Topowe kredyty mieszkaniowe z ruchomą stawką – kwiecień 2026

Naftowo-wojenne perturbacje na rynku nieznacznie wpłynęłyna ceny hipotek o zmiennym oprocentowaniu. W porównaniu z odpowiednikami z oprocentowaniem stałym jawią się jako wabiąco korzystna opcja. Niebezpieczeństwo kryje się jednak za zakrętem.

Gwałtowne podwyżki, a potem symboliczne zniżki – tak można określić ostatnich kilka tygodni na rynku kredytów hipotecznych z czasowo stałym oprocentowaniem. Na tym tle zmiennoprocentowe kredyty jawią się jako przystań… stabilności. To jednak tylko złudzenie. Tym razem za cenowe zmiany odpowiadały nie tyle modyfikacje marż w wykazach cen, co raczej przemieszczenia w wycenach indeksów.

Na początku marca, kiedy prezentowaliśmy ostatnie zestawienie ofert bankowych, WIBOR 3M plasował się na poziomie 3,84 proc. W połowie kwietnia, kiedy banki przygotowywały nowe kalkulacje, ten sam wskaźnik wynosił… 3,84 proc. Zwodnicza stagnacja to nie efekt utrwalenia się oczekiwań rynków finansowych. Wręcz przeciwnie – trzymiesięczny WIBOR niemal nie odzwierciedlił obniżki stóp procentowych, a w ostatnich dniach nawet nieznacznie podskoczył. WIBOR 6M jest wyższy o 0,18 pp. w porównaniu z początkiem marca. Konflikt na Bliskim Wschodzie przekreślił nadzieje na obniżki stóp, a w wycenach widać nawet symptomy oczekiwania na potencjalne podwyżki ceny pieniądza.

W naszej kwietniowej tabeli prezentujemy obliczenia banków dla odgórnie narzuconego wskazania indeksu. Ostatnie wydarzenia spowodowały sytuację, w której banki bazujące na WIBOR 6M wypadają nieco gorzej niż te, które biorą do określenia oprocentowania WIBOR 1M. Innymi słowy nastąpiło odwrócenie porządku obowiązującego przez ostatnie miesiące, kiedy „dalsze” indeksy były niższe (odzwierciedlając prognozy na spadek stóp). Ponownie zatem przypominamy.  W warunkach niezmiennych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą. Dlatego warto pamiętać, że pierwszoplanową rolę w perspektywie długoterminowej odgrywa marża oferowana przez bank oraz dodatkowe opłaty (prowizje, wymagane polisy).

Dla jakiego modelu klienta banki tworzą wyliczenia?

W tabeli rankingowej prezentujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” zamieszkującej w Warszawie. Modelowi klienci nabywają 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego o wartości 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają każdego miesiąca do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma zbliżoną sytuację, ale nieco mniejsze zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca aktualnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych adnotacji.

Zakładamy, że klienci są skłonni skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż wiązaną (cross sell).

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentowym wkładem własnym

Kredytodawcy otrzymali wytyczne, aby stworzyć symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z 10 kwietnia. Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,88 proc., 3,84 proc. i 3,81 proc.

Zakładamy, że wkład własny kredytobiorców to standardowe 20 procent wartości nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.

Na szczycie zestawienia znalazł się ING Bank Śląski, a za nim Santander Bank oraz Bank BPS. W porównaniu z marcem większość instytucji nie zmieniła marż. Zanotowaliśmy dwie drobne obniżki o kilka punktów bazowych i jedną zwyżkę. Warunki cenowe oferowane przez kredytodawców pozostają zatem w miarę stabilne.

Nie zmyliło to jednak kredytobiorców śledzących turbulencje w otoczeniu. Informacje o dużym zainteresowaniu w bankach oferujących atrakcyjne stawki oprocentowania okresowo stałego w marcu wskazują, że klienci zdecydowali się ustrzec przed ryzykiem skoków raty. Byłaby to roztropna strategia, gdyby niepokoje geopolityczne trwały znacznie dłużej – zamiast kierować się wysokością pierwszej raty, na wszelki wypadek „zarezerwować” sobie nieco wyższą, ale stałą stawkę.

Więcej danych o produktach finansowych odnajdziesz w naszej porównywarce