Liczba sfinalizowanych umów o dożywocie poszybowała o przeszło 9% rok do roku. Z danych pochodzących z Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w roku 2025 przekazano w ten sposób prawo własności blisko 20 tys. nieruchomości. Zdecydowana większość transakcji realizowana jest między osobami fizycznymi.
W poprzednim roku w naszym kraju zawarto 19,8 tys. umów dożywocia. W zestawieniu z rokiem 2024, ilość tego typu transakcji powiększyła się o więcej niż 9 procent. Mechanizm dożywocia może być dogodny dla osób starszych posiadających zasoby majątkowe w postaci nieruchomości, lecz borykających się z brakiem gotówki. Na mocy umowy zbywca sceduje prawo własności do nieruchomości w zamian za regularne świadczenie finansowe. Pomimo utraty statusu właściciela, zachowuje możliwość nieprzerwanego korzystania z lokalu.
Dwadzieścia lat temu w krajowych umowach dożywocia przeważały jeszcze kontrakty dotyczące terenów rolnych. Od tamtej pory sytuacja uległa radykalnej zmianie. W roku 2025 aż 16,9 tys. (z niemal 20 tys. w sumie) umów odnosiło się do nieruchomości innych niż rolne, podczas gdy 2,9 tys. obejmowało tereny rolne. To oznacza, że aktualnie przeszło 85% rynku stanowią nieruchomości położone głównie w mniejszych i większych aglomeracjach miejskich.
Bankier.pl na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości
– Niegdyś umowy o dożywocie odnosiły się przede wszystkim do nieruchomości rolnych: najczęściej miały związek z przekazywaniem gospodarstw rolnych potomstwu lub wnukom. Z biegiem czasu rynek zaczął ewoluować. Ilość kontraktów rolnych praktycznie się ustabilizowała, zaś umowy dotyczące nieruchomości nierolnych stopniowo zyskiwały na popularności i obecnie (w przeważającej większości) kształtują ten rynek – komentuje Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Dane publikowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości w większości dotyczą umów zawieranych we własnym zakresie, np. pomiędzy osobą starszą a jej sąsiadem. Profesjonalne podmioty (tzw. fundusze hipoteczne) stanowią wciąż marginalną część rynku. Fundusz Hipoteczny DOM w roku 2025 podpisał niecałe 30 nowych umów i zarządzał łącznie 285 nieruchomościami.
Paradoks regulacyjny – wciąż brak stosownej ustawy
Coroczna publikacja statystyk przez Ministerstwo Sprawiedliwości to sposobność, by ponownie zwrócić uwagę na prawny paradoks z ponad 10-letnią historią. Dotyczy on odwróconego kredytu hipotecznego oraz tak zwanej odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym.
Odwrócony kredyt hipoteczny bazuje na konstrukcji zbliżonej do standardowego kredytu hipotecznego. Środki finansowe są wypłacane przez bank w ratach, zaś zabezpieczeniem transakcji jest hipoteka. Po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy mają możliwość podjęcia decyzji, czy chcą spłacić zobowiązanie i wykreślić wpis z księgi wieczystej. W przeciwnym razie bank dokonuje sprzedaży nieruchomości i rozlicza się z ewentualnej nadwyżki.
W odniesieniu do tej konstrukcji w Polsce obowiązuje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Weszła ona w życie w roku 2014, jednak do tej pory na rynku nie pojawił się żaden produkt bankowy dla seniorów, którzy chcieliby w ten sposób spieniężyć swój majątek w nieruchomości.
Tymczasem odwrócona hipoteka nie doczekała się regulacji prawnych, mimo że jest obecna na rynku od kilkunastu lat. Istniejąca próżnia prawna w kontekście renty dożywotniej ma poważne implikacje. Firmy oferujące tego typu produkt nie są zobligowane do spełniania szczególnych wymogów kapitałowych ani ubiegania się o stosowną licencję. Nie podlegają także nadzorowi KNF i nie mają obowiązku tworzenia funduszy rezerwowych na pokrycie swoich zobowiązań.
W roku 2025 temat ten na krótko odżył, gdy w trakcie kampanii prezydenckiej omawiano sprawę „kawalerki pana Jerzego”. Ochrona osób starszych przed oszustwami miała być priorytetową kwestią dla rządu. Z obiecanych projektów ustaw żaden nie został jeszcze wprowadzony w życie.