Pierwsze miesiące roku upłynęły pod znakiem kontynuacji sprzyjającychtendencji, które dominowały na rynku kredytów hipotecznych wcześniej. W połowie marca pojawił się jednak„niespodziewany problem”. Konflikt zbrojny w Zatoce Perskiej powoduje, że przynajmniej w krótkiejperspektywie czasowej ulegnie zmianie niemal wszystko.
Co kwartał w sposób zwięzły podsumowujemy zmiany zachodzące na rynkukredytów hipotecznych, analizując comiesięczne zestawienia Bankier.pl. Tymrazem wnioski przedstawiamy jednak z pewnym niepokojem. Prezentowane danepokazują fakty, które w przeciągu paru tygodni zaczęły przypominać wspomnienia zubiegłych lat. Dlatego, aby wyprzedzić ewentualne uwagi, podkreślamy, że„hipoteczną kronikę” w tym przypadku warto potraktować jako opis kontekstunajnowszych wydarzeń, które zebraliśmyw tym materiale.
W analizach zmian na rynku hipotek korzystamy z danych z rankingówBankier.pl. Przez ostatnie kilkanaście miesięcy banki przygotowywały kalkulacjedla identycznego profilu kredytobiorców. Jest to małżeństwo z dzieckiem, zamieszkujące wWarszawie, które zaciąga kredyt na 25 lat z 20-procentowym udziałem własnym orazproponowanym przez bank pakietem produktów dodatkowych. Bardzo podobny typ klientabraliśmy pod uwagę wcześniej, co umożliwia spojrzenie z szerszej perspektywy nacenowe tendencje z ostatniego okresu.
Gwałtowny spadek cen z nagłym zahamowaniem
Pod koniec roku 2025 obserwowaliśmy, że średnieoprocentowanie kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem w końcuprzekroczyło poziom 6 procent. W pierwszym kwartale roku 2026 wskaźnik ten nadal malał.
Bankier.pl
W pierwszym tygodniu marca średnia stawka oprocentowaniastałego osiągnęła poziom 5,78 procent. Rok wcześniej analogiczny wskaźnik wynosił 7,08 procent,a dwa lata wcześniej – 7,53 procent. W tym miejscu dodajmy jedno, lecz istotne zastrzeżenie. Zaledwie3 tygodnie później szacowana przez nas średnia wynosiłaby już 6,3 procent! To pokazuje skalę nagłej zmiany w cennikach banków, która dokonała się w cieniukonfliktu na Bliskim Wschodzie. Dokonana w międzyczasie redukcja stópprocentowych o 0,25 pkt proc. nie miała żadnego wpływu na cenę kredytu w tym wariancie.
Równocześnie pierwszy kwartał potwierdziłkolejną tendencję, której początki sięgają końca roku 2025 – poziomyoprocentowania proponowane klientom dla oprocentowania zmiennego i stałego zamieniłysię miejscami. Niewątpliwie powróciły czasy, kiedy za zapewnienie niezmiennościraty płacimy wyższą cenę w porównaniu z początkowymi warunkami dlaoprocentowania zmiennego.
Marże wciąż malały
Okres od stycznia do marca cechował się również kontynuacjąobniżek marż oferowanych przez banki. Średnia z propozycji kredytodawców dlaużytego przez nas profilu klienta obniżyła się do 1,76 pkt proc. dla oprocentowaniazmiennego i 1,82 pkt proc. dla oprocentowania okresowo stałego (po upływie okresu„zamrożenia” stawki).
Bankier.pl
W obu przypadkach mamy do czynienia z najniższymiwartościami w ostatnich latach. Dalsze perspektywy spadkowego trendu stały się przynajmniej niepewne. Pomimo że nie zaobserwowaliśmy gwałtownych wzrostów marż w ostatnichtygodniach, to można założyć, że chęć kredytodawców do obniżek sięzakończyła z powodu niepewnej sytuacji w otoczeniu. Potwierdzenie tej tezy mogą przynieśćjuż nadchodzące miesiące.
Bankier.pl
Zdolność kredytowa biła kolejne rekordy
Kolejną tendencją, która potwierdziła się w pierwszymkwartale, ale jednocześnie należy do kategorii „pod obserwacją”, jest wzrostzdolności kredytowej. Tempo zmian nie było już tak szybkie, jak w czasieserii obniżek stóp procentowych w roku 2025. W marcu modelowa rodzina mogławnioskować o średnio 1,176 mln zł finansowania, podczas gdy w grudniu – o1,15 mln zł.
Bankier.pl
Zjawiskiem dostrzegalnym od początku serii podwyżek stópprocentowych było oferowanie przez banki kredytobiorcom decydującym się naoprocentowanie stałe nieco wyższych kwot. Rejestrowaliśmy ten efekt w rankingach, aczkolwieknie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (niekiedy za różnicę odpowiadałnp. inny wariant produktu). Grudzień przyniósł jednak niemal zrównanie sięmaksymalnej szacunkowej zdolności kredytowej modelowych kredytobiorców dla obuwariantów zobowiązania. W lutym roku 2026 po raz pierwszy w obserwowanej przeznas historii osoby wybierające oprocentowanie zmienne dysponowały średnio wyższązdolnością kredytową niż zwolennicy oprocentowania stałego.
Bankier.pl
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmywspółczynnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Współczynnik ten rozumiemy jakozależność pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwotya miesięcznym przychodem gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI utrzymywała się na stabilnym poziomie w I kwartale roku 2026.Była jednak zbliżona do najwyższych wartości, co świadczy o liberalnym (w porównaniu zpoprzednimi okresami) podejściem banków do oceny finansowej kondycjiklientów.
Koniec z przewidywalnością
Przez kilkanaście ostatnich miesięcy tendencje na rynku hipotekwydawały się zrozumiałe, tłumaczyły je najpierw oczekiwania na obniżki stóp, apóźniej tempo spadku ceny pieniądza. Niższe stopy i przewidywania kolejnych cięćprzekładały się na obniżenie oprocentowania kredytów i wzrost zdolności kredytowej.Zarysowująca się na horyzoncie coraz wyraźniej końcówka cyklu łagodzenia politykipieniężnej z kolei dała efekt w postaci „przecięcia się” oprocentowania stałego i zmiennego.
Wystarczyło parę dni, aby „grunt usunął się spod nóg”. Oczekiwaniarynków finansowych zmieniają się zgodnie z informacjami z frontu, a skutkigospodarcze konfliktu pozostają co najmniej niejasne. Taki stan może potrwać tygodnie,miesiące, a być może nawet dłużej. Potencjalni kredytobiorcy znaleźli się w nowejrzeczywistości – dominuje niepewność, a to znajduje swoje odzwierciedlenie w cennikach.