Warszawskie ceny mieszkań wg dzielnic – marzec ’26

W większości rejonów Warszawy przeciętne ceny ofertowe lokali mieszkalnych zanotowane w marcu 2026 roku były skromniejsze niż dwanaście miesięcy wcześniej – wynika to z danych platformy SonarHome.pl. W dwóch lokalizacjach – Wilanowie i Targówku osoby sprzedające oczekiwały również mniej niż dwa lata temu. Niemniej jednak od ponad pół roku kwoty stopniowo, acz regularnie, idą w górę.

Za sprawą wzrostów odnotowywanych od lata 2025 r., w przeważającej liczbie stołecznych dzielnic wartość mieszkań używanych rejestrowana w marcu 2026 r. była wyższa niż dwanaście miesięcy wcześniej. Do zwyżek w odniesieniu rocznym przyczyniło się przede wszystkim minione półrocze.

Jak wynika z danych serwisu SonarHome.pl, w ciągu ostatniego półrocza, a więc w zestawieniu z wrześniem 2025 r., kiedy to oczekiwania sprzedających utrzymywały się na najniższym poziomie od czasu funkcjonowania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” , średnie ceny ofertowe w warszawskich rejonach podniosły się zazwyczaj od 1 do 4 proc. Jedynie na Żoliborzu spodziewano się stawek niższych niż we wrześniu 2025 r. (-0,5 proc.).

Skutkiem jesiennych i zimowych zwyżek są kwoty wyższe także w ujęciu rocznym. Wzrosty nie były jednak znaczące. Jedynie w czterech dzielnicach oczekiwania sprzedających podniosły się wyraźniej niż inflacja CPI. Na Mokotowie i Żoliborzu wzrost nie przekroczył 0,5 proc. r/r, natomiast na Wilanowie i Targówku ceny nadal były niższe niż przed rokiem.

Niżej niż dwa lata temu, ale znowu powyżej 20 tys. zł/mkw.

Spadki widoczne szczególnie w II połowie 2024 r. i I połowie 2025 r. doprowadziły do tego, że w większości stołecznych dzielnic za lokale żądano mniej niż dwa lata temu, czyli zaraz po okresie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, kiedy to notowano rekordowo wysokie ceny nieruchomości.

W porównaniu z marcem 2024 r. przeciętne ceny ofertowe były mniejsze w dwunastu dzielnicach, a zniżki dosięgnęły ponad 3,5 proc. na Bielanach i Pradze-Południe. Realnie, osoby poszukujące własnego „M”, mogły liczyć na kwoty mniejsze średnio o ponad 500 zł/mkw.

Wartość lokali mieszkalnych była niższa również w najdroższych dzielnicach, w tym w Śródmieściu (-2 proc.). Wzrosty obserwowane w ostatnich miesiącach spowodowały, że po niemal rocznej przerwie znów spodziewano się tam ponad 20 tys. zł/mkw.

Ponad 15 tys. zł/mkw. spodziewano się również na Woli, Wilanowie, Żoliborzu, Mokotowie, Ochocie, Pradze-Północ i Włochach. Nadal najtańszymi stołecznymi dzielnicami są: Rembertów, Białołęka i Targówek. Jednakże i tam osoby sprzedające używane mieszkania spodziewają się ponad 12 tys. zł/mkw.

W trzy lata drożej nawet o jedną trzecią

Wróćmy na moment do wspomnianego już kilkukrotnie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, o którym sektor nieruchomości wciąż nie może zapomnieć. Aby zbadać, jak program dopłat do kredytów mieszkaniowych wpłynął na wycenę nieruchomości, warto cofnąć się o trzy lata. W stosunku do marca 2023 r., czyli czasu, kiedy „Bezpieczny kredyt 2 proc.” został już ogłoszony, przeciętne ceny ofertowe w sześciu warszawskich dzielnicach (Pradze-Północ, Pradze-Południe, Woli, Ursusie, Białołęce i Wawrze) były wyższe o minimum 30 proc.

W pozostałych dzielnicach wzrost cen w badanym okresie wahał się od 19 proc. (Wilanów) do 29,6 proc. (Bemowo). Realnie za metr kwadratowy sprzedający oczekują obecnie od 2,6 tys. zł do 4,2 tys. zł więcej niż trzy lata temu.

Oferty się kurczą, ale wciąż można sporo „urywać” z ceny

Podnoszące się w ostatnich miesiącach ceny mieszkań należy skorelować z rosnącym popytem i malejącą podażą. Pod koniec marca 2026 r. na platformach ogłoszeniowych można było znaleźć około 22,2 tys. ogłoszeń dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych – o 15,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 r.

Osoby poszukujące własnego „M” na stołecznym rynku wtórnym wciąż mogą jednak liczyć na negocjacje cenowe. Jak wynika z raportu „Barometr”, opracowanego przez Metrohouse i Credipass, w IV kwartale 2025 r. osoby sprzedające w trakcie negocjacji obniżały cenę wyraźniej niż trzy miesiące wcześniej i w analogicznym okresie 2024 r. (+0,7 pp. k/k i +1,5 pp. k/k).

Kwoty wpisywane w ogłoszeniach obniżały się również w czasie ich obecności na platformach ogłoszeniowych – średnio o 4,3 proc.