Konflikt na Bliskim Wschodzie będzie miał wyczuwalne, choć nie przełomowe konsekwencje dla polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych – wynika z opracowania Alior Banku "Jak wojna w Iranie wpłynie na polski rynek mieszkaniowy?". Zasygnalizowano, że wzrost zainteresowania mieszkaniami nieco spowolni m.in. wskutek oziębienia nastrojów gospodarstw domowych, lecz powinien być większy niż w roku 2025.
Zdaniem analityków Alior Banku, geopolityczna bariera wynikająca z konfliktu będzie miała charakter przejściowy. Długoterminowe prognozy dla rynku pozostają niezmienione i są – w ich opinii – obiecujące. W 2026 r. specjaliści z zakresu ekonomii prognozują również znaczną ilość mieszkań w Polsce oraz ustabilizowanie się średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w większych miastach.
Ujawniono, że scenariusz bazowy zakłada stopniowe wygaszanie konfliktu w nadchodzących tygodniach oraz relatywną normalizację rynku paliw płynnych do połowy roku. Dla polskiej gospodarki oznacza to m.in. wzmocnienie dynamiki cen, spadek konsumpcji gospodarstw domowych i prawdopodobieństwo wstrzymania obniżek stóp procentowych przez RPP do końca roku.
Mimo to, według ekonomistów z Alior Banku, w 2026 r. nadal będziemy obserwować ożywienie w zapotrzebowaniu na rynku mieszkaniowym w porównaniu z 2025 r. Obecne przewidywania analityków są w tym kontekście nieznacznie mniej optymistyczne niż przed wybuchem konfliktu: w wariancie bardziej pesymistycznym popyt na mieszkania w 2026 r. wzrośnie jednocyfrowo, a w bardziej optymistycznym – w tempie niewiele powyżej 10 proc. (rok do roku, ilościowo).
"Wojna w Iranie ostudzi nastroje graczy na polskim rynku mieszkaniowym, ale w perspektywie kilku następnych miesięcy powrócą one, naszym zdaniem, do poprzedniego trendu wzrostowego. Podobne zjawisko obserwowaliśmy po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, ale teraz poprawa powinna być w naszej ocenie szybsza, m.in. z uwagi na wdrożone w marcu regulacje dotyczące cen paliw i odległości geograficznej Iranu od Polski" – powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Wojciech Szajnert, ekspert ds. analiz sektorowych z Alior Banku.
Z powodu konfliktu analitycy nieznacznie korygują przewidywania dotyczące podaży mieszkań w Polsce w 2026 r. Według ich prognozy w bieżącym roku w Polsce do użytku zostanie przekazanych ok. 225 tys. nieruchomości mieszkalnych, co będzie nieco słabszym rezultatem niż prognozowany przed wybuchem wojny na Bliskim Wschodzie, lecz nadal wysokim w porównaniu do ostatnich lat.
Ujawniono, że głównym bodźcem wzrostu podaży będzie ilość mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Finalizują oni aktualnie projekty, które zaplanowali w okresie prosperity lat 2021-2022, a zaczęli realizować około 2023-2024 r., więc konflikt w Iranie będzie mieć na realizację tych zamierzeń jedynie minimalnie negatywny wpływ.
Nieco bardziej odczuwalnie wojna wpłynie na budowy domów jednorodzinnych. W tej sferze w 2026 r. nadal nastąpi wzrost podaży rok do roku, ale będzie on mniejszy niż dotychczas zakładany i prawdopodobnie tylko jednocyfrowy.
"W sektorze deweloperskim skutki wojny w Iranie odczują naszym zdaniem głównie firmy funkcjonujące w mniej pożądanych lokalizacjach oraz drobne podmioty traktujące deweloperkę jako dopełnienie działalności" – powiedział Wojciech Szajnert, ekspert Alior Banku.
"Związane z konfliktem osłabienie dynamiki popytu oraz wzrost kosztów materiałów budowlanych, w zestawieniu z istniejącymi już wcześniej niekorzystnymi czynnikami, mogą przeważyć i zmusić część takich przedsiębiorstw do wstrzymywania budów, a także obniżek cen. Natomiast na duże firmy deweloperskie konflikt nie będzie miał istotnego wpływu" – dodał.
Według analityków Alior Banku tempo wzrostu popytu na mieszkania będzie w 2026 r. porównywalne z tempem wzrostu podaży, a w optymistycznym wariancie – jedynie nieznacznie od niej większe (rdr, ilościowo). W konsekwencji w najbliższych miesiącach na rynku powinien utrzymać się nadmiar lokali.
Prawdopodobnym skutkiem będzie stabilizacja cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym największych miast w 2026 r. (w skali rok do roku). W pierwszej połowie roku istnieje także możliwość, że nieznacznie one zmaleją. Mogą przyczynić się do tego: wprowadzona w poprzednim roku jawność cen, aktywność niezależnych portali analizujących rynek nieruchomości i słaba kondycja popytu inwestycyjnego.
Jeśli chodzi o skalę podaży mieszkań po 2026 r., ekonomiści nie oczekują, by na rynek powróciły jeszcze wzrosty zbliżone do tych z pierwszych dwudziestu lat XXI w. Liczba oddawanych lokali pozostanie do końca dekady na poziomie podobnym do okresu 2020-2025.
Według analityków Alior Banku w nadchodzących latach można również spodziewać się konsolidacji sektora deweloperskiego. Z rynku zniknie spora liczba drobnych podmiotów, które rozpoczęły działalność w szczycie prosperity lat 2021-2023. Niewykluczone są również przejęcia całych firm lub konkretnych realizowanych przez nie inwestycji. Wybuch konfliktu w Iranie dodatkowo przyspieszy te tendencje.
W przyszłych latach polski rynek mieszkaniowy czeka też osiąganie kolejnych punktów nasycenia. Zapotrzebowanie utrzyma się jeszcze przez dekadę lub dłużej i to nawet mimo faktu, że fundamentalne zapotrzebowanie na własne „M” prawdopodobnie zostanie w skali kraju zaspokojone około 2028 roku. Analitycy prognozują również modyfikacje w charakterze popytu. Według przewidywań wzrosną m.in. wymagania nabywców, którzy poprzez kupno mieszkania coraz częściej będą chcieli podnieść standard życia.
Istotny wpływ na te prognozy mogą mieć jednak zbliżające się wybory parlamentarne. Według analityków okres przedwyborczy może sprzyjać zmianom regulacyjnym w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego. Natomiast w dłuższej perspektywie kluczowe ryzyka to geopolityka i zagadnienia demograficzne, zwłaszcza zasięg i kierunek migracji zagranicznych do i z Polski. Prawdopodobieństwo wystąpienia i kierunek wpływu każdego z tych czynników jest jednak trudny do przewidzenia. (PAP Biznes)'
alk/ osz/