Okazja cenowa, ale z pewnym „ale” – lokal mieszkalny bez ogrzewania miejskiego. Czy palenisko węglowe wywoła problemy z otrzymaniem kredytu hipotecznego, a nabycie stanie się pasmem udręk? Z przesądami w tej kwestii konfrontuje się specjalistka Expander Advisors.
Banki ochoczo proponują lepsze warunki osobom nabywającym alerealizującym inwestycje budowlane w nieruchomości energooszczędne. W wykazach cenowychwielu placówek dostrzeżemy dedykowane produkty dla tej kategorii. Na rynkuwtórnym istnieje jednak sporo mieszkań kuszących niższą kwotą, lecz położonych wstarszym budownictwie. Niektóre posiadają szereg atutów cenionych przez zwolennikówprzykładowo wysokich pułapów i czterech ścian „z historią”. Niedogodnością jegdnakże brak centralnego ogrzewania oraz piece na węgiel.
– Już sam brak ogrzewania miejskiego nie implikuje od razu,iż bank odrzuci wniosek o kredyt hipoteczny. W rzeczy samej nie jest toprzeszkoda formalna, ale element, który może skomplikować proces kredytowaniaoraz wpłynąć na ocenę lokalu – komunikuje Aleksandra Dołęgowska, Specjalistka ds.Nieruchomości Expander Wrocław.
Po pierwsze, standard determinuje wycenę
– Decydującą rolę gra wycena sporządzana przezrzeczoznawcę majątkowego. Mieszkanie z piecami węglowymi zazwyczaj traktuje sięjako lokal o gorszym standardzie technicznym, zaś rzeczoznawca może uwzględnić wwycenie przymus przyszłej modernizacji systemu grzewczego – akcentujespecjalistka.
– W konsekwencji wartość lokalu zaakceptowana przez bankjest niekiedy niższa od ceny transakcyjnej, co oznacza, że nabywca musi dysponowaćwyższym wkładem własnym – dodaje Aleksandra Dołęgowska.
Przypomnijmy, iż minimalna wysokość wkładu własnego dopuszczalnaprzez banki bywa odmienna. W wielu placówkach wynosi 10 procent, lecz są banki,gdzie dolna granica to 20 procent wpłaty własnej. Środki, którymi dysponujenabywający mogą w związku z tym ograniczyć zakres banków, w których można staraćsię o kredytowanie.
Po drugie, więcej formalności
– Zdarza się także, że bank ustanawia dodatkowe wymaganiapowiązane z modernizacją instalacji grzewczej. Może to być na przykładdeklaracja wymiany źródła ciepła po nabyciu mieszkania bądź przedstawieniekalkulacji kosztów planowanego remontu. Dodatkowo pewne perturbacje mogą objawićsię przy ubezpieczeniu lokalu, które jest obligatoryjne przy kredyciehipotecznym. Część ubezpieczycieli postrzega piece na paliwo stałe jakoelement podwyższonego ryzyka, co może owocować wyższą ratą lubdodatkowymi adnotacjami w polisie – przestrzega specjalistka Expander Advisors.
– W praktyce bank może także żądać dodatkowychpapierów technicznych, takich jak protokół kominiarski poświadczającybezawaryjność przewodów kominowych czy bardziej szczegółowy opis instalacji woperacie szacunkowym – uzupełnia specjalistka.
Po trzecie, certyfikat energetyczny
– Coraz większe znaczenie w procesie transakcyjnym posiadarównież charakterystyka energetyczna lokalu, czyli certyfikat charakterystykienergetycznej przekazywany kupującemu podczas sprzedaży mieszkania. W przypadkulokali ogrzewanych piecami węglowymi indeksy energetyczne zwykle prezentują sięgorzej. Wynika to z niższej wydajności tego rodzaju źródeł ciepła, jak również zfaktu, że mieszkania tego rodzaju często plasują się w starszych budynkach o słabszejizolacji – sygnalizuje Aleksandra Dołęgowska.
O ile sama charakterystyka energetyczna rzadko stanowi bezpośredniąbazę odrzucenia kredytu, jednakże może wpływać pośrednio na ocenęnieruchomości. Potwierdza bowiem jej standard techniczny oraz ewentualnąkonieczność modernizacji instalacji grzewczej, co z kolei może mieć znaczenieprzy wycenie i ocenie ryzyka kredytowego – uzupełnia specjalistka.
Jeśli nie planujemy w toku remontu wymieniać źródła ciepła, to powinniśmy nastawić się na to, że niebawem zostaniemy do tego zmuszeni. Jak wskazuje specjalistka Expander, miejscowe regulacje antysmogowe w wielu rejonach zakładają stopniowe wycofywanie palenisk węglowych. Oznacza to, że właściciel takiego mieszkania i tak będzie musiał w przyszłości zmienić źródło ogrzewania, a banki coraz częściej biorą to pod uwagę przy analizie nieruchomości.
Banki lustrują detale
Brak możliwości pozyskania kredytu hipotecznego w razie zakupu mieszkania bez ogrzewania centralnego to mit. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, iż nie jest to również typowa, „łatwa” transakcja. Musimy brać pod uwagę bardziej ostrożne podejście kredytodawcy.
– Najczęściej oznacza to zaniżoną wycenę lokalu, powinność posiadania wyższego wkładu własnego oraz potencjalne dodatkowe formalności powiązane ze stanem technicznym lokalu, planowaną modernizacją ogrzewania oraz jego specyfikacją energetyczną – podsumowuje specjalistka Expander Advisors.
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce