Konflikt na Bliskim Wschodzie będzie posiadał wyczuwalne, lecz nie przełomowe skutki dla polskiej sfery mieszkaniowej – wynika z raportu Alior Banku "Jak wojna w Iranie wpłynie na polski rynek mieszkaniowy?". Zaznaczono, że tempo zapotrzebowania na mieszkania nieco osłabnie m.in. w rezultacie oziębienia nastrojów gospodarstw domowych, lecz winno być wyższe aniżeli w roku 2025.
Zdaniem ekspertów Alior Banku, geopolityczna przeszkoda wywołana konfliktem okaże się jedynie przejściowa. Długotrwałe wizje dla sektora pozostają niezmienione i są – w ich mniemaniu – pomyślne. W roku 2026 ekonomiści prognozują także wysoką dostępność mieszkań w naszym kraju oraz stabilizację przeciętnych cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dużych miast.
Zasygnalizowano, że bazowy wariant zakłada stopniowe wygaszanie sporu w nadchodzących tygodniach oraz względną normalizację rynku paliw płynnych do połowy roku. Dla naszej gospodarki oznacza to m.in. wzmocnienie dynamiki cen, osłabienie konsumpcji gospodarstw domowych i prawdopodobieństwo wstrzymania obniżek stóp procentowych przez RPP do końca roku.
Pomimo to, według ekonomistów Alior Banku, w roku 2026 wciąż będziemy dostrzegać odnowienie zapotrzebowania na sferę mieszkaniową w zestawieniu z rokiem 2025. Obecne prognozy analityków są w tym obszarze delikatnie mniej optymistyczne aniżeli przed wybuchem konfliktu: w scenariuszu bardziej pesymistycznym popyt na mieszkania w roku 2026 wzrośnie jednocyfrowo, zaś w bardziej optymistycznym – w tempie nieznacznie powyżej 10 proc. (rok do roku, ilościowo).
"Wojna w Iranie ostudzi nastroje uczestników polskiego rynku mieszkaniowego, lecz w perspektywie nadchodzących miesięcy powrócą one, naszym zdaniem, do wcześniejszego trendu wzrostowego. Analogiczne zjawisko obserwowaliśmy po wybuchu wojny w Ukrainie, lecz teraz poprawa powinna być w naszej ocenie szybsza, m.in. za przyczyną wprowadzonych w marcu regulacji dotyczących cen paliw i geograficznej odległości Iranu od Polski" – oznajmił, zacytowany w komunikacie prasowym, Wojciech Szajnert, specjalista ds. analiz sektorowych z Alior Banku.
Z uwagi na konflikt analitycy nieznacznie modyfikują przewidywania co do podaży mieszkań w Polsce w roku 2026. Według ich prognozy w bieżącym roku w Polsce do użytku zostanie oddanych około 225 tys. lokali mieszkalnych, co będzie nieco niższym rezultatem aniżeli przewidywany przed wybuchem wojny na Bliskim Wschodzie, lecz wciąż wysokim na tle ostatnich lat.
Zasygnalizowano, że głównym bodźcem wzrostu podaży będzie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Kończą oni obecnie projekty, które zaplanowali w hossie lat 2021-2022, a zaczęli budować około 2023-2024 r., więc konflikt w Iranie będzie mieć na realizację tych planów tylko nieznacznie negatywny wpływ.
Nieco wyraźniej wojna wpłynie na budowy domów jednorodzinnych. W tej dziedzinie w roku 2026 wciąż nastąpi wzrost podaży rok do roku, lecz będzie on mniejszy niż dotąd zakładany i prawdopodobnie tylko jednocyfrowy.
"W sektorze deweloperskim skutki wojny w Iranie odczują naszym zdaniem głównie firmy działające w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz małe podmioty traktujące deweloperkę jako uzupełnienie działalności" – oznajmił Wojciech Szajnert, ekspert Alior Banku.
"Związane z konfliktem osłabienie dynamiki popytu oraz wzrost kosztów materiałów budowlanych, w połączeniu z istniejącymi już wcześniej niekorzystnymi czynnikami, mogą przeważyć szalę i zmusić niektóre z takich przedsiębiorstw do wstrzymywania budów, a także obniżek cen. Natomiast na duże firmy deweloperskie konflikt nie będzie miał zasadniczego wpływu" – dodał.
Według analityków Alior Banku dynamika zapotrzebowania na mieszkania będzie w roku 2026 porównywalna z dynamiką podaży, zaś w optymistycznym wariancie – tylko nieznacznie od niej większa (rdr, ilościowo). W efekcie w nadchodzących miesiącach na rynku winien utrzymać się nadmiar lokali.
Prawdopodobnym skutkiem będzie stabilizacja transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym największych miast w roku 2026 (w skali rok do roku). W pierwszej połowie roku istnieje też możliwość, że nieznacznie one spadną. Mogą przyczynić się do tego: wprowadzona w ubiegłym roku jawność cen, aktywność niezależnych portali monitorujących rynek nieruchomości oraz słabość popytu inwestycyjnego.
Jeśli idzie o skalę podaży mieszkań po roku 2026, ekonomiści nie oczekują, aby na rynek powróciły jeszcze wzrosty zbliżone do tych z pierwszego dwudziestolecia XXI w. Liczba oddawanych lokali pozostanie do końca dekady na poziomie porównywalnym do okresu 2020-2025.
Według analityków Alior Banku w nadchodzących latach można także oczekiwać konsolidacji sektora deweloperskiego. Z rynku zniknie wiele małych podmiotów, które rozpoczęły działalność w szczycie hossy lat 2021-2023. Możliwe są także przejęcia całych firm lub wybranych realizowanych przez nie inwestycji. Wybuch konfliktu w Iranie dodatkowo przyspieszy te trendy.
W nadchodzących latach Polski rynek mieszkaniowy czeka także osiąganie kolejnych punktów nasycenia. Popyt utrzyma się jeszcze przez dekadę lub dłużej i to nawet pomimo faktu, że fundamentalne zapotrzebowanie na własne „M” prawdopodobnie zostanie w skali kraju zaspokojone około 2028 roku. Analitycy przewidują także zmiany w charakterze popytu. Według prognoz wzrosną m.in. wymagania nabywców, którzy poprzez kupno mieszkania coraz częściej będą chcieli poprawić poziom życia.
Znaczący wpływ na te prognozy mogą mieć jednak nadchodzące wybory parlamentarne. Według analityków okres okołowyborczy może sprzyjać zmianom regulacyjnym w dziedzinie mieszkalnictwa. Natomiast w dłuższej perspektywie kluczowe ryzyka to geopolityka i kwestie demograficzne, zwłaszcza skala i kierunek migracji zagranicznych do i z Polski. Prawdopodobieństwo wystąpienia i kierunek oddziaływania każdego z tych czynników jest jednak trudny do przewidzenia. (PAP Biznes)'
alk/ osz/