Początek roku 2026 zaowocował podwyżką wartości lokali mieszkalnych w polskich miastach. Powodem tego stanu rzeczy były głównie zwiększone aspiracje osób sprzedających używane lokale – wynika z informacji serwisu Bankier.pl, które zostały udostępnione przez Cenatorium. Pomimo że, według opinii specjalistów, sytuacja na rynku nadal ewoluuje po okresie dynamicznych wzrostów cen, w kolejnych miesiącach możemy spodziewać się zwiększonej rezerwy ze strony potencjalnych kredytobiorców.
W styczniu wskaźnik, który przedstawia sytuację na krajowym rynku mieszkaniowym, osiągnął wartość 118,35 pkt – podają dane Cenatorium. Wzrost w zestawieniu miesiąc do miesiąca wyniósł 0,95 pkt. W porównaniu ze styczniem roku 2025, wynik był wyższy o 2,92 pkt.
Z podobnie wysoką dynamiką zwyżek obserwowaliśmy do czynienia w przypadku najważniejszych rynków (pomijając Warszawę), to jest w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Gdyni. Wskaźnik doszedł do najwyższego pułapu w historii (132,89 pkt) i był o 0,98 pkt wyższy niż w poprzednim miesiącu. Jednocześnie był to największy miesięczny skok od lutego 2024 r.
Bankier.pl
Według analiz Cenatorium, głównym motorem napędowym wzrostu wskaźnika (i przewidywanego wzrostu cen) jest rosnąca wycena lokali z drugiej ręki. Ceny w skali miesiąca rosły we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Gdyni. Jedynie w Poznaniu odnotowano niewielki spadek. Z kolei w stolicy województwa wielkopolskiego oraz w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi mieliśmy do czynienia z obniżającą się wyceną nowych mieszkań.
Kredytowanie kwitnie, mimo refinansowania
– Początek roku na polskim rynku nieruchomości to czas stabilizacji i realistycznych oczekiwań cenowych. Decydującym czynnikiem, który pobudza aktywność rynkową, jest kolejna redukcja stóp procentowych. Obniżenie stopy referencyjnej do poziomu 3,75 proc. znacząco podniosło zdolność kredytową gospodarstw domowych – komentuje Małgorzata Wełnowska, starsza analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.
Skutkiem tego jest zarówno wzrost liczby zapytań o hipoteki, jak i rosnąca ilość udzielanych kredytów. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w styczniu w Polsce udzielono 21,5 tys. (+30,3 proc. r/r), a w lutym 23,4 tys. kredytów mieszkaniowych (+53,9 proc. r/r). Mimo że przypuszcza się, iż około 20–30 proc. aktywności kredytowej to refinansowania, czyli przenoszenie uprzednio zaciągniętych zobowiązań do innych banków, to jednak początek 2026 r. przyniósł ożywienie w sferze kredytowania. W obu miesiącach, styczniu i lutym, zarejestrowano również więcej zaciągniętych hipotek niż dwa lata wcześniej, kiedy to kończyło się rozpatrywanie wniosków z wykorzystaniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
– Zróżnicowanie regionalne wskazuje, że w miastach o średniej wielkości ceny obniżają się nieco szybciej, natomiast w metropoliach z dużym popytem pozostają na stabilnym poziomie, co świadczy o trwałym zainteresowaniu lokalizacjami, które są atrakcyjne pod względem inwestycyjnym – zaznacza Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości.
Podaż maleje, aczkolwiek wciąż jest duży wybór
Odwrotną tendencję można dostrzec w przypadku ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań. Mimo że w porównaniu dwuletnim nadal jest ich o wiele więcej, to w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy nastąpił spadek liczby dostępnych ofert.
– Pomimo że wciąż funkcjonujemy w warunkach wysokiej podaży, widać pierwsze oznaki jej osłabienia. Patrząc z perspektywy dwóch lat, czyli w odniesieniu do stycznia 2024 r., oferta wciąż robi wrażenie — w Warszawie wzrosła o 47 proc., w Krakowie o 35 proc., a w Gdańsku o 19 proc. Jednak w ujęciu rocznym trend zaczyna się odwracać: we Wrocławiu ilość ofert spadła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 13 proc., w Poznaniu i Krakowie o blisko 9 proc., w Warszawie o 5 proc., a w Łodzi o 2 proc. zauważa Barbara Bugaj. – Rynek w dalszym ciągu funkcjonuje na umiarkowanych obrotach, oczekując na następną obniżkę stóp procentowych do prognozowanego poziomu 3,5 proc. – dodaje.
W obliczu konfliktu na Bliskim Wschodzie i prognozowanego wzrostu inflacji, może to być jednak utrudnione. Takie sygnały płyną z Rady Polityki Pieniężnej. Jak niedawno wspomniała Joanna Tyrowicz, członkini RPP, obecny, odpowiedni poziom stopy procentowej to 4,75 proc.
Zdaniem Dariusza Górskiego, pośrednika z Masterhouse Nieruchomości Poznań, w najbliższych miesiącach możemy być świadkami większej ostrożności kredytobiorców poszukujących własnego lokum.
–Na decyzje zakupowe wpływa także sytuacja na rynku pracy. Stopa bezrobocia zarejestrowanego wzrosła w ciągu roku z 5,1 do 5,7 proc. Pomimo że ten poziom nie jest alarmujący, to kierunek zmian oddziałuje na nastroje społeczne i poczucie stabilności finansowej gospodarstw domowych. Kredyt hipoteczny, jako zobowiązanie długoterminowe, wymaga obecnie większej rozwagi, a decyzje o zakupie są częściej odkładane w czasie – zauważa Dariusz Górski.
W Warszawie nadal powstaje wiele mieszkań
W styczniu Cenatorium zaobserwowało również znaczny wzrost – do 132,89 pkt (+0,91 pkt r/r) wskaźnika odzwierciedlającego kondycję warszawskiego rynku mieszkaniowego. Stało się to pomimo spadków przeciętnych cen ofertowych, które wystąpiły zarówno na stołecznym rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Jak podkreśla Małgorzata Wełnowska, szczególnie w przypadku nowych mieszkań oferta w Warszawie pozostaje na rekordowo wysokim poziomie. Na rynku pierwotnym ilość dostępnych ogłoszeń o sprzedaży przekroczyła 14,5 tys. lokali. W samym styczniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 1,3 tys. mieszkań. Z kolei według informacji Otodom Analytics, w analizowanym okresie sprzedano około 1,2 tys. mieszkań.
Ceny działek stabilizują się na najwyższych poziomach
Z kolei stabilizację sygnalizuje wskaźnik kalkulowany dla gruntów budowlanych. W styczniu 2026 r. odnotowano 154,88 pkt – o 0,02 pkt więcej niż w grudniu. Warto przypomnieć, że koniec ubiegłego roku przebiegał pod znakiem nabierającego tempa wzrostu cen działek budowlanych i rekordowych stawek notowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu.
MKZ