W roku 2026 poziom wcześniejszych regulacji i dofinansowań kredytów hipotecznych może przewyższyć ten z roku 2025, kiedy to osiągnął wartość ok. 55 mld zł. Duża skala dofinansowań implikuje, że pomimo wzrastającej sprzedaży kredytów netto, progres portfela tych kredytów będzie ograniczony – zakomunikował PAP Biznes dyrektor Zespołu Badań i Analiz ZBP Tomasz Pawlonka.
"W 2025 r. wielkość wcześniejszych regulacji i dofinansowań osiągnęła poziom ok. 55 mld zł w zestawieniu z 51,7 mld zł w roku ubiegłym, co oznacza wzrost o około 6 proc. rok do roku. W 2026 r. ich zakres może być jeszcze pokaźniejszy, zwłaszcza jeśli utrzyma się dobra kondycja na rynku pracy, a równocześnie kolejne obniżki stóp będą stwarzały dogodne warunki do refinansowania kredytów" – powiedział PAP Biznes Pawlonka.
"Konsekwencją wysokiej skali dofinansowań jest powolniejszy progres portfela kredytów hipotecznych – zarówno w wymiarze nominalnym, jak i faktycznym. Przy rocznej podaży kredytów hipotecznych na pułapie 90,5 mld zł (pomijając kredyty refinansowane i konsolidowane), aktywny portfel kredytów hipotecznych powiększył się o 28 mld zł, zaś w wymiarze faktycznym (a zatem w odniesieniu do PKB) uległ wręcz pomniejszeniu (o 0,16 pp. PKB)" – dodał.
Dyrektor zaznaczył, że aktualnie dofinansowania i wcześniejsze regulacje w sposób wyraźny ograniczają tempo wzrostu portfela hipotecznego. Poinformował, że w roku 2025 podaż złotowych kredytów hipotecznych sięgnęła 90,5 mld zł, jednak równocześnie wcześniejsze regulacje i dofinansowania utrzymywały się na pułapie około 60 proc. nowej produkcji, co sygnalizuje, że znaczna część nowej sprzedaży nie przełożyła się na progres portfela netto.
Dodał, że widać to również w strukturze regulacji – kredyty zaciągane średnio na przeszło 23 lata są faktycznie spłacane przeciętnie w przybliżeniu w 10 lat (przy obecnej skali dofinansowań). Przed czasem pandemii, kredyt hipoteczny zaciągany na okres 20-23 lat był regulowany w przeciągu 13-14 lat.
Dyrektor stwierdził, że gospodarstwa domowe, po doświadczeniach wysokich wartości procentowych, aktualnie usiłują w sposób aktywny zarządzać swoim zadłużeniem i ograniczają jego koszt za pośrednictwem dofinansowań.
"Po drugie, rośnie znaczenie refinansowania i konsolidacji, które w sposób sztuczny zawyżają wolumen nowej produkcji, ale nie zwiększają faktycznego zadłużenia gospodarstw domowych" – oznajmił Pawlonka.
"Zgodnie z szacunkami ZBP, kredyty konsolidowane i dofinansowywane stanowią w przybliżeniu 18 proc. nowej produkcji kredytów hipotecznych (dlatego też niektóre dane ukazują, że podaż kredytów hipotecznych w roku 2025 przekroczyła poziom 105 mld zł)" – dodał.
Według niego, bardzo ważny jest sam mechanizm reakcji kredytobiorców na przemiany wartości procentowych i, jak dowodzą badania, decyzje o przedpłatach wykazują charakter nieliniowy i są mocno skorelowane z cyklem przemian wartości procentowych.
Dyrektor ocenił, że relacja regulacji i dofinansowań do nowej produkcji kredytów pozostaje wysoka – w ostatnich latach był to pułap około 60 proc., podczas gdy przed czasem pandemii mieściło się to w przedziale 30-40 proc.
"W roku 2026 wskaźnik ten ma szansę nieznacznie spaść, jeśli nowa produkcja będzie wzrastała prędzej niż regulacje, jednak trudno jest przewidywać powrót do pułapów sprzed paru lat, ponieważ zachowania kredytobiorców zmieniły się na stałe" – powiedział Pawlonka.
Oszacował, że procesowi dofinansowań i wcześniejszych regulacji będzie także sprzyjało otoczenie wyraźnie niższych wartości procentowych.
Dyrektor zwrócił uwagę na metamorfozę struktury rynku kredytowego, a mianowicie wzrastający udział kredytów o okresowo stałej wartości procentowej, który aktualnie stanowi 40 proc. portfela.
"Jest to fundamentalna przemiana, ponieważ w wypadku kredytów o zmiennej wartości wcześniejsza regulacja nie generuje aż tak znacznych kosztów dla banku, natomiast w wypadku kredytów o okresowo stałej wartości sytuacja wygląda całkowicie inaczej. Bank zabezpiecza tego rodzaju kredyty instrumentami rynkowymi, a wcześniejsza regulacja oznacza potrzebę zamknięcia pozycji zabezpieczającej i faktyczny koszt ekonomiczny" – powiedział Pawlonka.
Przypomniał, że sektor bankowy wraz ze Związkiem Banków Polskich zwracał uwagę, że brak sprawnego mechanizmu rekompensaty za przedpłatę prowadzi do transferowania kosztów na cały portfel klientów.
"Banki, nie dysponując możliwością dokładnego odzyskania kosztów wcześniejszej regulacji, uwzględniają to ryzyko w cenie kredytu, co implikuje, że wszyscy kredytobiorcy ponoszą wyższe oprocentowanie, bez względu na to, czy dokonują dofinansowań, czy też nie" – powiedział Pawlonka.
Sebastian Karbarczyk (PAP Biznes)
seb/ osz/