Rok 2025 charakteryzował się znaczącym przyrostem decyzji o demontażu budynków postawionych niezgodnie z prawem. Kontrola budowlana wydała aż 269 tego typu postanowień – najwięcej w ciągu ostatnich pięciu lat. Równocześnie, jak dostrzegają specjaliści z serwisu GetHome.pl, zmalała częstotliwość legalizacji samowoli budowlanych, aczkolwiek nadal utrzymuje się ona na wysokim poziomie.
– Ilość identyfikowanych nielegalnych konstrukcji jest pewnego rodzaju miernikiem przestrzegania Prawa budowlanego. Zeszłoroczny wzrost nakazów likwidacji może zatem budzić zaniepokojenie, jednak w perspektywie ostatnich kilkunastu lat zasięg tego zjawiska nie jest znaczny – twierdzi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Z danych Głównego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (GUNB) wynika, że liczba decyzji o rozbiórce wzrosła o 42 proc. rok do roku. Z ogólnej liczby 269 przypadków, aż 202 dotyczyły inwestycji realizowanych bez koniecznego zezwolenia lub zgłoszenia, a 67 – prowadzonych w sprzeczności z zatwierdzonym planem. Przekłada się to na zwyżkę o około 32 proc. i aż 86 proc. odpowiednio. Pomimo tej dynamiki, warto zachować odpowiednie proporcje: ponad dwie dekady temu corocznie wykrywano ponad tysiąc samowoli. Obecny wzrost nie wynika też z recesji w sektorze budowlanym, lecz bardziej z efektywniejszego wykrywania wykroczeń oraz zmian w systemie.
GetHome.pl
mieszJak podkreśla specjalista, oficjalne statystyki nie oddają całego wymiaru problemu.
– Budynków wznoszonych bez formalnego pozwolenia lub zgłoszenia było zawsze więcej, niż sugerują to dane. Istnieją rejony w naszym kraju, w których mówi się wręcz, że tam Prawo budowlane nie zostało wdrożone. Do wiadomości nadzoru budowlanego często nie docierają informacje o samowolach, jeśli inwestor nie popadnie w konflikt z sąsiadami – konstatuje Marek Wielgo.
To właśnie zawiadomienia od osób trzecich najczęściej inicjują procedury, które kończą się albo rozkazem rozbiórki, albo – coraz częściej – uregulowaniem stanu prawnego budynku.
Co istotne, postanowienia o demontażu rzadko dotyczą obiektów, których budowa została już zakończona. Interwencje organu nadzoru najczęściej mają miejsce na etapie realizacji, kiedy jeszcze można zatrzymać inwestycję. Jednocześnie obowiązujące przepisy umożliwiają legalizację samowoli, co powoduje, że wielu inwestorów wybiera „uregulowanie” sytuacji zamiast narażania się na straty.
W 2025 r. proces legalizacyjny zakończył się sukcesem dla 660 budynków mieszkalnych – w tym 628 domów jednorodzinnych i 32 wielorodzinne. O ile liczba legalizacji domów jednorodzinnych zmalała o 9 proc., o tyle w przypadku budynków wielorodzinnych zaobserwowano niemal trzykrotny progres. – Ilość legalizacji wciąż plasuje się w czołówce historycznej i znacząco przewyższa liczbę nakazów rozbiórki – na każdy budynek przeznaczony do likwidacji przypadały prawie dwa i pół budynku zalegalizowanego – podkreśla ekspert.
GetHome.pl
Łatwiejsza legalizacja samowoli budowlanych
Dane statystyczne wskazują również na powiększającą się skalę „zamykania” nielegalnych inwestycji z przeszłości. Wiele z nich przez długi czas pozostawało poza kontrolą, jednak zmiany w prawie mogą wywołać następną falę odkryć i procesów legalizacyjnych.
W styczniu 2026 r. zaczęły obowiązywać nowe regulacje, poszerzające uproszczoną procedurę legalizacyjną. W tym przypadku nie występuje opłata legalizacyjna, która dla domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł. Ponadto dla organu nadzoru budowlanego nie ma znaczenia funkcja terenu. Istotne jest, czy budynek nadaje się do użytkowania i czy nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa i zdrowia przebywających w nim osób.
Wcześniej uproszczona procedura legalizacyjna obejmowała samowole, których organom nadzoru budowlanego nie udało się zidentyfikować przez 20 lat od zakończenia budowy. Obecnie wymagany okres „przedawnienia” samowoli to 10 lat. Co więcej, uproszczona ścieżka została rozszerzona na przypadki znaczących odstępstw od projektu, które dotychczas nie podlegały uregulowaniu.
Z całą pewnością jest to korzystne dla tych, którzy dopuścili się samowoli lub nabyli nieruchomość z naruszeniami i obecnie oczekują na możliwość ich zalegalizowania – potwierdza Marek Wielgo.
Nowe regulacje wprowadzają również mechanizm tak zwanej „żółtej kartki”. W przypadku istotnych rozbieżności od projektu, inwestor otrzymuje najpierw upomnienie i możliwość doprowadzenia budowy do zgodności z dokumentacją – bez przerywania robót i bez natychmiastowego wszczynania postępowania administracyjnego.
Według eksperta, oznacza to wyraźne przemieszczenie nacisku w strategii nadzoru budowlanego.
– Prawo budowlane od lat lawiruje między rygorem a zdrowym podejściem. Najnowsza korekta wyraźnie przechyla szalę w kierunku bardziej pobłażliwego traktowania nielegalnych konstrukcji. Czas pokaże, czy nie za bardzo – podsumowuje Marek Wielgo.
Historia uczy, że podejście do samowoli budowlanych niejednokrotnie ulegało zmianom. W 1994 r. organ nadzoru ujawnił ponad 27 tys. nielegalnych budów, a ich legalizacja była wtedy formalnością. Następnie przez osiem lat nie było takiej możliwości – przywrócono ją dopiero pod naporem społecznych protestów i wezwań, między innymi rzecznika praw obywatelskich.
Rok 2026 będzie pierwszym pełnym okresem obowiązywania nowych przepisów i dopiero on zarysuje ich faktyczne konsekwencje – zarówno dla inwestorów, jak i dla administracji, która może być obciążona zwiększającą się liczbą zapytań o legalizację.
Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl