Według sprawozdania JLL Living i CRIDO, polski rynek budowlany stoi w obliczu konsolidacji i w kolejnych latach można oczekiwać wzmożonej aktywności w zakresie fuzji i akwizycji. Specjaliści podkreślili, że pomimo iż polski sektor nieruchomości mieszkaniowych jest jednym z najprężniejszych w Europie, cechuje go znaczne rozproszenie.
Autorzy opracowania zwrócili uwagę, że w ciągu minionych pięciu lat polski rynek odpowiadał za 52% ogólnej podaży lokali w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), a w samym obszarze Warszawy wybudowano w tym okresie niemalże tyle samo mieszkań, co w całej Bułgarii.
W roku 2024 w naszym kraju oddano do użytku blisko 200 tys. mieszkań, czyli zaledwie 15 tys. mniej niż w Niemczech i znacznie więcej niż w Wielkiej Brytanii – gdzie liczba oddanych lokali wyniosła wówczas 184 tys. Jak podkreślono w raporcie, pomimo periodycznych fluktuacji koniunktury, sektor wciąż bazuje na solidnych podstawach: wysokim zapotrzebowaniu, stabilnym finansowaniu i dobrej kondycji czołowych deweloperów.
Równocześnie eksperci zaobserwowali, że polski rynek w dalszym ciągu jest mocno zdefragmentowany. W czołowych aglomeracjach funkcjonują setki przedsiębiorstw zajmujących się budową mieszkań na sprzedaż – od notowanych na giełdzie liderów po niewielkie, często rodzinne firmy realizujące pojedyncze projekty. W takiej sytuacji, dla firm, fuzje i akwizycje stają się najprostszą metodą na szybki wzrost skali działalności oraz ekspansję na nowe rynki regionalne.
„Dobrym przykładem jest Dom Development, który w 2017 roku nabył przedsiębiorstwa Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później przejął firmę Sento. Dzięki tym dwóm transakcjom, deweloper prędko i skutecznie poszerzył swoją działalność o rynek trójmiejski i krakowski” – zaznaczyła Krystyna Pietruszyńska z JLL Polska.
Specjalistka dodała, że przejęcia umożliwiają firmom ominięcie barier pojawiających się w przypadku ekspansji organicznej, takich jak potrzeba zbudowania lokalnej marki, zespołu czy sieci kontaktów biznesowych. Z kolei nabycie działającego dewelopera oznacza natychmiastowy dostęp do rynku, projektów i klientów.
Coraz większym problemem dla deweloperów staje się także dostęp do atrakcyjnych terenów w największych miastach.
„Transakcje typu M&A (fuzje i przejęcia) stanowią strategiczne działanie, pozwalające na szybkie i skokowe powiększenie własnego zasobu gruntów. Często są to działki nabyte przez przejmowaną firmę wiele lat temu po znacznie obniżonych cenach, co zapewnia znaczącą przewagę kosztową i zabezpiecza portfolio projektów na wiele lat do przodu” – podkreśliła Katarzyna Żółcińska z kancelarii CRIDO.
Zdaniem autorów raportu, konsolidacja pozwala również na osiągnięcie korzyści skali – od uzyskiwania lepszych warunków u podwykonawców po łatwiejszy dostęp do finansowania. W raporcie przytoczono przykład firmy Develia, która za ponad 166 mln euro zakupiła polskie oddziały francuskich firm deweloperskich – Nexity w 2023 roku oraz dwa lata wcześniej Bouygues Immobilier. Poprzez te przejęcia Develia nie tylko powiększyła swój bank ziemi i weszła na nowy dla niej rynek poznański, ale również znacząco zwiększyła zakres działalności w miastach, w których była już wcześniej obecna.
Fuzje i przejęcia mogą być również drogą do szybkiego wejścia w nowe segmenty rynku, takie jak PRS (instytucjonalny najem mieszkań). Taki model zastosował niemiecki inwestor TAG Immobilien, który przejął Vantage Development, tworząc platformę Vantage Rent, a następnie nabył dewelopera ROBYG, rozwijając działalność zarówno w obszarze sprzedaży mieszkań, jak i wynajmu.
Według ekspertów, jednym z kluczowych impulsów do sprzedaży firm deweloperskich będą w nadchodzących latach trudności z sukcesją.
„Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest kierowanych przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach ważnym wyzwaniem dla polskiej gospodarki, zwłaszcza że o ile 85% założycieli planuje przekazanie firm następnemu pokoleniu, to zaledwie 15% potencjalnych następców jest zainteresowanych przejęciem biznesu. To stwarza ogromne zagrożenie dla ciągłości funkcjonowania tych firm, ale jednocześnie otwiera wyjątkową szansę dla inwestorów strategicznych” – zauważyła Pietruszyńska.
Coraz częściej przedsiębiorstwa sięgają także po model joint venture, który pozwala na realizację inwestycji wspólnie z partnerem finansowym lub branżowym.
„Przez ostatnie dziesięciolecie, kiedy mieszkania sprzedawały się szybko, deweloperzy finansowali zakup gruntów głównie z zasobów własnych, a bieżącą działalność – z wpłat klientów na rachunki powiernicze. Jednakże, wydłużenie cykli sprzedaży skutkuje zwiększonym zapotrzebowaniem na kapitał, a także na zadłużenie. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą mieć ograniczony dostęp do finansowania bankowego, naturalnym rozwiązaniem staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji” – oznajmiła Żółcińska.
W raporcie wskazano, że partnerstwa tego rodzaju zawierały już m.in. Develia i Grupo Lar, Grupo Lar i Hanner, ECE i GH Development czy Echo Investment, Archicom i AFI. W wielu przypadkach kooperacja joint venture staje się wstępem do dalszej konsolidacji rynku. (PAP)
gkc/ drag/