyników ogólnokrajowych. Natomiast statystyki „GUS-owskie” w podziale na powiaty okazują się o wiele bardziej zajmujące. Dowodem może być zaprezentowana poniżej mapa. Ukazuje ona porównanie liczby lokali mieszkalnych i domów, których budowę w całym 2025 roku rozpoczęli inwestorzy indywidualni (prywatni) i deweloperzy.
Z uwagi na konieczność zachowania czytelności mapy, a dokładniej kartodiagramu, pominięto znikome efekty działalności mieszkaniowej pozostałych inwestorów (tj. gmin, spółdzielni, TBS-ów, SIM-ów i zakładów pracy). Mowa bowiem o łącznym wyniku wszystkich tych podmiotów, nieprzekraczającym 2% ogólnej ilości domów i mieszkań rozpoczętych w 2025 roku.
Rynek Pierwotny
Stolica i region z wyraźną dominacjądeweloperów
Na kartodiagramie zauważamy równocześniedwa aspekty. Pierwszym z nich jest charakterystyczna koncentracja budownictwamieszkaniowego, na którą już wcześniej wielokrotnie zwracali uwagę eksperci serwisuRynekPierwotny.pl. Skupienie większości łącznych wydatków i wyników budownictwamieszkaniowego w obrębie kilku konurbacji to zjawisko widoczne od dawna, któreprawdopodobnie będzie się nasilać.
Drugi wniosek wyłaniający się z analizy mapyuświadamia, że ogólnokrajowa przewaga firm deweloperskich pod względem liczbyrozpoczętych budynków i lokali to głównie skutek intensywnej działalności w kilkunastuaglomeracjach (a w szczególności w centrach tych aglomeracji). Najlepszym przykłademjest oczywiście aglomeracja warszawska, ponieważ firmy deweloperskie zdecydowanie dominująw samej Warszawie i w okolicach stolicy.
W innych regionach sytuacja jest bardzouróżnicowana
Ubiegłoroczne dane GUS wskazują namna przewagę deweloperów pod względem liczby rozpoczynanych budynków i lokali, którajest widoczna także w rejonie Poznania i Wrocławia oraz w ich pobliżu. Sytuacjaw obszarach podmiejskich nie wydaje się już tak oczywista w kontekście deweloperskiej dominacji,jeżeli przeanalizujemy informacje z obszaru Trójmiasta i Krakowa.
W Gdańsku, Gdyni i Krakowie prymatdeweloperów jest bezsprzeczny, natomiast w ich okolicach już niekoniecznie. Z kolei wotoczeniu Łodzi zeszłoroczne dane ukazują wręcz przewagę inwestorówindywidualnych, aczkolwiek skala tamtejszego budownictwa mieszkaniowego nie robiwrażenia. Inwestorzy indywidualni budują więcej przykładowo w Małopolsce, gdziebudownictwo jednorodzinne realizowane przez osoby fizyczne od lat wykazujewysokie rezultaty.
W Polsce powiatowej sytuacja jest zupełnieodmienna
Co więcej, na mapie możemy zaobserwowaćznaczną liczbę powiatów, w których mały rozmiar okręgu świadczy o niewielkiej ilościrozpoczętych budynków i lokali. Na terenie wspomnianych powiatów, ubiegłorocznyrezultat jest w przeważającej większości lub nawet w całości efektem działalnościinwestorów prywatnych, ponieważ firmy deweloperskie budują tam niewiele albo … wcale.W ciągu całego minionego roku, na obszarze 59 powiatów deweloperzy nie zainicjowalibudowy żadnego nowego lokum.
Osoby fizyczne budują większy metraż i większąobjętość
Specjaliści z serwisu RynekPierwotny.plrównocześnie podkreślają, że wszystkie zaprezentowane powyżej obserwacje odnoszą siędo łącznej liczby rozpoczętych lokali i budynków. Można jednak wziąć pod uwagęinne parametry aktywności budowlanej, aczkolwiek w ich przypadku konieczne będzieopieranie się na danych GUS dotyczących ukończonych budynków i lokali mieszkalnych.Mianowicie, pod względem ukończonego metrażu i oddanej do użytku objętościbudynków mieszkalnych, ubiegłoroczne wyniki przedstawiały się następująco:
- łącznapowierzchnia użytkowa ukończonych budynków i lokali mieszkalnych: inwestorzyindywidualni – 9,41 mln m kw., deweloperzy – 8,35 mln m kw.
- łącznaobjętość ukończonych budynków mieszkalnych: inwestorzy indywidualni – 46,97 mlnm3, deweloperzy – 43,64 mln m3
To zestawienie potwierdza, że w poprzednimroku inwestorzy indywidualni wyprzedzili firmy deweloperskie zarówno pod względemoddanej do użytku łącznej powierzchni użytkowej nowych budynków/lokali, jak i zsumowanejobjętości nowych budynków mieszkalnych. Co istotne, ta rzadko opisywana w mediachzależność stanowi wieloletnią normę, a nie wyjątkową sytuację z ubiegłego roku.Powyższe dane potwierdzają, że ocena znaczenia inwestorów indywidualnych możetrochę zależeć od przyjętego kryterium oceny ich aktywności.