Przez trzy dekady ilość niezamieszkanych japońskich nieruchomości wzrosła dwukrotnie. Obecnie jest ich ponad 9 milionów, a prognozy przewidują szybki przyrost w związku z procesem starzenia się społeczeństwa – utrzymują specjaliści z portalu RynekPierwotny.pl. Rządzący usiłują przeciwdziałać problemowi na różne sposoby.
Niemal co trzeci mieszkaniec Japonii ma co najmniej 65 lat, a Kraj Kwitnącej Wiśni bez wątpienia jest najstarszym demograficznie krajem OECD. To powoduje nie tylko znaczące obciążenie dla systemu opieki społecznej i służby zdrowia. Należy pamiętać, że japońskie tereny pozamiejskie się wyludniają, a bardzo wysoki poziom urbanizacji nadal wzrasta. Dwadzieścia pięć lat temu, na terenach o słabym stopniu zurbanizowania mieszkało 21% Japończyków. Aktualnie to tylko 8%. To właśnie wyludniające się japońskie obszary wiejskie są najbardziej dotknięte problemem opuszczonych nieruchomości.
Liczba pustych domów i apartamentów na obszarze Japonii powiększyła się dwukrotnie w ciągu 30 lat, a dalsze przewidywania nie są obiecujące. Sytuację z odległego państwa analizują eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Także dlatego, że wzrost liczby niezamieszkanych lokali mieszkalnych zaczyna być dostrzegalny na polskiej prowincji.
Blisko5 mln domów oczekuje na nabywcę lub lokatora
W Kraju Kwitnącej Wiśni ilość niezamieszkanych domów i mieszkań jest dokładnie analizowana co 5 lat. Z taką częstotliwością przeprowadza się bowiem badanie stanu zasobów mieszkaniowych. Najnowsze dane japońskiego urzędu statystycznego z roku 2023 prezentuje poniższy wykres. Możemy zauważyć na nim, że liczba pustostanów mieszkaniowych została oszacowana na około 9 milionów spośród 65 milionów wszystkich nieruchomości mieszkalnych. W ten sposób, w ciągu pięciu lat liczba pustych japońskich domów i lokali powiększyła się o blisko 510 000.
Naturalnie, warto pamiętać, że nie każdy pustostan to miejsce, które zostało skazane na długotrwałe opuszczenie lub demontaż. Poniższy wykres bardziej szczegółowo przedstawia status japońskich pustostanów. Jak widać, w roku 2023 około 3,86 mln niezamieszkanych nieruchomości mieszkaniowych było pustostanami w najczęstszym znaczeniu tego słowa. Mówimy o opuszczonych domach i lokalach, które nie pełniły funkcji drugiego/tymczasowego miejsca zamieszkania, jak również nie były przeznaczone na sprzedaż lub wynajem.
Trzy lata temu, na lokatora czekało 4,44 mln domów i apartamentów z Japonii. Kolejne 326 000 było wystawionych na sprzedaż, a 669 000 funkcjonowało jako drugie lub tymczasowe miejsce pobytu. Może naturalnie pojawić się pytanie, jak znaczne są szanse na znalezienie kupca lub najemcy w przypadku domów z peryferyjnych rejonów kraju.
– Media czasami donoszą o cudzoziemcach nabywających japońskie domy do remontu za atrakcyjne kwoty (np. poniżej 10 000 – 20 000 dolarów), ale trudno traktować taki popyt zagraniczny jako element, który mógłby powstrzymać przyrost liczby pustostanów – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wsporych aglomeracjach nieco lepiej niż średnia krajowa
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl zaznaczają, że oczywiście nie wszystkie regiony Japonii są w takim samym stopniu dotknięte problemem pustych lokali oraz domów. Krajowy wskaźnik pustostanów w 2023 roku wynosił niecałe 14%. Wartość dla stołecznego Tokio to 11%, a w odniesieniu do dwudziestu innych największych miast średnia z 2023 roku wynosiła 12%. W Tokio oraz dwudziestu innych najważniejszych miastach Japonii, pustostany nie będące w obrocie rynkowym i użytkowaniu czasowym stanowiły 3% ogółu zasobów mieszkaniowych. Analogiczny odsetek dla całego kraju to jednak 6%.
Na mapie Japonii napotkamy cztery prefektury (Wakayama, Yamaguchi, Tokushima iKagawa), gdzie łączny wskaźnik pustostanów w 2023 r. przekraczał 18% – 20%, a lokali/domów zupełnie wyłączonych z obrotu rynkowego i użytkowania czasowego: 7% – 8%. To właśnie w tych regionach kraju puste nieruchomości stanowią najpoważniejszy problem. Jednak zmiany w podatkach z końca 2023 r. dotyczą nie tylko regionów wyróżniających się największym odsetkiem pustostanów.
Japoński rząd, z uwagi na narastający problem, wprowadził regulacje, które poprzez zniesienie ulg podatkowych motywują posiadaczy większej liczby pustostanów (najczęściej spadkobierców) do zachowania właściwego stanu budynku. Warto w tym kontekście pamiętać, że renowacje domów są w Japonii wciąż dość rzadkim zjawiskiem, a budynek trzydziestoletni bywa odbierany jako stary. To poniekąd kulturowe zagadnienie związane ze specyfiką starszego budownictwa oraz historią obfitującą w klęski żywiołowe.
Jestźle, będzie jeszcze gorzej, ale nie tak jak przewidywano?
W połowie poprzedniej dekady medialną popularność zyskała prognoza Nomura Research Institute sugerująca, że w 2023 r. pustostany będą stanowiły już 20% japońskiego zasobu mieszkaniowego. Jak wiemy, faktyczny wynik był znacznie niższy, ponieważ oscylował na poziomie 14%. Realność okazała się mniej pesymistyczna niż najgorsze przewidywania. Między innymi dlatego, że rząd Japonii już w 2014 roku wprowadził przepisy pozwalające lokalnym władzom na skuteczniejsze interweniowanie w sprawie opuszczonych domów, które zagrażają sąsiednim budynkom lub infrastrukturze.
Japońskie samorządy zaczęły obligatoryjnie realizować strategie ograniczające ilość pustostanów i wspierają spadkobierców w znalezieniu kupujących lub najemców (np. poprzez utworzenie bezpłatnych platform ogłoszeniowych). Dodatkowo uproszczono zrzeczenie się prawa własności problematycznych domów na rzecz państwa. Wymienione działania nie powstrzymają wzrostu liczby pustostanów znajdujących się w kiepskim stanie, ale ograniczą skalę zjawiska. Eksperci RynekPierwotny.pl przekazują, że japońskim doświadczeniom warto się przypatrywać z naszej perspektywy, ponieważ przyrost liczby pustych domów na polskich terenach wiejskich jest już zauważalny.
Rynek Pierwotny