Od dawna nie obserwowaliśmy tak gwałtownych zwyżek w kredytach hipotecznych. Zaledwie w ciągu dwóch tygodni poziomy okresowo ustalonego oprocentowania podniosły się przeciętnie o około 0,4 pkt proc.
Ten wskaźnik jednak nie odzwierciedla wszystkiego – oferty banków rozbiegły się bardziej niż kiedykolwiek wcześniej.
„Na horyzoncie 5,5 proc.” – tak nazwaliśmy raport ofert kredytów hipotecznych z czasowo stałym oprocentowaniem na początku marca. Wystarczyło parę dni, aby to hasło wydawało się być żartem. Okoliczność zmieniła się radykalnie, mimo iż w międzyczasie obniżono ponownie główne stopy procentowe.
Przyczynę można łatwo wskazać. Konflikt zbrojny, zablokowanie cieśniny Ormuz, drożejąca ropa naftowa, gwałtowny wzrost oczekiwań inflacyjnych. Nagłe fluktuacje w otoczeniu natychmiast znajdują odzwierciedlenie w scenariuszach tworzonych przez sektor finansowy. Co z tego wynika? Rosnąca rentowność obligacji skarbowych, wycena instrumentów pochodnych na stopę procentową sugerująca zaostrzenie polityki monetarnej w przyszłości. A to z kolei znajduje przełożenie na oferty, które widzą klienci banków szukający kredytów hipotecznych.
Jak bardzo oddaliły się stawki?
Pomimo, że propozycje banków analizujemy w zestawieniach hipotek co miesiąc, to tym razem szybkość zmian skłania do częstszych porównań. Dlatego przyjrzeliśmy się wykazom cen kredytodawców, aby zbadać, co uległo zmianie w porównaniu z pierwszym tygodniem miesiąca. To także okazja do trzech refleksji.
Po pierwsze, dynamika przemian jest niespotykana. Niemal wszystkie banki oferowały 19 marca czasowo stałe oprocentowanie wyższe niż kilkanaście dni wcześniej. Przeciętna ze stawek proponowanych wzorcowym kredytobiorcom w marcowym rankingu wynosiła 5,79 proc. Z naszych obliczeń (opartych wyjątkowo na wykazach cen, a nie symulacjach tworzonych przez kredytodawców) wynika, że obecnie ten wskaźnik plasowałby się na poziomie 6,20 proc. To znacząca różnica w tak krótkim czasie. Wzrostów o ponad 0,4 pkt proc. w dwa tygodnie dotychczas nie obserwowaliśmy na rynku hipotek ze stałym oprocentowaniem.
Bankier.pl na podstawie danych PKO BP
Obrazem tempa wzrostów mogą być notowania stałej stopy bazowej stosowanej przez największego uczestnika rynku – PKO Bank Polski. W tej instytucji oprocentowanie stałe przez 5 lat oferowane klientom jest sumą aktualizowanego codziennie wskaźnika i marży. Ruch zaczął się 3 marca (w weekendy stawka nie jest odświeżana). Do 19 marca wskaźnik wzrósł o prawie 0,6 pkt proc. Należy zauważyć, że na takim samym poziomie wskaźnik w PKO BP był… w lipcu 2025 r. Dwa tygodnie „przesunęły nas w przeszłość” o ponad pół roku.
Liczy się tempo uaktualniania cenników
Przykład PKO BP prowadzi do drugiej istotnej kwestii – banki wyraźnie różnią się tempem reakcji. Są podmioty, które pozostały w tyle w odniesieniu do zmian w otoczeniu (Bank Millennium, BNP Paribas Bank). Tym razem jednak rzadsza aktualizacja cenników to korzystna informacja dla klientów. Przysłowie „ostatni będą pierwszymi” dobrze oddaje niezwykłe zdarzenia ostatnich tygodni.
Instytucje finansowe aktualizujące ofertę stałej stopy częściej również nie są jednolitą grupą. Różnice w skokach stawek zawierają się w przedziale od 0,19 pkt proc. (Bank Pekao) do 0,84 pkt proc. (VeloBank). W tak dynamicznym otoczeniu znaczenie może mieć nawet, w który dzień tygodnia ma miejsce odświeżenie cennika. „Rozbieżność” jest oczywiście przejściowa, ale kredytobiorcy mogą obecnie trafić na bardzo zróżnicowane propozycje, a dzień opóźnienia w „zabezpieczeniu” oferty może wyraźnie wpłynąć na stawkę obowiązującą przez następnych kilka lat.
A tymczasem WIBOR…
Trzecią interesującą obserwację widzimy w otoczeniu hipotek o stałym oprocentowaniu, czyli niszowym segmencie kredytów o zmiennej stopie. Jak wspominaliśmy już na łamach Bankier.pl, nastały czasy, gdy za pewność niezmienności raty kredytobiorcy muszą pogodzić się z pewną dopłatą. Ostatnie zwyżki stawek sprawiły, że już powszechnie „na starcie” rata kredytu o zmiennym oprocentowaniu jest niższa niż oparta na zablokowanej stawce. WIBOR-y wzrosły w tym czasie bowiem o parę, kilkanaście punktów bazowych.
Jednocześnie poziomy 1M, 3M i 6M są niemal identyczne. To zjawisko typowe dla momentów, w których rynek zakłada stabilizację stóp procentowych. Jednak tym razem może to być tymczasowe złudzenie, a nie zapowiedź spokoju. Jeżeli kryzys naftowy będzie się przeciągał, to nie można wykluczyć, że ponownie nastąpi rozbieżność. Jako pierwszy wówczas oddali się od reszty wskaźnik 6M.
Kredytobiorcy poczekają?
Gwałtowne wahania cen i niepewność zapewne wpłyną na popyt. Część planujących zaciągnięcie kredytu może podjąć decyzję, że woli zaczekać na ustabilizowanie się sytuacji i wstrzymać decyzję do tego czasu. Z kolei dla osób refinansujących stare zobowiązania wzrosty w cennikach mogą, w niektórych przypadkach, zniweczyć sens całej operacji. Rynek kredytów hipotecznych odczuje zatem skutki konfliktu na Bliskim Wschodzie co najmniej „odbiciem”.