Inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat stanowi jedną z popularnych metod alokacji kapitału w naszym kraju. Wizja regularnych dochodów z tytułu najmu oraz ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości sprawia, że ten obszar rynku zyskuje zainteresowanie zarówno doświadczonych graczy, jak i osób stawiających pierwsze kroki w świecie inwestycji.
Eksperci serwisu GetHome.pl podkreślają, że kluczem do pomyślności jest odpowiedni dobór mieszkania. O powodzeniu oferty przesądza nie tylko wysokość opłat, ale także usytuowanie, powierzchnia, standard wykończenia, wyposażenie i stan budynku.
Rentowność wynajmu w Polsce
Z danych publikowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że w ostatnich latach poziom kapitalizacji dla lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem w największych miastach w Polsce wynosił średnio około 5–6 proc. w skali roku. W zależności od rynku lokalnego i relacji pomiędzy ceną lokalu a możliwym do uzyskania czynszem, ten pułap może być nieznacznie wyższy lub niższy.
Z ostatniego raportu banku centralnego (za III kw. 2025) wynika, że poziom kapitalizacji inwestycji mieszkaniowych w Warszawie, wyniósł 5,56 proc. Jest to niewielki spadek o 0,04 punktu
procentowego w zestawieniu z poprzednim kwartałem, ale jednocześnie wzrost o 0,11 punktu procentowego rok do roku. W zbiorze sześciu największych miast poza Warszawą, stopa kapitalizacji była nieco wyższa i wyniosła 5,75 proc.
Z danych banku centralnego wynika również, że średni czas zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem kształtuje się obecnie na poziomie około 18 lat.
Według NBP średnie stawki za najem mieszkań w największych aglomeracjach Polski systematycznie wzrastały w minionych latach. W Warszawie przekroczyły już poziom 80 zł za metr kwadratowy, podczas gdy w grupie największych miast regionalnych wynoszą średnio około 60–65 zł za metr kwadratowy. Wzrost stawek najmu poprawia opłacalność i częściowo rekompensuje rosnące ceny nabycia nieruchomości, choć – jak zaznacza NBP – rentowność najmu w analizowanym okresie pozostawała niższa od oprocentowania depozytów bankowych czy rentowności 10-letnich obligacji skarbowych.
Kalkulacja rentowności brutto mieszkania pod wynajem
Jak przedstawia się zyskowność inwestycji pod wynajem? Poniżej prezentujemy orientacyjne wyliczenie. Przyjęliśmy średnią cenę najmu w Warszawie na poziomie ok. 79 zł/m² (dane Narodowego Banku Polskiego, III kw. 2025). Dla małych mieszkań zastosowano wyższą cenę czynszu za m kw. Wraz ze wzrostem powierzchni przyjęliśmy typową praktykę rynkową: niewielki spadek ceny za m kw. oraz obniżoną stawkę czynszu za m kw. Cena wyjściowa dla małego mieszkania wynosi 15 000 zł/m². Wyliczenie obrazuje rentowność brutto (bez uwzględnienia podatków, pustostanów, kosztów remontów i transakcyjnych).
GetHome.pl
Interpretacja:
Wraz z powiększaniem się metrażu rośnie nominalny miesięczny czynsz, jednak dochodowość inwestycji stopniowo maleje. Jest to konsekwencją obniżonych stawek najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy w większych mieszkaniach. Zatem, z perspektywy inwestora, najlepszy stosunek między ceną zakupu a możliwymi dochodami z najmu najczęściej oferują kawalerki oraz kompaktowe mieszkania z dwoma pokojami.
Wybór nieruchomości – podstawa powodzenia
Według opinii ekspertów serwisu GetHome.pl, na potencjalną zyskowność inwestycji pod wynajem kluczowy wpływ ma oczywiście cena zakupu mieszkania w odniesieniu do możliwych wpływów z najmu. Im tańsza nieruchomość przy relatywnie wysokim czynszu, tym wyższa stopa zwrotu. Niemniej jednak, sama cena nie gwarantuje sukcesu inwestycji. W rzeczywistości równie istotne są atrybuty nieruchomości, które wpływają na zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców.
Lokalizacja
Umiejscowienie pozostaje jednym z najistotniejszych determinantów wpływających na atrakcyjność mieszkania pod wynajem. Wbrew pozorom, nie zawsze chodzi o samo centrum miasta. Dla wielu wynajmujących ważniejsze jest dobre połączenie komunikacyjne z różnymi rejonami miasta.
Dużym walorem są:
- bliskość linii tramwajowych, metra lub szybkiej kolei miejskiej,
- wygodny dojazd do centrum oraz głównych obszarów biznesowych,
- sprawny wyjazd na obwodnice i główne szlaki komunikacyjne.
Istotne są również punkty mające znaczenie dla konkretnych grup najemców. Studenci często szukają mieszkań w pobliżu uczelni wyższych i centrów życia nocnego. Rodziny z dziećmi zwracają większą uwagę na dostępność terenów zielonych, szkół lub przedszkoli.
Im bardziej odległa lokalizacja i utrudniony dojazd do śródmieścia, tym zazwyczaj niższe potencjalne stawki czynszu i dłuższy czas poszukiwania najemcy.
Powierzchnia i rozkład mieszkania
Wśród inwestorów dominuje dość powszechne przekonanie, że najłatwiej jest wynająć mieszkania o niedużym metrażu. Wynika to przede wszystkim z struktury zapotrzebowania na rynku najmu. Najliczniejszą grupę najemców stanowią osoby samotne oraz młode pary, często wchodzące na rynek pracy, które poszukują lokali stosunkowo tanich i funkcjonalnych.
Z tego względu szczególnie dobrze sprawdzają się małe mieszkania z dwoma pokojami. Są one bardziej uniwersalne niż kawalerki, ponieważ mogą być wynajęte zarówno przez jedną osobę, jak i przez parę, a niekiedy nawet przez rodzinę z dzieckiem. Dwa pokoje zapewniają większy komfort codziennego użytkowania, możliwość wydzielenia strefy pracy lub relaksu oraz większą elastyczność dla najemców.
Kawalerki także cieszą się sporym zainteresowaniem, szczególnie wśród osób samotnych i studentów, jednak z perspektywy dłuższego okresu najmu są one mniej praktyczne. Jednopokojowy układ ogranicza możliwości aranżacyjne i często powoduje, że lokatorzy traktują takie mieszkanie bardziej jako rozwiązanie tymczasowe.
Zdaniem ekspertów serwisu GetHome.pl, najbardziej wszechstronnym i stabilnym formatem inwestycyjnym pozostają kompaktowe mieszkania z dwoma pokojami. Z kolei większe lokale, zwłaszcza przekraczające około 70 m², są już wyraźnie trudniejsze do wynajęcia w całości, ponieważ wysokość czynszu staje się dla wielu potencjalnych najemców zbyt dużym obciążeniem.
Alternatywa: wynajem na pokoje
Obszerne mieszkania mogą jednak generować wysokie przychody, jeśli zostaną podzielone na pokoje wynajmowane oddzielnie. Taki model jest szczególnie popularny w ośrodkach akademickich, gdzie popyt na pojedyncze pokoje jest znaczny. Wynajem w tej formie umożliwia często osiągnięcie wyższego łącznego dochodu niż w przypadku wynajęcia całego mieszkania jednej rodzinie lub parze. Zmniejsza się również ryzyko całkowitego braku przychodu z najmu, ponieważ nawet jeśli jeden z lokatorów zrezygnuje, pozostali nadal regulują opłaty.
Należy jednak pamiętać, że ten typ wynajmu wymaga większego nakładu pracy właściciela. Rotacja najemców jest zazwyczaj większa, a intensywnie użytkowane mieszkanie szybciej się niszczy. W praktyce oznacza to więcej obowiązków związanych z zarządzaniem najmem.
Standard i wyposażenie mieszkania
Dla większości najemców w dużych miastach standard wykończenia mieszkania ma duże znaczenie. Lokal przeznaczony na wynajem powinien być przygotowany w taki sposób, aby można było wprowadzić się do niego bez dodatkowych kosztów. W praktyce oznacza to umeblowanie podstawowych pomieszczeń, wyposażenie kuchni oraz dostęp do podstawowych urządzeń gospodarstwa domowego.
Wielu najemców oczekuje również dostępu do Internetu, a w przypadku najmu krótkoterminowego standard wyposażenia jest jeszcze wyższy. W takich ofertach niezbędne jest także pełne wyposażenie kuchni oraz elementy takie jak pościel czy ręczniki.
Budynek i udogodnienia
Na atrakcyjność oferty wpływa nie tylko samo mieszkanie, ale także standard budynku oraz dostępne wygody. Dla wielu lokatorów istotne są takie elementy jak balkon, miejsce parkingowe czy schowek lokatorski. Ważne znaczenie ma również winda, szczególnie w budynkach o wielu kondygnacjach.
W starszych budynkach, w których nie ma windy, dużą rolę odgrywa piętro, na którym znajduje się mieszkanie. Lokale usytuowane na wyższych kondygnacjach mogą być mniej atrakcyjne dla niektórych najemców, zwłaszcza rodzin z dziećmi lub osób starszych.
Odpowiednia cena najmu
Ostateczny sukces oferty zależy również od właściwego ustalenia ceny. Nawet dobrze usytuowane i wyposażone mieszkanie może mieć trudności ze znalezieniem najemcy, jeśli czynsz będzie znacząco odbiegał od poziomu rynkowego.
Dlatego kluczowe jest zachowanie odpowiedniej proporcji pomiędzy standardem lokalu, jego lokalizacją i oczekiwaną stawką najmu. Jeśli mieszkanie nie wyróżnia się wyjątkowym położeniem lub wysokim standardem, cena powinna być adekwatna do realiów lokalnego rynku.
Wnioski dla inwestorów
Mimo że sytuacja na rynku najmu zmienia się wraz z koniunkturą gospodarczą, pewne reguły pozostają niezmienne. Najłatwiej wynająć mieszkania o niewielkiej powierzchni, dobrze skomunikowane z centrum miasta i przygotowane do zamieszkania od razu po zawarciu umowy. Szczególnie dużym popytem cieszą się kawalerki oraz kompaktowe mieszkania dwupokojowe, które odpowiadają potrzebom najliczniejszej grupy najemców, czyli osób samotnych i młodych par.
W praktyce właśnie takie lokale najłatwiej utrzymać bez długotrwałych okresów pustostanu. Z perspektywy inwestora ma to duże znaczenie, ponieważ stabilna ciągłość najmu często okazuje się ważniejsza dla rentowności inwestycji niż maksymalna wysokość czynszu – konkludują eksperci serwisu GetHome.pl
Marcin Moneta